跌跌不休，上半年二手铺租金再跌一成，有街铺从200万降到100万，仍然租不出去

冈本田一

今年上半年尤其是二季度以来，一手楼市成交量持续高位放量，二手房成交量也由于营业税“五改二”免税新政而得以盘活，然而在二手商铺市场上，却仍是一派惨淡萧条景象。
“之前就存在的电商冲击和经济大形势不好，再加上去年开始杭州迈入综合体时代，一堆大小综合体遍地开花，对街铺的生意冲击也十分猛烈。今年上半年的二手铺市场，租金和售价继续双双下滑，其中租金同比去年上半年平均下降了一成左右。”沐和商业地产部门经理汪谦霞感慨说，从去年杭州二手铺价格首次开始出现明降，再到今年继续下调，二手街铺的境遇可以用“一落千丈”来形容。
新华路看过去空铺不少
空铺频现，换手频繁 延安路附近街铺出现断点
二手铺今年依然是不景气，租金高，生意差，开店的人越来越少了。跟一手开发商相比，二手铺的房东都是个人，在不缺钱的情况下很难做出大幅降价的决定，所以，一个直观的现象是，街边的空铺越来越多，而且很多传统意义上的好地段也出现了这样的局面，比如新华路、凤起路、体育场路、湖墅南路等等。这在前几年是绝不可能出现的情况，以前这些闹市地段都是一铺难求的，即便有商铺退出也很快就有下家接手。
和空铺相应的另一个现象是，街边商铺换手频繁。陈小姐上周去庆春电影大世界看《大圣归来》，难得从武林广场一路步行过去，穿过了体育场路、丝绸城和新华路，才发现好几家开了多年的品牌大店均已改头换面，店铺的更换率很高。“其中新华路表现得蛮明显的，这条路前两年还常走，这两年比较少来，因此感觉到了巨大的变化。虽然还是以服装店、餐饮店为主，但是六七成以上的品牌都已更换，一路过去甚至看到了四五个空铺，这在以前从未出现。”
体育场路、延安路等路段事实上也情况类似。继体育场路和中山路交叉口处的江南布衣旗舰店撤离之后，体育场路上曾经占据了三层硕大店面的COCOON（可可尼）也于五一前夕关门了，昨天记者路过看到这一店面仍未开张，但据称已有下家，将开始装修。再往西走，中山北路到百大之间的这一段体育场路，由于被列入百井坊巷拆迁范围，开了多年的步步高和绿洲等均已歇业；再往西到雷迪森，老店周大福也已撤离。
延安路北段，也就是武林银泰对面位置，在经历完地铁修建的折腾之后，仍不复昔日荣光。聚集于此的珠宝店阵列里，默默地撤走了两家品牌，一家是越王珠宝，另一家还是周大福。往南走到凤起路交叉口这一段，奥康、红蜻蜓、ME&CITY、美特斯邦威等也已撤离，略值得安慰的是，ME&CITY的转角三层大铺，已获国美接手。昔日盛极的延安路，如今空铺连连，整条街上已到处都是断点。而上述这些大家耳熟能详的路段，如今店铺频繁更替关张，不免给人以“人是物非”的感觉。
二手铺租金再度普降一成 但强者恒强，工联附近街铺逆市走好
至于二手铺租金，今年仍然在降，同比去年上半年的降幅在一成左右。可不要小看这一成的幅度，一来，在前几年街铺的好行情下，每年租金递增5%是正常水平；二来，杭州街铺租金一直屏到去年才首次出现明显下跌，降幅环比在一成以上，而今年上半年的租金是在去年降了的低位基础上再降一成，也就是说，现在的街铺比起前几年来跌了20-30%的比比皆是。“很多商铺的年租金下降了大约两三万元，去年租30万的，今年一般能租27、28万。”沐和商业地产的徐经理介绍说。
但即便是这样，还是有不少街铺租不出去，这也是为什么街上常常会看到空铺的一大原因。比如庆春东路靠近秋涛路的一间商铺，原来是服装铺，85方的面积年租金40多万，挂了一个月了一直乏人问津；中山北路的一间大面积商铺，原来也是服装店，年租金36万，现在降到30万，租了一段时间还是没找到下家；更有甚者，延安路周边区域的一间商铺，原先高的时候年租金要200多万，现在房东发了狠心腰斩，降到100万，但依然还没能成功租出去。
二手铺“大盘”普遍行情不好，但也有一些路段和业态是例外，就像股市里的“强股恒强”。比如延安路上的工联附近一带，就是去年至今的商铺最热门地段。之前这一带也受到了地铁施工的影响，因此前期租金已经降到低位，这一两年来随着地铁的开通、湖滨银泰IN77各区域的顺利开出、苹果旗舰店的加盟等利好一一实现，人气爆棚，再加景区概念的加持，人流量甚至比全盛时期的延安路还要多。“所以今年这一带的商铺生意很好，比起前期的租金低点来，现在逆市涨了两三成的为数不少。”汪谦霞举例称。的确，在体育场路和延安路交叉口附近连关两家门店的周大福，也在工联附近选中了一家大店。
从业态来看，服装、百货类店铺已式微很久，目前惟一还能逆市上涨的只剩下一些餐饮街铺。“餐饮铺由于对店铺条件有较高要求，在市中心范围比较稀有，同时民以食为天，这也是少数不受电商冲击的业态之一。因此在街铺租金普跌的情况下，上半年餐饮铺的租金仍然保持住了微微上涨的势头，涨幅在5%左右。”徐经理表示。
二手铺买卖同陷僵局 综合体大量出现产生巨大冲击
二手铺租赁市场不景气，买卖市场也同样陷入了僵局，现在能够顺利交易的单子很少。
二手铺房东中，有一部分人不缺钱，觉得既然要大幅降价才能出手，那就先不卖了吧，放着；另一部分或者缺钱用，或者不看好接下去行情认为不卖掉就是笔死钱，这一批房东才会主观上愿意多降点价，来换取资金的回笼。然而行情今非昔比了，前两年如果房东愿意多降一点出手，买家往往会抢着要；但现在，房东肯降，买家也不一定买账，一般都要售价明显低于市场价，才能撬动买家下单。
汪谦霞举例解释说：“心态上明显有变化。前两年如果商铺的租金回报率有三四个点，客户一般会下单；现在即便能有五六个点，客户也依然很犹豫。因为现在商铺售价上不去，客户就会很看重租金，一般只有那些售价猛降的商铺，回报率能高达八九个点，才能够让买家比较果断地下单。”
从去年到今年，无论是出租还是买卖，影响街铺行情每况愈下的一个新的原因，是综合体对于人流和消费的强力吸附和分流作用，这也深深影响了人们的出行方式和消费习惯。从2013年起，杭州才开始正式迈入综合体时代，西溪印象城、城西银泰城、西田城纷纷开出，去年又迎来湖滨银泰IN77、万达广场、中大银泰城、水晶城的全面开放，再加上其他的小型商业综合体，现在可供人们吃喝玩乐的选择太多了。
“从这个角度来看，同为受到电商冲击的实体店铺，街铺比起综合体商铺来又是更低一级的商业形态。综合体提供了更为舒适亮丽的空间体验、更方便的大型停车场，闲逛完全在室内空间不受天气影响，吃喝玩乐全部集中在一起，人们的业态和品牌选择面都更广，与之相比，街铺的吸引力自然是弱多了。”业内人士分析认为，随着未来综合体项目的大量面市，综合体之间也将产生激烈的竞争，在此情况下街铺还将面临更大的考验，如何破局确实是个棘手难题。