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外来大鳄争抢落子未来科技城 如何面对“过剩”困境

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发表于 2015-7-12 23:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
 6月初,余杭区未来科技城挂牌出让两宗地块,包括一宗宅地和一宗商业地块。其中位于西溪湿地附近的宅地吸引了景瑞、阳光城、滨江、香港兴业等房企的现场竞价,最终由香港兴业以33%的溢价率,即总价5.43亿元竞得,而这也是香港兴业集团的首次入杭。
  除香港兴业之外,未来科技城板块已经吸引不少外来大鳄前来驻扎,板块中楼盘林立,甚至不少楼盘前后仅隔了一条小街。主打刚需的未来科技城经过几年的“成长”,现在也冒出了不少高端项目,价格随着板块的趋热有了水涨船高的趋势。
  板块内部风起云涌,“近身搏杀”得如此激烈,那些外来大鳄现在处在一个什么样的境地之中?记者日前实地探访了未来科技城板块。
  未来科技城拿地起硝烟
  外来大鳄占据多数
  在规划之中,未来科技城面积113平方公里,其中重点建设区为35平方公里,包括了五常和仓前两大区域,是杭州最具开发空间和发展潜力的科创产业连片区块之一。从2013年至今,阿里巴巴淘宝城和海创园陆续搬进未来科技城,给这块区域带来不小人气。
  未来科技城作为一个有“后来者居上”姿态的杭州副城,与早些年发展起来的临平、下沙等副城相比,毫不逊色。这也吸引了不少外来大鳄在此争相拿地。
  据不完全统计,2012年至2014年初,未来科技城共出让土地33宗,2014则共计有10个楼盘首次亮相,2015年预计将会有25宗地块出让。
  在拿地的开发商中,多数为外来房企,而本土房企只占不到四分之一的比例。其中,像富力、江苏新城、合景泰富、奥克斯、大华、融创、平安、复地等房企,均选择“落户”未来科技城。从2013年起,板块之中的大鳄“夺地战”就已透出浓重的硝烟味。
  富力在众多外来大鳄之中,是地块“储量”最丰富的开发商,总共拿下5宗地块,其中涵盖了商业、住宅等不同类型的物业。
  自2012年拿地之后,2013年10月,富力在一天之内连拿两地,其中63号地块被富力以3.53亿元竞得,随后以4.2亿再度拿下64号地块。而富力布局杭州的首个项目——富力西溪悦居也在2013年10月首次面市。
  2013年,在10月10日进行的余杭区土地拍卖会上,江苏新城与富力“争地”未果,在对当日淘宝城南面最后一宗宅地的第二轮报价中直接加价6600万元,以总价4.5亿元夺下余政储出[2013]65号地块。
  2014年1月,在余杭区首场土地出让中,合景泰富经44轮拉锯战,以7.34亿元总价、6899元/平米的楼面价拿下未来科技城87号地块,战胜融科和江苏新城,创下了未来科技城CBD区块的地价新高。
  今年4月9日,南方水泥以9750元/㎡的楼面价拿下余政储出〔2015〕6号地块;6月1日,香港兴业以溢价率33%,夺下同区域低密度宅地;同月中旬,金地再度携手平安,经过43轮竞价后,以溢价30.13%,总价5.64亿元竞得余政储出(2015)12号地块,除此之外,在竞拍现场,绍兴的浙江祥生房地产开发有限公司也在竞拍现场首次出现。
  今年,随着房企成交“热度”上升,未来科技城内的“拿地之争”有愈演愈烈的趋势。
  板块存量居高
  外来大鳄面临“过剩”困境
  继2012年外来大鳄们首次拿地之后,未来科技城现在已经有不少楼盘成为现房或期房在售。据不完全统计,目前有欧美金融城、大华西溪风情、西溪悦居、新城西溪逸境、中交·悦西溪、合景·叠彩园等十余个楼盘在售,经历2013年的开盘高峰之后,尽管现在的开盘稍有冷却,但整体的库存始终居高不下。
  据透明售房网上数据显示,板块内体量较大的富力·西溪悦居、大华西溪风情目前显性存量分别还有785套和417套。据了解,目前大华西溪风情澄品还在售89、135和165平方米房源,富力·西溪悦居则有89、139平方米房源在售,两个楼盘的均价均为17000元/平方米左右。除了西溪悦居,富力在未来科技城中还有富力十号尚未开盘。
  除此之外,板块内体量较大的还有欧美金融城。据透明售房网显示,欧美金融城总共有2771套房源,目前可售房源还有1173套。据了解,欧美金融城在6月底时领出1、3号楼840套房源的预售证,此外还预计在7月中旬推出万创国际酒店式公寓,有47和54.5两种个户型的房源。
  2014年,欧美金融城首次开盘之后不断地夺下各项销冠。据统计,欧美金融城在今年上半年的成交量位于杭州市(含萧山、余杭)成交排行榜的第四位。
  除这些大体量的楼盘外,去年年底首次开盘的合景·叠彩园至今为止只售出100余套房源,尚余443套房源可售。除了叠彩园,合景泰富拿下的未来科技城13号地块已定下案名合景天峻。据透明售房网上显示,该楼盘有216套房源可售。
  与富力十号仅一街之隔的新城·西溪逸境,目前剩下100余套房源可售。
  从透明售房网上可以看到,目前未来科技城板块中在售的如合景·叠彩园、欧美金融城、富力·西溪悦居、润和·西溪郡、青枫墅园等楼盘的近期成交均价均在15000元-18000元/平方米之间。
  其余如保亿丽景山、新湖果岭等楼盘近期成交均价则在11000元-25000元/平方米之间。
  溪悦宸府、昆仑府、百家乐西园、保亿·丽景山等楼盘均有剩余30-90套不等的房源在售。
  记得在未来科技城板块规划之初,有专家表示,于这一板块而言,至多不过需要2.5万套左右的房源。就目前的形势看来,未来科技城的楼盘房源数量似乎是有一点“过剩”的现象。但这并不能阻挡外来大鳄们对于入驻未来科技城的热情。
  同类型产品“近身肉搏”
  低价走量或是较好的策略
  与其他板块相比,未来科技城中的楼盘分布要更为密集一些,不少外来大鳄在拿地之初早已有了精心布局。但是,在如此密集的楼盘之中,同类型的产品也相对比较集中。
  据透明售房网显示,目前在售的楼盘中,多数都是多层或洋房项目。其中大华·西溪风情澄品、富力十号、西溪君庐、富力·西溪悦居、富力·西溪盛悦居、新城·西溪逸境等楼盘均为小高层项目。
  从户型上看,大华·西溪风情澄品、新城·西溪逸境、富力十号、富力·西溪悦居、富力·西溪盛悦居等楼盘均有90-120平方米的刚需户型在售,除此之外也有西溪悦居、西溪盛悦居等楼盘还有130平方米以上的改善型户型在售。富力十号的组团内还包括了洋房和排屋项目。润和·西溪郡、中交·悦西溪、保亿丽景山、青枫墅园等楼盘也均有洋房、排屋在售。
  对于这些已经进驻到未来科技城中的大鳄而言,想要在同类产品中“脱颖而出”所能依靠的只有产品的价格和周边的配套。然而,对于楼盘较为集中的这一板块而言,目前所发展起来的配套是大部分楼盘均能享受到的,因此配套也不能成为大鳄们的竞争优势。
  在价格方面,从透明售房网上记者观察到,目前未来科技城板块中在售的一些楼盘在均价上面相差不多,而随着板块发展的日趋成熟,在价格上面的差距只会越来越小。届时,大鳄之间的竞争就不仅仅在于价格与配套了。
  对于这一楼盘集中、需要“近身肉搏”的板块而言,低价或许还算是一个比较可行的考量,毕竟对于板块中的不少楼盘而言,能够以价换量争取主动,比其他任何营销策略都要好。

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