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一线城市房价上涨，但土地市场上的住宅用地供应规模也在明显紧缩。 据中原地产研究部向《证券日报》记者提供的统计数据显示，今年5月份，一线城市土地市场成交萎缩。截至5月24日，一线城市合计签约土地出让金 额仅为40.79亿元，业内人士估计，在5月份余下的最后一周，卖地金额几无可能超越前3周，这将是2014年以来，一线城市首次出现单月卖地金额不足百 亿元的局面。 不过，一线城市住宅用地减少供应背后，并不是楼市的冷清，反倒是地价不断创新高。不敢在三、四线城市冒险的开发商全面回归一线城市，这种争夺导致地价不断高涨。以上海为例，截至今年4月底，土地成交建筑面积已经连续12个月负增长，但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。 对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，房企扎堆一、二城市，推高地价的同时，也酝酿着风险。 单月卖地不足百亿元创新低 据中原地产研究部统计数据显示，截至5月24日，一线城市合计签约22宗土地，合计土地出让金为40.79亿元，其中仅7宗为住宅用地，除北京、广州外，其它均为上海的保障房土地。这意味2014年以来，一线城市将首次出现单月合计土地出让金不足百亿元的市场现象。 不过，在一线城市减少土地供应的情况下，二线城市土地市场出现了变化。据中原地产统计数据显示，2015年5月1日至今，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%，为年内新高，平均成交楼面价也达到了每平方米1836元。 对此，有业内人士向记者表示，一线城市土地供应紧缩，拿地成本非常高，而杭州等二线城市由于此前库存过高的压力，市场至今才有回暖迹象。鉴于此，部分开发商鉴于规模扩张的压力，开始在一些二线城市拿地。 张大伟称，相比三、四线已经可以看到的风险，一、二线市场的风险要低很多，预计房企未来在一、二线城市拿地竞争将加剧。此外，张大伟表示，从未来预期上看，北京、上海等城市待售土地并不多，特别是北京，5月份目前挂牌的只有3宗土地，处于历史最低规模。 上海卖地面积12个月负增长 事实上，上海近期低迷的土地成交也与土地供应有关。 易居研究院研究员徐向科表示，统计显示，2015年1月份至4月份，上海土地供应面积同比下降两成多，对成交及增幅造成了一定的影响。 据上海易居研究院统计数据显示，今年1月份至4月份，上海土地成交建筑面积535万平方米，同比下降44.4%，降幅较上个月缩小3.4%，与 2014年全年相比，扩大了18.2%。这意味着上海土地出让建筑面积出现连续12个月负增长的局面。此外，从土地出让金方面来看，今年1月份至4月份， 上海市土地出让金403亿元，同比下降32.3%，较上个月降幅缩小了7.7%，与2014年全年相比，同比降幅扩大了13%。 然而，土地成交规模负增长的背后，并不是土地市场的低迷，地价的下跌。 据上海易居研究院统计数据显示，今年1月份至4月份，上海市土地成交均价为7533元/平方米，同比增长21.8%，较上月增幅提高了7.1%，与2014年全年相比，增幅提高了12.7%，创下自2010年4月份以来的地价新高。 徐向科认为，究其原因，一方面受到近期多重利好政策的影响，开发商高价拿地的意愿增强；另一方面，房地产市场分化，开发商一致看好一线城市，导致上海土地市场竞争加剧。 值得注意的是，在房地产市场，靠规模化发展盈利的时代已经过去之际，房企若一味抢地竞争，其在成本控制、盈利指标上将愈发难以向投资者交代。 鉴于此，房企结盟时代已经来临，中海与中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系等地产重组正在密集进行。 有业内人士向记者直言，除了抱团取暖，减少同业竞争压力外，共享低成本土地资源和降低融资成本都对企业安全运营非常重要。 正如万科总裁郁亮在万科与万达结盟时所说，“今年以来全国最多买地的买家是谁，不是传统房地产商，是金融机构，或者虽然表面上去拿地，背后都是金融机构在支持，平安是今年以来买地最多的发展商，金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势，跟金融的结盟。”
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发表于 2015-5-26 21:37
