未来哪些板块可能上涨？哪些板块仍将下行？

^再不斩^

　　从克而瑞公布的杭州市涨跌幅名单上看，杭州各区域均价2014年下半年与2015年上半年相比较，涨跌幅度不一。优质区域优质项目越卖越好，缓步涨价，例如位于桥西的绿城·运河宸园、申花的黄龙金茂悦、未来科技城EFC等；而类似临平北、星桥、闲林等远郊区域，大部分项目价格仍在下跌。那么，是什么因素导致区域价格分化呢？

　　区域价格分化诱因较多

　　对于均价上涨的区域，记者发现几个上涨幅度较大的热盘除了高性价比外，均具备了不少卖点。譬如黄龙金茂悦的热销，除去本身品质之外，也在于很多人的“城西情结”。目前，其销售均价在26000元-27000元/平方米，相比首开时的23000元/平方米，有一定上浮。从时间节点上来说，黄龙金茂悦的几次开盘均恰逢双限放开、政府救市的“黄金时期”；而拿楼盘的决定性因素地段来说，黄龙金茂悦地处黄龙文教板块，靠近城西银泰城，附近还有规划中的未来地铁线路，在配套上均较为齐全。

　　同样占尽风光的绿城·运河宸园的热销，所依靠的无非也是地段与配套——靠近京杭大运河，周边还有运河上街、水晶城以及在加速建设的D32市场街区等商业项目，除此之外还有大悦城购物中心建设即将启动，使得桥西板块的配套更为全面。

　　相对于两个配套已经比较全面的楼盘而言，欧美金融城的热销似乎更多缘于周边阿里巴巴淘宝城和海创园等产业的聚集。高新创业园的入驻带来了较为集中的高素质人才，同时也给距离这些高新创业园不过咫尺的欧美金融城带来了大量的客源。同时，该项目也是杭州第一个打出海归聚集地的楼盘，其独特的地位也成为其中一个吸人眼球的卖点。

　　对于均价下行的区域，记者发现像临平北、星桥、闲林等远郊区域，虽然都属于余杭区，但板块相对独立，供应量也都很大。如临平北板块不少楼盘由于个盘根据自身营销的要求大幅调整价格，在板块内起到了示范效应，则更多的楼盘将跟风，使得整个板块价格整体下挫。

　　此外，譬如闲林板块，由于一直不温不火，加上配套、交通有限，导致区域内不少楼盘以价换量。像复地·上城、新湖·果岭、赞成·乐山红叶、德信·早安、青枫·墅园等楼盘均价有较大幅度的下调。

　　而之江转塘板块均价也有普遍的下调，前几个月，之江板块的之江九里对外公开喊出“亏本卖房”的口号，均价18000元/平方米，主力户型为89平方米和120平方米。今年上半年相比去年下半年跌幅为10.5%。而区域内不少楼盘同样均价下降，佳兆业·玖珑山的跌幅为23.25%、融科·瑷骊山降幅为15.39%。

　　专家指出，板块间冷热度也将在后期有很大的分化，区域间的分化也是由于各区域楼盘的定位不同导致的。像滨江区的存量一直处于比较健康的发展态势。从最初的彩虹城、风雅钱塘、钱塘春晓、钱江湾花园到现在的春江郦城、绿地旭辉城，滨江区的住宅房价一直保持较为稳定的增长。即使是整体行情不景气的时期，滨江区依旧会是表现最好的一个区域，2014年更是率先反弹。

　　像未来科技城这种离主城较近的区域，价格若能稳定在11000元-12000元/平方米，则还是具有较大潜力的，不少主城区的客户会外溢，届时或许会有小幅价格上调。

　　像临平北的客户则是一些老临平以及丁桥等地客户的外溢。该板块离主城较远，且刚需购房者占很大一部分比例，这样的板块活跃度高、开盘多，降幅就会增大，存在全线清盘的可能。此外，闲林板块虽供应量不是特别大，但由于有不少早些年开发的老盘，加上生活以及交通配套有限，很可能会降价走量。

　　涨跌互现的房价分化格局或是未来趋势

　　项目的涨跌或受到销售的影响，或者影响销售。不少楼盘的清盘活动，也吸引了不少购房者。记者采访过一位正在闲林某楼盘看房的男生，他说价格是吸引自己的一个重要因素。

　　对于出现涨跌互现的格局，双赢机构总经理章惠芳认为，这是价格重塑的过程，“像奥体板块的几个楼盘，原来的价格还是比较高的，2014年4、5月份出现了价格调整，销售量上升，现在出现了价格回调现象。”

　　章惠芳表示，现在市场分化是一个常态，供需关系变得尤为重要，像下沙板块，存量大，竞争激烈，“包括这几年的萧山板块也是这个情况，相对而言，滨江板块的供需关系比较平衡，去年龙湖·春江郦城热卖，与滨江新盘不多也有一定的关系。”

　　汉嘉地产顾问陈焕春也认为这是正常现象。“接下去的杭州楼市将是充分竞争的市场。”陈焕春分析，由于前几年的市场并不成熟，才会出现行情好，大家一起涨，行情不好，大家一起跌。

　　“现在，相对而言，市场的整体供应充分，好的产品和板块与相对欠缺的产品与板块就会出现区分。”陈焕春认为，现在市场出现了微观供需，而各板块之间的供需关系不同，很可能会出现不同的市场反应。

　　“接下来，市场分化将更加严重，大量中小房企将被挤出市场，而在这一过程中，不排除有房企会以价格调整等方式来完成转型。”一业内人士告诉记者。

　　有专家指出，在不同区域市场“涨跌互现”的房价分化格局或是未来趋势。从房企角度看，中小房地产开发商受资金的影响，或会抓住政策窗口期低开走量为先，而部分大型房企在这些区域市场也会通过让利加大蓄客力度，冲刺2015年的全年销售目标。

　　哪些区域仍存在降价风险？

　　去年，在“马年第一降”后，不少区域便出现了降价连锁反应。如今，杭州楼市库存仍居于高位，开发商、房企之间的“强强联合”“大鱼吃小鱼”等趋势越来越明显。那么，哪些区域存在降价风险？

　　“今年的楼市板块分化会比较明显。”方张接解释，对于成长性比较好的板块以及供求关系比较正常的板块，价格下行的空间不大，甚至有可能出现个别项目提价现象。对于板块供应量较大的区域，今年的去化压力较大，供求关系不平衡，不排除会出现价格下行的可能。

　　从目前杭州楼市的分布来看，临平山北、城东新城九堡一带、大城北、半山田园、三墩、下沙等板块供应量较多，未来去化压力较大。

　　下沙距离主城毕竟距离较远，客群导入相对困难，而当地客群有限，提价或跑量难度较大。目前，下沙的房源主要以现房、准现房为主，比如金隅·观澜时代，宋都·晨光国际、保利·东湾等。

　　田园板块目前在售的楼盘有朗诗·田园绿郡、绿城西子·田园牧歌、金隅·田员外、联合·畔上居共4个，其多为90平方米左右的小户型，小户型房源占据了田园板块约73%的存量。

　　据透明售房市场研究院统计，至2014年末，田园半山板块的住宅存量房源已达2721套，而2014年整年的成交套数仅818套，相当于需要3年多才能完成这部分存量去化，是杭州城区住宅存销比最大的板块。

　　临平离主城区较远，在客源上比较受局限，买房的多以临平人为主，受同城化加速的影响，未来这一板块客源上或许会有所变化。

　　“今年商业地产的价格肯定会下行。”方张接介绍，从近期商业地产的成交价格以及市场供应量、库存量等情况综合来看，商业地产的价格继续下行的趋势很难改变。