最后一个住宅项目预计月底开盘 蓝孔雀板块将迎全面“开屏”

白色预言

　“南有华家池，北有蓝孔雀”，在杭州楼市，几乎所有人都听过这句话。2013年，华家池和蓝孔雀先后出让。两年后的今天，杭州楼市对两个板块的关注点也早已从当初的土地出让到现在的产品竞争。　　近日，位于杭州城市北面的蓝孔雀板块正式迎来全面的“开屏”阶段。板块内的最后一个住宅项目——新城·金镶玉现场售楼处和样板房宣布对外开放，并同时启动认筹，这也意味着蓝孔雀板块内的竞争正式进入“四强争霸”时间。
　　交通和商业圈是优势 最后一宗地或年内挂牌
　　蓝孔雀板块，地处申花板块，与三墩板块、祥符板块相邻。规划设计范围东到莫干山路，南接规划育英路，北起留祥路，西至规划化工路(学院北路)。
　　按照规划，该地块东部隔西塘河即为杭州汽车工贸园区、区级体育公园和拱宸桥西居住片区；西邻大型生态公园，覆盖绿地与植被上百亩；南部与庆隆单元商住区毗邻相接；北部则与祥符桥毗邻相望。规划用地面积592.273亩，实际出让用地310.05亩，住宅容积率2.0-3.2,商业容积率5.0-7.0。
　　2013年9月12日，蓝孔雀板块首次集中出让，推出6宗地块，包含2宗商业地块和4宗住宅用地，最终四宗住宅用地分别由外来房企招商地产、江苏新城以及萧山本土房企三江国际置业瓜分，招商地产拿下其中两宗地块，完成了其在杭州的多点布局，本土房企三江国际则借此首次从萧山进入杭州主城区，当时入杭不久的江苏新城也拿下一宗宅地，首次进入杭州主城区。两宗商业地块则均由复地集团拿下。
　　其实，早在蓝孔雀板块地块正式出让之前，这个板块即被热炒多年。作为板块内难得的大规模地块，蓝孔雀板块自面市之际即被寄予厚望。
　　2013年9月29日，蓝孔雀板块内最后两宗宅地出让，均由来自福建的地产大鳄融信地产以34.6亿元的价格拿下。至此，蓝孔雀板块内所有的宅地均出让完毕，仅剩余一宗商业用地尚未出让。
　　不过据最新消息，目前蓝孔雀板块内的最后一宗商业地块目前也基本完成了拆迁工作，或将于今年完成土地出让。
　　从位置看，地块交通区位优势明显，在交通主干道一纵一横的交叉点上。北面是“一横”——石祥路，东边则是“一纵”莫干山路。出入都方便，来去皆从容。地铁规划有2、5、10号线，其中10号线规划站点育英路站紧邻综合体。2号线、5号线等均在综合体周边穿过(规划)，距离综合体1-1.5公里。不过就目前来看，前往蓝孔雀板块，主要依靠石祥路和莫干山路，各个项目的入口也主要在这两条路上，特别是莫干山路，为目前的主入口。不过据拱墅区区政府消息显示，板块西侧的学院北路(原规划化工路)已全线开工，南侧的育英路也预计将于年底开通，届时蓝孔雀板块的出行将更加便利，特别是学院北路的开通，将直接拉近蓝孔雀板块和申花核心区域的距离。
　　商业配套方面，除蓝孔雀板块内部自身规划有31万平方米的商业配套外，在板块西南面的城西银泰已正式营业近两年，东北面的万达广场，也已经对外营业。以蓝孔雀综合体为圆心，方圆2到3公里内还有中粮·大悦城、远洋·大运河商业区、大河造船厂旅游综合体等商业配套，该区域将是未来杭州商业配套最为醇熟的区域之一。
　　营销手段“八仙过海”项目多 走“高开低走”路线
　　“左申花、右桥西、前银泰、后万达”，作为一个无论从区域位置还是自身配置而言都稍显“尊贵”的板块，蓝孔雀板块自土地出让之际即被寄予厚望，当时宅地的拿地价普遍在14000元/平方米以上，价格超出出让之前预期。
　　2014年9月，蓝孔雀综合体内首个项目——三江花园道壹号开盘，对外宣布“中间套均价不超过17900元/平方米”。随后10月份首次开盘的融信·蓝孔雀，虽然在项目产品上引进了全铝板玻璃幕墙等高端配置，不过在首次开盘的价格上，则爆出了“起价17300元/平方米，总价135万/套起”的价格。今年5月份首次开盘的雍景湾，则以起价16900元/平方米，均价20800元/平方米的价格入市。相比之前项目基本超过14000元/平方米的楼面价，融信、三江和招商等项目的首次开盘价格也基本处于贴成本甚至亏本状态。
　　要知道，作为三江国际首次进驻主城区之作，花园道壹号承载了三江品牌落地的任务，在产品打造等方面，也是花费了较多的心思。而融信·蓝孔雀则是融信集团首次进驻杭州之作，雍景湾则也是招商在杭州亮相的首批项目之一，自然也是承载了颇多的希冀。这从他们项目大手笔的营销手段上可以看出一二。
　　2014年4月份，融信大手笔在几大媒体的头版以“蓝色梦想蛋”问候杭城，引发业内关注。5月份杭州品牌馆开业则“找来”杨丽萍和小彩旗助阵。三江花园道壹号也于去年8月份以独家冠名方大同世界巡回演唱会的方式来进行项目宣传。
　　招商和江苏新城的节奏则明显稍慢。原本想先行一步的招商地产在去年7月份开放了现场样板区和售楼处，但最终“拖”到今年才开盘，同时在产品上，与板块内的项目作了差异化，主打“精装修”，同时在板块定位上，招商也首次提出“北文教板块”。节奏最慢的江苏新城则以“疯狂的石头”来给项目炒作话题。
　　此外，为了提升板块的整体竞争力，蓝孔雀板块内的开发商，在拱墅区教育局的牵引下，确定引入上海重点名校华师大附属学院。
　　不过市场似乎并没有那么买账。
　　据透明售房网数据显示，截至6月17日，三江花园道壹号自去年9月份开盘以来，实际销售209套，近月成交均价为18385元/平方米。融信·蓝孔雀则自去年10月份首次开盘以来，实际成交249套，近月成交均价为19531元/平方米。雍景湾则自5月底首次开盘以来，半月成交28套，成交均价为18333元/平方米。而这个价格与当初的开盘价格相比，基本属于持平甚至略跌的状态。最为明显的是雍景湾。今年5月底，雍景湾首次开盘，推出3号楼精装90平方米和1号楼132平方米毛坯房源，起价16900元/平方米，均价20800元/平方米。但据雍景湾现场置业顾问介绍，目前3号楼的成交均价在19000元/平方米上下，1号楼也差不多这个价格。
　　值得一提的是，5月份以来，该板块内项目的去化速度明显加快，从近几天的成交数据看，刚开盘不久的雍景湾也基本每天都有线上成交体现。刚刚开放售楼部和样板房不久的新城·金镶玉也放出风声，预计将于月底左右首次开盘，目前已启动认筹。
　　板块“左右夹击” 价格“回归”或有难度
　　作为一个全新的板块，蓝孔雀板块背靠西湖区、面朝拱墅区，拥有左手申花、右手桥西的独特区位，使其享受到了周边城西银泰城、万达广场、浙大紫金港校区等现成的配套与既得的利好。不过也正是因为其这个独特的位置，使蓝孔雀板块成为“左右夹击”的板块。
　　从区位上看，蓝孔雀板块周边被大城北、紫金港、申花、桥西等板块“夹击”，而这些板块，除了桥西板块供应量目前较少外，其余板块均有较充足的供应量。
　　与蓝孔雀板块隔一条石祥路的区域内，目前有金地·申花里、阳光郡、方正·御星、首开·国风美域等项目在售。从成交价格看，申花里精装修房源的成交均价在19000元/平方米-20000元/平方米之间，紧挨着万达广场的方正·御星的成交价也差不多是这个价格。首开·国风美域成交均价则不到18000元/平方米。已是现房状态的阳光郡，最近的成交均价更是不到16000元/平方米。
　　申花板块则目前有黄龙·金茂悦、景瑞·申花壹号院、天阳·尚景国际等项目在售，虽然成交价格上比蓝孔雀板块更高，不过该板块的认可度和接受度明显更高，配套也更加成熟。
　　板块外，“左右夹击”，板块内部，各个项目之间的竞争更是在所难免。从莫干山路和石祥路交叉口往南200米不到的口子进入蓝孔雀板块，可以看到板块内各个项目的指示牌。与楼盘密集的勾庄、城东等板块类似，蓝孔雀板块内的各个项目基本都是隔路相望，同时，因为区域内的项目均处于动工状态，整个板块看上去像个大工地。
　　“板块内的预期价格应该在21000-22000元/平方米左右。”该板块内有开发商在接受采访时表示，目前的成交价仍低于预期，希望价格能回归。
　　从透明售房网数据看，目前板块内成交价格有略微上涨的是融信·蓝孔雀，据了解，蓝孔雀二期均价普遍在20000元/平方米以上，不过即使这个价格也基本才与其首次开盘的对外价格持平。花园道壹号和雍景湾的价格则均还在不到19000元/平方米，节奏最慢的金镶玉则表示目前价格尚未确定，但从实际情况看，若想走量，价格也基本会与周边持平。
　　一直以来，蓝孔雀板块就有价值被低估一说。的确，从目前板块内的实际成交价格来看，两万不到的成交均价与当时超14000元/平方米的拿地价格相比，产品溢价并不高，可以说基本是贴着成本价在卖。不过市场价格的接受度如何，从来都是不从拿地成本出发的，而是综合产品、板块价值、配套等多方面因素的结果。至于价格“回归”，则仍需要板块内开发商齐心协力，在板块价值挖掘、配套利好兑现等方面，增加附加值，购房者或许才会买账。

金镶玉置业

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