恒温泳池渐成刚需改善型楼盘新宠，豪宅去掉的“标配”，刚需盘为何试水？

麒麟谷

恒温泳池，也叫室内恒温泳池，就是游泳池的水温保持在26-28℃，适合人体的温度，一年四季进入水中游泳都会感觉比较舒适。在杭州，室内恒温泳池一度是豪宅的专属，甚至有人把恒温泳池作为衡量豪宅的标准。然而在今年的新开盘楼盘中，记者发现恒温泳池越来越受刚需盘的青睐。
恒温泳池渐成刚需改善型楼盘新宠  
今年，城北勾庄板块一直是刚需改善型楼盘的供应重地。滨江万家名城、万科北辰之光、融科瑷颐湾、越秀星汇尚城等刚需楼盘扎堆亮相。记者实地探访了解到，在这个板块就有滨江万家名城和融科瑷颐湾两个相邻楼盘配置了恒温泳池。作为刚需盘，为了追求卖点，开发商疯狂地给项目增加恒温泳池等高端配套。  滨江万家名城在售毛坯均价12660元/平方米，户型面积89-139平方米，在小区一期8幢楼底有1300平方米的会所，配备一个恒温泳池。据记者了解，滨江房产在万家名城配置恒温泳池是想走差异化的竞争路线来加速楼盘的去化，虽然运营恒温泳池投入大、回报低，但让利给业主并不是什么损失，反而能换来忠诚度。与万家名城相邻的融科瑷颐湾在售均价13000元/平方米，户型面积89方、119方，在其耗资8000万元打造的会所地下一层配备一个恒温泳池，泳池分为1.3米浅水区和1.7米深水区。瑷颐湾是融科在杭州的第二个房产项目，作为外来开发商，融科是想用豪宅的配置标准来吸引相对消费力较强的客户。   恒温泳池不单是刚需盘的新宠，改善型楼盘也纷纷试水引入恒温泳池。主城区申花板块的莱德绅华府于去年交付，大户型面积145方、239方，均价24000元/平方米，在小区会所包含有室内恒温泳池。桥西板块的凯德湖墅于今年3月开盘，主力户型90平方米，在售均价27000元/平方米，在项目中规划了1200平方米的HOME-CLUB，带有室内恒温泳池。
豪宅为何不再钟情恒温泳池  
钱江新城板块向来是豪宅聚集地，在2007年左右交付的欣盛东方润园、绿城春江花月等高端楼盘自带恒温泳池。然而记者发现如今此板块内的诸多豪宅已不再钟情恒温泳池。据了解，欣盛东方润园的恒温泳池是该小区维护成本最高的设施，因此欣盛房产在之后的东方府邸项目中取消了恒温泳池。此外不少新开发豪宅也同样放弃了恒温泳池配置。譬如今年上半年供应量比较集中的钱江新城南星单元区域，目前在售的望江府、滨江钱塘印象、金隅学府、钱江御府等楼盘均没有配置恒温泳池，而这些楼盘的在售均价都超过4万元/平方米。除了南星单元，钱江新城的金融城板块中，在售的中海御道路一号、万科大都会等高端楼盘也没有配置恒温泳池。
据地产专家分析认为，恒温泳池的建设成本高、维护投入大、回报低是豪宅不再偏爱恒温泳池主要原因。一般说来豪宅的户数会比刚需型楼盘的户数少，入住率不会很高，使用恒温泳池的频率也不高。除非豪宅社区足够大，比如彩虹豪庭的恒温泳池，彩虹城的业主也能共享，相对可以平衡收支。另外还有一些物业费高、恒温泳池使用频率低的顶级豪宅，也基本可以让物业公司收支平衡。  
然而对大部分楼盘来说，恒温泳池的运营维护是一个负担。去年西溪湿地附近一个高级公寓的业主们就遇到了室内恒温游泳池的去留问题。由于该小区室内恒温泳池屡次出现发霉情况，产生的高昂维修费用需启用物业维修资金来买单。该高级公寓的开发商最终只承诺承担最后一次对室内泳池进行整修的费用，之后的维修费用只能由业委会自行解决。最终业主们不得不选择改变泳池功能，耗费百万资金将室内泳池填平，改为羽毛球、篮球、舞蹈等多功能文体活动室。
刚需改善型楼盘如何运营恒温泳池
在已交付的楼盘中，记者了解到有运营状况良好的小区。城西板块的和家园小区体量大，占地面积达58万平方米，建筑类别涵盖了联排、高层、小高层。和家园策划经理钟董宏告诉记者，和家园的恒温泳池自小区交付之后就外包给一家健身中心运营，由其自负盈亏。另外和家园给予这家健身中心不小的扶持力量，除了提供恒温泳池的装修、免前期租金外，和家园开展的一些小区活动也和健身中心合作，在一定程度上也有利于恒温泳池的正常运营。据钟经理介绍，和家园总户数有5000多户，目前已入住2000户，此外和家园小区业主都非常喜欢运动，恒温泳池办卡费用在每年4000—6000元不等，在业主承受范围之内。钟经理坦言，高入住率带来高使用率，尤其在夏季和家园的恒温泳池经常爆满。   2013年交付的莱德绅华府，它的恒温泳池在交付不久也外包给一家健身中心运营，最初仅针对小区业主，后来逐渐对附近小区居民开放，有了相对稳定的外来客流，尚能支撑恒温泳池的整体运营。那么新建刚需盘将如何运营呢？万家名城相关负责人透露：万家名城的恒温泳池由自身物业管理，仅针对小区业主开放，前期将提供给业主每年200次免费游泳机会，后续会依据实际运营情况收取一定的成本费，届时也将以办卡的形式收费。滨江万家名城分为一期二期，占地面积10.5万方，总户数有1012户，是目前整个城北板块最大的楼盘。因此该负责人表示对交付后的入住率非常有信心，对恒温泳池的运营也没有压力。融科瑷颐湾的相关负责人告诉记者，瑷颐湾的恒温泳池如何运营管理要等交付之后决定。  目前已交付带恒温泳池的楼盘大都选择将恒温泳池投入市场运营。对刚需盘来说，要自持管理，必须是小区体量大、入住率高才有可能保证恒温泳池正常运营。