英国投资基金：我们仍能在中国房地产找到好机会

问天问地

虽然很多人认为中国的房地产市场已经存在泡沫，但我们却仍然觉得这个市场能够找到好的投资机会，这个市场只是经历了发展的第一第二阶段而已。在经历了前期的野蛮生长之后，这个市场变得越来越成熟了，也许没有以前那样让人亢奋。我们的投资回报目标是20%左右。目前，在中国市场还是可以寻找到提供这个回报水平的项目。

当大部分投资者对中国的房地产市场避而远之，某些人却背道而行。

“虽然很多人认为中国的房地产市场已经存在泡沫，但我们仍然觉得这个市场能够找到好的投资机会，这个市场只是经历了发展的第一第二阶段而已。”英国房地产投资基金Forum Partners的联合创始人兼全球首席执行官Russell Platt在接受《21世纪经济报道》专访时坦言。

2002年，他与另外两位合伙人共同创立Forum Paterners， 主要募集欧美市场的退休基金，继而在全球布局地产投资。目前，公司旗下的资产管理规模已达50亿美元，Platt在欧美的房地产市场投资超过30年，并曾掌舵摩根士丹利资产管理旗下的全球房地产投资部门。

中国投资达5.6亿美元

《21世纪》：目前公司旗下的中国房地产投资规模和组合情况如何？

Platt：我们自2004年起在亚洲进行投资，并设立了三只不同的亚洲房地产基金，主要投资包括中国、日本、印度、韩国等主要市场。目前，我们在中国的累计投资超过5.6亿美元，占整个亚洲投资组合的比重超过60%， 其中近60%投资于住宅项目，大约25%为商业项目，其余则包括工业园等。

《21世纪》：你在中国房地产市场投资的主要策略及侧重项目有哪些？

Platt：我们的投资策略是寻找各种不同的项目，比如，在长三角等一线城市，主要寻找一些可以带来收入的资产，而在一些二线市场，则主要侧重拥有大量预售的住宅项目，为这些项目的地产商提供融资。

我们希望在项目融资以及股权投资两个层面参与中国的房地产市场发展。因此，我们经常会以离岸结构债券、优先股等混合形式为地产商提供资金支持，这样不仅可以确保固定的债息、股息等，还可以让我们从公司经营利润上升中获益。我们的投资理念是不仅仅局限于投资某个项目，而是通过选择好的合作伙伴建立长期的良好合作关系，从而受益于整个地产行业复苏的机遇。

比如，我们去年为一家工业园发展商和运营商提供发展基金，这家民营企业在长三角、珠三角的过往业绩优秀。2011年我们与一家上市的商业信托合作提供融资，这家公司主要在上海地区发展商业地产，去年我们已推出项目，并获得了预期的投资回报。

投资回报目标20%

《21世纪》：你认为目前中国房地产市场是否已度过了黄金时期？

Platt：虽然很多人认为中国的房地产市场已经存在泡沫，但我们却仍然觉得这个市场能够找到好的投资机会，这个市场只是经历了发展的第一第二阶段而已。在经历了前期的野蛮生长之后，这个市场变得越来越成熟了，也许没有以前那样让人亢奋。但是，我们一直专注为一线城市的办公楼、物流以及住宅等项目提供融资，在挑选项目的过程中非常严格，我们的投资回报目标是20%左右。目前，在中国市场还是可以寻找到提供这个回报水平的项目。

《21世纪》：你在挑选合作的中国房地产公司时有哪些标准？

Platt：我们主要为一些中型的房地产公司和企业提供融资，因为这类公司通常难以从银行获得足够的资金。在挑选合作伙伴时，我们综合考虑对方的地理和产品定位、发展策略、过往表现、产品的竞争能力和需求以及对资金的需求等。

澳大利亚成热门目标

《21世纪》：越来越多的中国机构、房地产商和个人投资者将目光投向海外市场。中国不少房地产开发商开始国际化战略布局，在海外收购土地，你们有与他们合作吗？具体能发挥哪些优势？

Platt：中国本土的地产商在设计理念等方面更贴近中国消费者的需求，比如一些在美国常用的房间格局设计未必能被中国买家认可。一些针对中国国内买家的住宅项目，通常会设置3-4个卧室，从而方便一个大家族不同成员共同居住的需求，相比之下，如果针对海外本土市场则只有1-2个卧室。同时，一些项目的设计则主要迎合中国个人投资者用于出租的投资需求。

因此，我们主要希望帮助一些优秀的中型中国地产商开拓海外市场，利用我们在海外市场的优势和商业网络，嫁接中国地产商对中国购房者的需求认知和品牌忠诚度。

《21世纪》：对于中国房地产商而言，哪些海外市场未来增长的潜力较大？

Platt：我们预期澳大利亚很有可能成为中国资本走向海外房地产市场的最热门地区之一。澳大利亚本地银行对房地产业的借贷取态相对保守，因此本地市场需要更多的海外资本。同时，近年来，赴澳留学、工作的中国移民数字激增，这就产生了巨大的购房需求。而相比纽约、伦敦等地，投资者在澳大利亚可以更容易做到多元化的物业投资。

从物业出租回报来看，伦敦的回报率最低，仅为2.5%-3%，纽约的回报水平约3.5%-4.5%，而澳大利亚的出租回报可以达到5%-7%甚至更高水平。因此，我们正在考虑单独设立一只主要投资澳大利亚市场的基金。