房地产资管计划扩张后遗症暴露 第一年就违约

猩猩不发光

基金子公司曾经疯狂扩张房地产资管计划的后遗症正在陆续暴露。

近日，《金证券》记者了解到，信达澳银全资子公司信达新兴财富（北京）资产管理有限公司（下称“信达新兴资产”）于2014年5月28日发起成立的项目——信达新兴资产-西安中登文景时代房地产专项资产管理计划（下称“西安中登资管计划”）发生到期违约。而这已经是信达新兴资产年内第二单违约的房地产资管产品了。

业内人士表示，继信托之后，基金子公司主导的房地产资管产品可能成为接下来违约的重灾区。

违约：第一年就无法支付利息

2014年5月28日，信达新兴资产发起成立了一款名为“西安中登资管计划”的房地产资管项目。按照约定，信达新兴资产应该在产品成立期满一年后的10个工作日内，也就是2015年6月7日前，向投资人支付第一年度的利息。

然而让投资者想不到的是，当初项目推介时高调宣称“融资方实力雄厚”的西安中登资管计划竟然发生了违约，并且是在第一年支付利息时就发生了违约。

7月13日，西安中登资管计划的投资者在迟迟等不到公司回复的情况下，联名向中国证监会、信达新兴资产母公司信达澳银的大股东中国信达资产管理股份有限公司发出了投诉信。

《金证券》记者在投资者出具的这份投诉信中看到，投资者列出了对信达新兴资产的4点质疑，即项目成立时未尽职调查、项目推介中存在欺瞒行为、项目运作过程中未及时做到信披以及风险发生后不作为。

记者第一时间连线信达新兴资产，不过截至发稿尚未收到公司回应。

尽调：介入前项目就存问题

这并不是信达新兴资产旗下资管产品第一次发生违约。

今年4月份，信达新兴资产另一产品“信达新兴资产—北京亚奥果岭假日房地产投资专项管理计划”（下称“北京果岭资管计划”）也是到期违约。幸运的是，一个月后，信达新兴资产找到了债券收购方，以债权收购的方式偿还投资者本息，化解了危机。

值得关注的是，信达新兴资产在上述两个项目的尽职调查中扮演的角色。

公开信息显示，在北京果岭资管计划设立前，融资方从2005年-2011年相继申领过5期预售许可证，但都未能按照要求启动销售。此外，按照信达新兴资产提供的资料，融资方总资产为1.2亿元，净资产为1亿元，这样的资金实力却融资3.8个亿，规模显然太高。

同样的情况也发生在西安中登资管计划上。

根据投资人提供的信息，这一计划的融资项目在信达新兴资产介入前，已经收了购房者多年购房款，但是却无法按时交房。

业内人士对《金证券》记者表示，在这两个项目上，信达新兴资产都未尽到尽职调查的责任。

风险：基金子公司业务模式存疑

曾经疯狂扩张的基金子公司房地产资管计划风险正在陆续暴露。

业内人士对《金证券》记者介绍，这两年基金子公司发行的资管计划，有两个特点，一是大多数位于二三线城市、甚至四线城市；二是很多项目在信托无法通过，转而寻求基金子公司通道运作。

“基金子公司成立时间都不长，和信托相比，团队能力、风控能力都比较弱，这是它在很多项目上出现问题的主要原因。”上述业内人士介绍。

另有公募基金人士表示，基金子公司成立以来，业务比较尴尬，“主要是依托母公司做一些通道业务，从成立到现在基金子公司都有一个特点，就是什么热做什么，反正都是作为通道来运作，也不需要什么技术含量，例如此前的房地产资管计划和现在大热的新三板。”

业内人士表示，基金子公司自成立以来就被称为“万能神器”，“什么业务都能做”。基金子公司因为操作灵活常常承接信托、券商做不了的业务，且规模是越来越大。

上述公募人士补充，正是这样的业务模式和快速扩张，给基金子公司的业务埋下了风险的种子。