小区电梯问题应当进入紧急重大议事程序

pleasure606

    据报道：杭州住宅楼电梯事故障频发，平均每天有18人被困。杭州市质监局的信息显示：去年，96333共接到救助电话56752个，电梯应急处置5737起，其中困人3040起，故障2697起，解救被困人员6655人，死伤事故时有发生。
    由此，小区内的老旧电梯便进入了业主们的视线，愿意也好不愿意也罢，这一问题已经到了起码需要制订章程的时候了。万一本小区也出事故，结果还是没有一个章程可循就有点交待不过去了。

   有二个重要问题需要明确：

   一、首先就是“确权”。建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中共用设施设备包括了电梯。“确权”的目的应当明确，电梯的权属是属于小区全体业主还是同类型建筑物全体业主，还是根本就属于楼幢独立单元内的全体业主？这涉及到电梯的维护保养以及日后的更新换代的费用问题。这钱应当谁来承担？
       因为申请维修基金很麻烦的缘故，过去小区内高层的电梯维护费用，修理费用只能从小区公共收入中支付。本着救急与人性化的态度，用了也就用了，毕竟是解人所难，救人所急。但是，随着电梯老龄化程度的发展，事故发生率将会越来越频繁，老是需要全体业主来买单显然是不合理的。如果万一出个人命事故呢？由谁来承担？这事如再不有个明确的章程，涉嫌侵权的事将会很麻烦。全国电梯安全监管方式改革现场会总结出十个字：“电梯要确权 无球可再踢”。涉及到第一时间第一负责人问题，谁也替代不了责任。

   二、有关电梯的一系列责任，应当尽快以合同文本的形式明确下来。他应当涵盖了以下几个问题：1、因电梯原因发生人身死伤等重大事故，是不是应当有个保险的概念？有没有为电梯做过保险？保险费用谁出的？如果根本就没有做过保险，是不是当务之急要先将这工作抓紧做起来，防患万一。是不是保险费的责任人应当明确下来？2、每年的电梯维保费和事故维修、材料等相关费用该由谁出？怎么个出法？是不是应当明确下来？3、不久的将来电梯的更新换代费用问题是不是从现在起就应当有个章程？

       凡事应当做在前面，这样才有主动权。如果我们不认真思考这个问题，不定哪天就出事了，不定那天电梯又停掉了。没有处理问题的章程，没有应急预案，势必业委会和物业又将陷入尴尬：一边被使用不了电梯的业主骂死，一边又不得不背上责任拿全体业主的钱去解决个别业主的问题。

      有人说做这事很难，就因为难才没法去做。我说：相比之下，能够预见到的大概率，我们不去做，真难的事肯定层出不穷，还在后面。
      有什么难的？1、先“确权”，“确权”不是个别人自己说了就可以算的，应当要有关部门确认才行，还应当有正式的“确权文书”。结果只有二个：确权成功，明确了电梯的责任人。确权不成功，那么也好办，是什么原因不成功？是有关部门不予办理或者都说不归他们管，还是全体用电梯的业主不配合？这不责任人就出来了吗？这不以后出了事就不关业委会和物业什么事了吗？你不去办，责任应当自己背着，出了事不骂你骂谁呢？
     申请维修基金政府应当有个急事急办的原则。这就需要在事先做二件事。其一、与相关业主明确电梯故障与维修应当首先申请维修基金，约定好维修基金用完了不够该怎么办？如果三分之二以上的相关业主说：用光了就不修了，那么以后就不关别人什么事了。其二，与业主约定好后应当找相关维修基金的管理部门有个约定，人命关天的事他不敢不理吧？如果管理部门说：申请到完成起码一个月，那也没有关系，你事先把这个情况及时通报全体相关业主，问他们电梯停了是不是能够等上个把月？不能等大家又有什么意见和解决办法？万一大家都不表态，那就更好办了，你只要每隔三天在相关单元贴上一道公告，上面是千篇一律的内容，可以多次限定解决问题的时间，还可以详尽地告知后果，忠告，反正有什么写什么，有苦口婆心的味道就行了，让小区里都知道尽到义务与责任了就行。这事不难吧？找个初中生，拿些有关报道和相关法规，一个小时就可以弄出来。好了，之后真出问题了，我看还是你喉咙响吧？你们自己的事自己不关心，管我P事?
     电梯维修，电梯将来的更新换代等等，不是一样的套路吗？电梯报废了，要几十万买新的，谁也不肯出这个钱，那就不换，不修。着急的不会是别人吧？
     凡事做在前面，凡事事先准备，将来真发生了什么事，谁也怪不着。当然，不去办，事就是你的，毫无疑问。那时再跟人说道理？被爬楼梯折磨的怒火冲天的业主哪还容得下废话？到头来又不得不去动用全体业主的收入。那时我看就不太容易了吧？一天到晚救急呀？没事的时候为什么不肯解决？擅自动用的钱与收益人都商量过了吗？这是经济利益，是真金白银，是不是要征求每一个利益人的意见？忠告:如果将来不想有那么多的麻烦，就立即动起来。电梯发飚是老虎，不好开玩笑的  。

云溪春早

现在正是这个困境，一次高层楼梯故障，业主指向物业，物业请示业委会，最后不得不花公共资金上万元更换电梯零件。像类似的故障维修，应当走维修基金，但住建部门给申领维修基金设了很多门槛，一般情况下很难申领。

天悦

这个问题刻不容缓，现在很多小区都在自查了

云溪春早

天悦 发表于 2015-8-3 17:17
这个问题刻不容缓，现在很多小区都在自查了

天悦也在关心了，电梯老化牵涉到维修或更新的费用，首要问题是钱的问题。一是申请高层的维修基金，但没有那么容易；二是只能应急用全体业主的钱去修补，电梯不是一部，如果都到了使用年限，不是三万五万能搞定的，全体业主不可能同意；三是向高层楼道业主筹钱，但业主分散，楼层的分担没有统一标准，很难短时间筹到费用。所以，结果很无奈，电梯停运，业主骂娘，只能等待官方介入。

国信龙

云溪春早 发表于 2015-8-3 18:07
天悦也在关心了，电梯老化牵涉到维修或更新的费用，首要问题是钱的问题。一是申请高层的维修基金，但没 ...

  天悦关心的是电梯安全问题，说有的小区在自查了。我们小区说的是责任和资金承担问题，维修资金的使用政府有规定，按规定办没问题。经营性用房是按小区建筑总面积千分之四提供的，要按建筑面积算，高层面积占比不小，如经营性收入分配的话，高层不会少得！要算得计较的话，今后除安全问题外，其他改造工程，高层业主就不会象现在那样随意或不关心了！我建议：电梯日常维护保养费用，既然已经在经营收入中列支了就仍在收入中列支。这样有利于电梯正常维护保养，否则酬金制的物业就会因资金而延误，造成事故。这样决策者就要承担后果！且如果更新，就从维修资金走。维修资金反正是分列到幢到户的。安全是第一位的，资金是其次，先确保安，检查、整改隐患，而不是先争论资金谁承担、责任谁负的问题。

云溪春早

电梯维护保养，甚至换零配件都是走公共资金的，责无旁贷。现在纠结的是假如某一天电梯停运了，一台电梯需要花三万、五万的，而维修基金又一时半会拿不出，怎么办？

国信龙

云溪春早 发表于 2015-8-3 21:38
电梯维护保养，甚至换零配件都是走公共资金的，责无旁贷。现在纠结的是假如某一天电梯停运了，一台电梯需要 ...

   现在首要是查电梯的安全，列出隐患，整改隐患！完善规章制度，明确责任，明确资金的渠道。如确需更新，不应等，收入资金先垫付，先解决燃眉之急，小区又不是没钱！

云溪春早

国信龙 发表于 2015-8-3 21:54
现在首要是查电梯的安全，列出隐患，整改隐患！完善规章制度，明确责任，明确资金的渠道。如确需更新， ...

临时应急，金额小可以考虑先垫付，走公共资金也没有关系，业主不会计较的。但是如果关系到十多台电梯同时更换零件，甚至总金额达十几、几十万的，需要经过业主大会批准。

国信龙

云溪春早 发表于 2015-8-3 22:15
临时应急，金额小可以考虑先垫付，走公共资金也没有关系，业主不会计较的。但是如果关系到十多台电梯同时 ...

    杭州市物业管理条例中有规定，类似这种情况可以先办后补办手续。急需解决的问题急事急办，可查一下杭州物管条例就清楚了！

云溪春早

国信龙 发表于 2015-8-3 22:30
杭州市物业管理条例中有规定，类似这种情况可以先办后补办手续。急需解决的问题急事急办，可查一下杭 ...

言之有理，谢谢！物业工作需要多多学习相关法规，才能更好的为业主排忧解难。这方面也是能够体现物业服务品质的软实力。

李子5407

一部电梯不是三万、五万能解决的。若干年后，所有的十几部电梯都进入更换期，所需资金不会是一笔小数目，必须走维修基金。

国信龙

李子5407 发表于 2015-8-4 23:57
一部电梯不是三万、五万能解决的。若干年后，所有的十几部电梯都进入更换期，所需资金不会是一笔小数目，必 ...

      你指的是电梯所有维修费用还是电梯的更新费用?

李子5407

国信龙 发表于 2015-8-5 08:18
你指的是电梯所有维修费用还是电梯的更新费用?

从理论上说，无论维修和更新都应该从维修基金里出。但事实上，维修电梯想动用维修基金是很难的。今年以来，36幢的电梯主板维修，我们申请了维修基金，结果批不下来，只好业委会支出。但是更新电梯，不是小数目，我想，再由经营性收入中支出，是不现实的。

住在滨盛

李子5407 发表于 2015-8-5 15:52
从理论上说，无论维修和更新都应该从维修基金里出。但事实上，维修电梯想动用维修基金是很难的。今年以 ...

5407，看样子你们法制意识挺强的，作为业主甚感欣慰。我是不住高层的，但是看你们这几天谈到电梯，我忍不住想关心下。你说电梯维修和更换都是走维修基金的，也就是说日常还一个螺帽，上点机油都是走维修基金，我不是很懂这方面，不知能否可以拿出这方面的条例来，如果确实是这样的，那还有啥说的。还有延伸到小区其他工程方面，比如沿街业主打官司，小区周边搞电网，监控和道闸这些费用按照你的理论是否应该由主要受益的业主承担？麻烦你们再深入分析下，这是已经正在发生的大投入，我们都非常关心，也要搞搞清楚了。最后再次谢谢你的深入分析和仗义执言！

小豆子123

顶你

chen_rylz

业主将电梯委托物业公司管理，电梯出了问题，招物业公司！