杭州中小房企陷民间借贷魔咒

2人

6月9日，经历一场雨水冲刷的杭州依然阴云密布，位于西湖文化场西湖铭楼一间办公室内，杭州金孚洋房地产开发有限公司董事长周震远一个人静静地低头看东西，员工办公区门上挂着一把锁，空无一人。
“现在是关键时候，我不能接受你们的采访。”周震远向中国房地产报记者表示，此刻他不方便对项目进行置评。
周震远所不愿置评的项目名为东方铭楼，是他在杭州开发的5个地产项目之一。位于离西湖20公里之外下沙地区银沙路与金沙大道交会处，2014年5月份停工至今。据相关知情人士透露，周震远已经向杭州市经济开发区法院递交了破产申请，这或许正是他所言的关键时刻。
金孚洋房地产债权人之一，东方资产兰州办事处一位人士向中国房地产报记者表示，金孚洋濒临破产边缘，市场因素占到一半，“企业自身管理能力、规模和资金短缺也是一个主要因素，东方铭楼项目开发资金大多来源于民间借贷”。
目前，300多名业主和数十名债权人轮番诉讼，让东方铭楼这个被寄予厚望的项目面临困境。
一半以上房源被抵押
从杭州市区乘坐地铁一号线一路向东，从东沙路站出来，东方铭楼三幢烂尾楼格外显眼，1号楼、2号楼为两栋小型商业楼，3号楼为商业、办公高层建筑，总建筑面积74707平方米，共计769套房源，其中商业44套，酒店公寓725套。
早晨8点左右，记者在东方铭楼售楼处看到，两名工作人员准时打开门，开始打扫卫生。一位工作人员告诉记者：“我只能告诉你，项目因为缺钱停掉了，其他你问我，我也不清楚。”然后开始吃起包子，整个售楼处再无他人。
东方铭楼项目所处的下沙地区，是一个被看作未来杭州最具发展潜力的地区之一。
据记者了解，东方铭楼项目开始的时候，进展较为顺利。2010年3月份，金孚洋实业投资以2.23亿元价格取得东方铭楼土地，4月份，金孚洋房地产正式注册成立，2011年下半年东方铭楼项目正式动工建设。
2012年9月，东方铭楼正式开盘销售。据一位刘姓业主告诉记者，2013年5月，她以74万元全款购买了东方铭楼一套小平方米酒店公寓。合同显示，交房时间为2014年12月31日前，房产证办理时间为2015年3月31日前。公寓酒店全部为精装修，按照每平方米1500元标准装修。
不过，随着2014年5月份停工，东方铭楼至今未能交付。中国房地产报记者获得的一份资料显示，截至目前，东方铭楼共售出353套房源，未售房源为414套，其中有234套处于抵押状态，其余多数也被抵押给民间借贷人获得融资。在售出的房源中，有214套被抵押给东方资产下属的深圳东源川投资管理合伙企业，剩余部分和已经售出一部分被抵押给民间借贷人，目前金孚洋房地产名下已经无房可售，公司已经资不抵债。
在多数人看来，金孚洋破产是最好的归属。
东方资产兰州办事处人士表示，周震远已经向杭州经济开发区法院申请破产，目前主要看法院和政府方面对金孚洋房地产具体处置情况，一旦启动破产程序，按照股权和债务权属比例，东方资产不排除接手项目的可能。
复杂的债务
2010年4月份金孚洋房地产刚刚成立的时候，金孚洋实业投资是唯一股东，金孚洋实业由周震远控制，由于当时金孚洋旗下位于富阳区一个项目开盘销售状态不甚理想，致使企业资金吃紧，周震远开始走上了举债开发之路。
据中国房地产报记者了解，2011年6月24日，周震远将金孚洋房地产90%的股权转让给杭州仁和智本高泽投资管理合伙企业，获得启动资金。项目于当年正式动工，在当时房地产市场行情节节攀升的情况下，这一股权融资并不存在太大风险。
杭州仁和智本高泽私募由杭州高泽投资管理有限公司、上海仁和智本资产管理有限公司和自然人裘昊组成，三方分别出资750万元、750万元和0.9万元，前两者同为仁和智本旗下投资管理公司。
仁和智本掌门人为高政，是由高政和13家企业共同出资组成的私募基金。据杭州本地一位知情人士透露，仁和智本进入后，指定浙江展诚建设集团为东方铭楼的建筑商，不过这一说法并未经过双方验证。
但仁和智本与展诚建设集团之间存在一定关联，仁和智本合伙人之一浙江新天实业占股10%，其实际控制人为王宝良，王宝良为浙江展诚建设集团总裁，仁和智本另外几个合伙人金一鸣、杭法英和高政与王宝良同为长江商学院第九期EMBA学员，四人间接在仁和智本出资比例达50%。
仅仅1年零5个月之后，2012年11月，仁和智本将金孚洋房地产90%的股权转让给深圳东源川私募基金，转让价格为3600万元。上述东方资产兰州办事处人士表示，仁和智本股权由金孚洋回购，而后金孚洋委托东源川向中国银行深圳高新区分行借贷2亿元，“东源川以1元价格获得金孚洋房地产90%股权，主要为了保证债务安全”。
截至2014年底，金孚洋房地产仍背负着仁和智本1500万元本金及相应利息，其中还款金额为209万元，此外，金孚洋还拖欠仁和智本33万元股权回购资金。
工商信息显示，深圳东源川私募基金出资人为东方资产和深圳东盈瑞通私募基金，其中东方资产出资45亿元，东盈瑞通出资1万元。上述东方资产兰州办事处人士表示，东方资产主要通过购买东源川基金而介入东方铭楼项目。
东盈瑞通由东银实业和广州德瑞投资共同出资组成，双方出资比例分别为60%和40%，东银实业是东方资产在香港的控股子公司，广州德瑞投资控制人为卫立，他也是东源川私募基金实际操盘人。
上述东方资产人士表示，无论是仁和智本还是东源川，并不参与东方铭楼项目具体业务，仅仅派驻一名董事对日常经营资金进行监管，“当时金孚洋主要以在建工程作为抵押，为了债务安全，我们暂时拿了它90%的股权，债务还上以后，我们再以1元价格还给它”。
从金孚洋房地产债权人相关信息中不难看出，金孚洋房地产除了向东源川借贷的2亿元资金外，其他民间借贷多数发生在2013年底和2014年之间，这个时候也是东方铭楼销售的关键节点。杭州一位熟悉金孚洋的人士告诉中国房地产报记者，东方资产与东源川对东方铭楼预售资金的截留是造成金孚洋房地产资金断流的重要推手。
不过上述东方资产人士表示，金孚洋委托东源川贷款2亿元的过程中，金孚洋、东源川和当地房管局签署一份三方协议，明确规定偿还债务的主要来源为预售资金，其认为截留预售资金是按照协议执行，并无不妥之处。
资金断流背后
中国房地产报记者获得一份材料显示，截至2014年底，金孚洋房地产公司净资产约为3435万元，现金只剩下15021.5元。其负债总额达6.9亿元，其中应付账款为2.99亿元，短期借款为7284.3万元，应付利息为3344.3万元，短期借款主要为民间借贷。
上述杭州知情人士透露，金孚洋房地产债务本金大约为2.3亿元，其中向东源川借贷的2亿元已经还款5000万元，还有本应该于2014年6月份到期的1.49亿元违约债务尚未偿还。东方资产人士在接受中国房地产报记者采访时也确认了这一债务额。
在金孚洋应还款项中，除了已经售出但待交付物业货值外，尚欠浙江展诚建设集团主体工程款为1643万元，绿城集团设计装修和营销佣金合计771.77万元，加上其他相应欠款累计接近1亿元。
此外，由于金孚洋房地产债务多由周震远及旗下其他公司进行担保，部分到期民间借贷和其他债务由周震远垫付，金孚洋房地产还欠周震远及关联公司共计1.09亿元债务。该笔债务数额仅次于东源川的1.49亿元。
在金孚洋房地产所有债务中，除了仁和智本1500万元债务在法院干预下最后按基准利率计算外，其他债务利率均相对较高。东源川债务为固定12%的年利率；最高一笔民间借贷年利率高达24%，中国房地产报记者获得一份材料显示，其债务总利息高达2.12亿元。
2013年12月，金孚洋向自然人邵洁英借贷的675万元年利率为17%；同期，金孚洋房地产向自然人王成龙借贷的1100万元年利率为12%；向中南小额贷款公司借贷350万元年利率为21.6%，周震远及关联公司债务利率也高达21.6%。
另外，据上述杭州知情人士透露，金孚洋名义上委托东源川贷款2亿元，除去回购仁和智本股权3600万元及东方资产扣留，最后到账只有1.2亿元。委托贷款协议中详细规定了具体还款时间和还款账户中相应的资金数额，一旦违约，金孚洋将最高承担基准利率4倍的利息。
一份尚未公开的资料显示，2012年12月11日，金孚洋房地产、东源川与中国银行深圳高新区分行三方签订委托贷款协议时，东方资产兰州办事处与金孚洋签署一份财务顾问协议，从委托贷款起到还款结束，三期累计2400万元，这一数字与委托贷款2亿元一年利率正好相当。
此外，东源川分别与金孚洋还签署资金监管协议和账户监管协议，两者费用分别为330万元和10万元。杭州本地一家房地产人士告诉中国房地产报记者，东方资产与金孚洋之间其实是一种真借贷假股权的关系，“按照规定，借贷方是不允许提前拿利息的，通常以顾问费等名义扣留，这种现象在私募和信托领域都很普遍”。
据上述知情人透露，虽然金孚洋濒临破产有自身管理和资金问题，但在项目还未完工的情况下，东方资产和东源川对预售资金过度干预也是造成项目资金断流的主要原因，“你想想，本来项目后续开发资金主要依赖预售金，这部分钱没有了，就只有死路一条了”。
“毕竟东方资产是最大债权人，当然要保障自己的利益。”对此，上述知情人表示理解，“主要苦了老周了，上亿的资产都填窟窿了。”而周震远本人始终未对金孚洋房地产及东方铭楼项目进行任何置评。
周振远的无奈
“银行贷不到钱，只能向私募基金、信托和民间借贷融资，这些融资成本都太高了，市场不好的时候根本撑不住。”周震远无奈地说。他告诉记者，一直无法理解为何民间借贷利率是基准利率4倍会受到法律保护，“假如基准利率是6%，而24%的利率是受保护的，哪个行业有24%的利润？”
据周震远介绍，目前杭州类似东方铭楼因资金短缺停工的项目大约有20多个，多数是被民间借贷所拖垮。“我们可能是最后一批中小房地产商了，以后不会再有小房企了。”除了融资困难、融资成本高，金孚洋作为中小房地产企业，还面临着大房企的挤压。但更重要的是，一方面是中小企业对资金渴求而得不到银行贷款，一方面是找不到出口的巨量民间资本，两者畸形的结合导致高成本融资让中小房企雪上加霜。
上述东方资产兰州办事处人士认为，在房地产行情好的时候，这一债务结构尚能维持，但在目前形势不好的背景下，高昂的债务成本必将难以维系，“周自有资金太少，开发项目都是靠借债，而且那么高的利息，消化周期一旦超过两年，基本没有赚头了”。
杭州一位房企人士告诉记者，东方铭楼烂尾表面上看是因为资金问题，而根源是中国目前不完善的金融环境，“国家应该放宽私人银行的条件，这样的话，民间融资成本就能够降下了，对个人对中小企业都是好事”。
“以前都是做实业的，经济不好的时候，这些资本开始流向股市和房地产两个利润更高的领域，其实这两个领域风险都很高。”上述房企人士向记者介绍，由于特殊的商业环境，浙江民间资本一直较为活跃。但基准利率与民间借贷利率之间巨大的差额，也使得大量银行贷款通过各种途径流入民间借贷，“现在只有大国企和大企业能从银行贷到款，如果用来做主业，现在经济环境下利润并不高，但如果用来搞钱生钱的话，利润会很高”。
其实，建筑设计出身的周震远对房地产品质的追求并不次于同城的宋卫平，东方铭楼项目材料、销售、设计装修和物业管理等均由绿城集团负责，金孚洋房地产破产无疑对其是残酷的。谈到未来是否会转型，周振远苦笑道：“我只会做房地产，其他也不会。”