杭州土地市场分化明显 有钱任性补仓没钱淡出市场

背对背

7月7日下午出让的一宗余杭未来科技城低密度宅地，创造了杭州土地市场今年的三大纪录：年内溢价率最高、板块内楼面价最高、年内参与报价的房企最多。


这宗位于未来科技城淘宝城南面的低密度宅地，出让面积为6.9万平方米，容积率为1.01-1.02，可建面积为7.1万平方米，起拍总价为5.2亿元，折合楼面起拍价为7353元/平方米。最终，经过38轮的竞争，由首次进入杭州市场的福建泰禾集团以总价8.82亿元的价格拿下，折合楼面价为12504元/平方米，溢价率达70%。


虽然之后泰禾集团对外表示，将只是这块地的代建商。从地块条件看，这宗地符合泰禾“院子”产品的市场定位和属性，计划在杭州打造第八座泰禾院子，未来的品牌、管理、产品和服务均依靠泰禾输出。


不过这恰能从一定程度上说明杭州市场对于外来房企的吸引力。要知道，早在去年，泰禾董事长黄其森就曾对媒体明确表示“庆幸没去杭州”，而且泰禾在拿地之前，都会对这个城市的楼盘库存等多项指标进行研究。此次泰禾借着“代建商”的角色踏进杭州市场，正是说明了泰禾已改变了对杭州市场的看法。


其实，类似泰禾一样对杭州市场充满兴趣的外来开发商并不在少数。仅今年，就有南方水泥、香港兴业等外来房企首次进入杭州市场，此外还有祥生、中民投、中梁等房企“伺机而动”，而部分已在杭州有布局的外来房企或杭州本土房企也曾多次出手，明确表达了“拿地”意愿。那么，市场真的好起来了吗？


不少开发商拿地“兴趣”增强 区域偏好明显


自今年4月份以来，杭州市场已连续3个月商品房成交量破万套，商品房成交价格也已经连续两个月环比出现微幅上涨，告别了2014年以来节节下跌的走势，房价止跌回稳的趋势已经日益明显，市场呈现向上趋势。一级土地市场，也自4月份以后，特别是6月份以来，有了明显的“升温”趋势。


据不完全统计，截至发稿前，杭州市区今年共推出了20宗住宅用地（含商住用地），吸引了旭辉、融创、九龙仓等房企的“补仓”，以及包括香港兴业、南方水泥、泰禾等外来房企的首次入杭。而这其中，还不包括多次出手，未能如愿拿到地块的房企。


据好地网统计，在今年上半年，已经在土地出让现场出手，但未拿到地的房企即有十多家，其中滨江、龙湖、阳光城、合景泰富等曾多次出现在土地竞拍现场。特别是滨江、阳光城、合景泰富等房企，多次出现在未来科技城地块的竞价现场。


作为杭州本土房企的龙头老大之一，滨江房产今年的拿地意愿非常明显。除去春节前在江干彭埠单元拿下一宗宅地外，在今年之后的几个月内，多次土地出让现场均能看到滨江的身影。特别是6月份以来，据不完全统计，加上7月7日刚由泰禾拿下的85号地块，滨江房产即参与了4宗地块的现场竞价，且均参与了多轮报价，其中甚至有地块到最后一轮才最终放弃，足见其拿地意愿之强。


阳光城、龙湖、合景泰富等房企也是今年土地市场较为活跃的成员，均参与了多宗地块的竞价。虽然不少开发商的拿地意愿已明显增强，但并不是所有区域大家都会去拿，对于地块区域的选择，开发商仍有比较明显地偏好。


从今年杭州土地市场的出让情况看，有现场竞价环节的地块，基本位于主城区或余杭区的热门板块。以7日下午高溢价成交地块所在的未来科技城板块为例，即是非常典型的受开发商偏好的区域。自富力地产2012年首次拿下未来科技城宅地后(富力所拿地块为该区域内以未来科技城板块概念进行地块出让的首宗宅地），3年不到的时间内，已吸引了合景泰富、江苏新城、建工等多家房企的入驻。同时，随着阿里巴巴淘宝城、梦想小镇等多个高新技术产业（园）的相继进驻，板块未来的发展潜力也被不少开发商看好。而之前同属余杭区域的地块，则出现了底价直接成交，或者有开发商现场竞价环节退出的情况。同样热门的还有主城区的申花单元。6月下旬申花单元万马药业、万里塑胶两宗地块的出让，吸引了滨江、九龙仓、龙湖、中民投等房企的现场多轮竞争，最终两宗地块均由九龙仓揽下。作为杭州主城区最为热门的板块之一，申花单元目前已有城西银泰（开业）、蓝孔雀综合体（规划在建）、中粮大悦城（在建）等大型商业综合体，也是杭州最受购房者认可的区域之一。


同时，多家包括祥生、中民投、中梁等在内的多家外来房企正“伺机而动”，出现在土地出让现场，在寻找合适的机会进入杭州市场。


对此，有业内人士认为，对于尚未进入杭州地区的外来房企而言，杭州市场仍具有一定的吸引力。不过鉴于前两年仍有不少高价地面临开不了盘或“亏本”状态，无论是首次进入杭州市场的开发商还是已经熟悉杭州市场的开发商，对于市场风险的把握和评判明显更加谨慎，比较倾向于保值性或增长性比较好的区域。


有钱任性？多家房企拿地原因大同小异


从目前的杭州市场看，二级商品房市场成交火热，加上各类政策利好，市场回暖的趋势似乎已经建立，一级土地市场关注度明显提升似乎也不难理解。


分析近期频频出现在土地市场的房企名单发现，这些迫切需要拿地的开发商并非简单的“有钱任性”，真正的出发点是出于市场“补仓”或扩大市场份额等需求。


最为明显的是杭州本土房企滨江房产。6月份，滨江与平安不动产深度合作，签订了《战略合作备忘录》，有意愿对双方均认可的潜在房地产项目进行开发经营，共同开发、共同获益，双方至2016年末的战略合作规模预计为100亿元人民币以上。与此同时，滨江上半年销售额90.49亿，位列杭州房企上半年销售额第二，同比大涨。平安强大的资金支持和旗下项目销售回款加速以及出于未来市场份额“保级战”等要求，滨江的拿地补仓愿望强烈也不难理解。据统计，滨江房产今年下半年新盘除了这周刚刚开盘的滨江·华家池外，仅剩余位于西溪湿地附近的滨江·西溪之星项目，土地储备方面，目前则只有春节前拿下的城东彭埠单元地块。


分析这些房企在杭州的布局发现，拿地兴趣的增加，除了销售、融资等环节“给力”外，手上“余粮”较少，也是这些房企多次出现在土地市场的原因。从今年上半年各房企之间的销售额排行榜单看，若想在下半年仍获得较好的去化成绩，手上有充足的“弹药”也是必备条件之一。如龙湖地产，在杭州上半年房企销售额排行榜中，以25.99亿元的销售额排名第四，销售套数则以955套的成绩排名第八，不过在下半年，龙湖旗下的新盘仅剩下春江悦茗一个项目，其余项目大多已在销售或处于尾盘状态。类似情况的还有融创地产，在今年上半年，融创地产在以20.47亿元的成绩排名销售额榜单第五，同时也是外来大鳄中的第三名，目前旗下新盘仅有和大家合作的候潮府项目。此外，还有一些房企，则是希望通过“补仓”来扩大杭州市场份额，从而深耕杭州。以旭辉地产为例，早在年初，旭辉地产即提出年销售额25亿元的销售目标，并对外宣布，将深耕杭州市场，争取进入杭州市场前十榜单。目前旭辉地产旗下新项目仅有今年拿下的萧山项目，另外还有绿地·旭辉城和恒基·旭辉府两个项目在售。同样想深耕杭州市场的还有合景泰富和江苏新城，目前这两个房企虽均有多个项目在操作，但市场占有率仍较低，若想扩大市场份额，继续拿地也是势在必行。


市场呈现分化 有房企停滞不前或直接淡出杭州市场


虽然市场上开发商拿地热情度明显提升，但这股“暖风”并未惠及所有房企。相反，在看似向上的市场里，有一些房企仍受困于个别项目而停滞不前，甚至有房企则直接退出杭州市场。


5月底，雨润地产传出以4.4亿元的价格将其位于城东新城的星雨华府项目转手给远洋地产的消息，后来该消息得到远洋方面的确认。之后，远洋地产与雨润集团签署合作意向协议，远洋地产拟收购雨润集团持有的杭州彭埠项目公司的全部股权，作价约为人民币4.42亿元。通过此次收购，远洋地产获得该地块的土地使用权。虽然此前有媒体报道称，雨润的仓促撤场，与其董事长祝义才事件有关，不过更多的业内人士则认为是与该板块内竞争激烈，外加水土不服等原因有关。


不同于雨润的直接转手项目退场，有开发商则是开发完手头项目后，并没有继续拿地，而是选择淡出杭州市场。目前已有项目在城东新城的新中宇集团即是其一。据了解，由于后续并未在杭州拿地，在卖完新中宇维萨(楼盘页 户型图库 动态 价格) 剩余尾房后，项目的相关团队将撤离杭州。


而有部分踩着2009年、2013年等高价地迭出的节点进入杭州的外来房企，则一定程度上受困于高价地项目，其杭州市场之行并未“如愿”开展。如曾在2013年以14711元/平方米的“地王价”拿下城东新城地块的淮矿地产，时隔两年多，该项目仍未上市，仅对外公布了案名为东祥元府。2011年，曾以23亿元的总价一举拿下之江三宗地块的中维地产，其项目虽曾多次传出即将面世的消息，不过从目前看，仍处于“待定”状态。更早的则有拿下章家坝地块的中华企业，其御品湾项目至今仍未确定面市时间。