观望一年，终于下手，说说我眼中的富越香郡！

西溪风清

自去年同事带我去围观金地自在城到现在，看房差不多一年了，终于在昨天，入手了富越香郡的西边套。

为什么开盘那时没买入，主要是考虑到其一，开盘当天我及朋友都感觉现场紧张气氛程度一般，远没龙湾那焦急的感觉，房子后面有机会选入；

      二，内子觉得学区不稳定因素高，不想买，其他都能接受；

      三，即使当天不买，只要有剩房，我只需要保持联系销售MM，原有折扣肯定问题不大（事实上是销售MM保持联系我）；

      四，保留一点YY的希望。

      最终在从125号犹豫到300号进来选房时，我跟朋友都离开了，然后在运河广场呆了一会。当然，离开运河广场的时候，我还是理性的去了现场看了下最终结果。7成多点，跟预想差不多，而且好几套都是我很有意向的房子之一。

      安静的等到大hui第一天，一哥报翻番。说实话，我有点紧张，但是还是坚信楼市还会往下走一点，即便如此，还是赌不起，再者，香郡还有一些抗跌性，下面会分析。

之所以会选择香郡，主要考虑以下优点：

1.地理位置
    在汽车北站附近，比北站还靠近中心那么一点。
    离所谓桥西也不远，事实上开发商以桥西卖点，比大桥西更像桥西。当然，桥西也没什么特别。

2.没有配套，却又有看得到的配套。
    为什么提到配套，因为如果配套成熟，你必须花钱。三墩配套不错吧？紫郡15000，据说马上16000，金地一铁路烂盘18000，你为配套买单2000一平米左右；其他就不举例子了。但是我不会考虑看不到的规划配套，毕竟政府没以前有钱了，地铁都遥遥无期，其他就不说了。所以，我不想为配套买单，但是又看得到政府会引资建设的配套。
    桥西的配套，申花的配套也不远，正所谓进可东往桥西，退能西达申花。

3.性价比
    香郡17000的均价，往东1公里是近月成交价格26000的臻园，臻园下面是23000（据传)的风景。当然，他们有贵的地方，但是不至于6000-10000的差价的。这里我还是提醒下准备买风景的小户型的要冷静。没必要为一个中流小学花这么高代价。

4.商业中心
    很多人说商业中心很吵，是利空，我不想多反驳，只需要拿滨江房产的万家星城说说就可以了，一个新天地，就让他25000价格死活不下来，而且开发商觉得这是他们死抗的支撑点。

5.总价问题
    在我承受能力范围内买了南北通的位置勉强的边套。

下面说说我能忍受的香郡的缺点
1.靠桥
    这个问题，我现场去看了下，远的60-80米，近的30-40米。比龙湾，吉祥的10多米远些。吉祥贴着桥的去年18000，热抢。当然，一个侧面，一个正面，一个距离近一个距离远，噪音影响程度，目前没法体会，留给几年后吧。

2.杂乱
    北站我去过很多次，极乱。
    但是我的考虑是，其一，商业配套上来的话，附近的租金就会上去，所谓河南村（没地域性）应该会得到一定解决。等15年交房入住，一定程度上还是能接受；二是政府的规划，据说会有，大概或者也许吧。

3.学区问题，这个问题我做内子工作一个星期
    想要的学区，自然是西湖区那些，但是房子太小，太老。
    卖小文澜校区，不值多花6000-7000，去买南北不通的。
    小学还是家庭教育比较重要的。

4.容积率
    香郡容积率3.0，层高32层。看起来是恐怖的。金地自在城求学里容积率是3.17，26层；吉祥半岛虽然2.6，但是去掉排屋毛估3.0以上，但是24层的。
香郡32层高的，自然普遍容积率会往上走。虽然如此，但是楼间距还是比较大的，约90米。因为只有两排。这也是为什么名城公馆容积率约2.7（实际2.5，去掉排屋毛估2.7）的楼间距比2.7的城市风景要大。随便建个模型，比如90米宽的地只能造两排，是2.7容积率，去掉楼占用长度，楼间距约65米；130米宽的地，造3排，楼间距只有46米了。

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买了么