房地产税改革或增加投机者养房成本 对房价影响不大

半边影子

日前，匿迹已久的房地产税改革终于再度走进百姓视野，随即引发社会舆论的广泛关注和讨论。在8月5日公布的十二届全国人大常委会立法规划中，明确提出了房地产税立法的规划，从房产税改革正式上升为房地产税体系建设。


有专家认为，房地产税收制度改革方向是减轻交易环节税负、增加持有环节税收；同时，对“房姐”一类的投机性住房持有者，将通过税收进行适度调节。


改革历程


从“房产税”到“房地产税”


传言已久的房地产税终于迎来确切消息。5日，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。


建国初期1951年，政务院颁布的《城市房地产税暂行条例》中，房地产税包括房产税和地产税。1986年10月1日，《房产税暂行条例》正式施行。房产税被界定为以房屋为征税对象，以房屋的计税原值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。


“当时，在土地无偿划拨的情况下，房产原值可以近似理解为地上建筑物的建造成本，不包括土地获取费用，或认为土地获取费用为零。个人所有非营业用的房产免缴房产税。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉中新网记者。


从“房产税”到“房地产税”的演变，虽然仅一字之差，却在征税对象、税制体系等方面有着本质区别。


随着国内房地产市场的发展，税制问题愈发突出。刘洪玉直言，一个比较严重的问题就是，大部分房地产相关税收是在开发和交易环节中征收的，对持有环节征税比重很小，导致住房市场交易成本高、效率低；持有阶段税负低甚至无税负，最终导致了住房资源有效利用率偏低。


经过数年的讨论，2011年房地产税率先在上海、重庆两地开展向居民住宅征收的试点。两年后，十八届三中全会将房产税改革上升为房地产税体系建设，提出加快房地产税立法并适时推进改革。


谈及房地产税在沪、渝两地的短暂试点，刘洪玉认为，虽然当时取得了抑制住房需求的效果，但在2014年下半年以来市场需求不足的情况下，征收房地产税就很可能难以为继。因此，房地产税应该是一种长期制度，而不应该是一种短期调控市场的工具。


立法设计


税负向持有环节侧重调节投机性住房


对普通老百姓来说，更加关心税制改革后，个人纳税总额会不会形成较重的经济负担？


“房地产税立法其主要目的是完善我国财税体系，对普通百姓来说，改革后，房地产税的纳税负担不会太大，” 中央财经大学税务系教授汤贡亮向中新网财经记者表示，而对于那些房产较多、个人拥有住房面积较大的群体来说，确实会增加一定的“养房”成本。


记者采访的多位专家均表示，“为什么要征收房地产税”是立法初期阶段首要考虑的问题。刘洪玉直言，如果仅仅从市场调控或增加政府财政收入的思维出发，就可能出现税负过重或不公平等问题。


针对房地产税落实数年后，市场很可能接近“买房容易、养房难”的说法，刘洪玉给予了否认：“我国非常重视稳定住房消费，对于居民自住住房来说，绝对不会、也不应该形成此类局面。”


刘洪玉认为，对投资和投机性住房，也要区别对待。一般来说，对“房姐”等投机性住房的持有者，应该主要用个人所得税和契税来调节；对“房婶”等将住房出租给居民家庭使用的投资性住房持有者，为了不增加承租家庭的税负，甚至还可以给予税收优惠。


至于房地产税立法存在免征额，即有“征”有“免”的猜测，还可从上海2011年试点办法中寻得蛛丝马迹。据了解，上海试点房地产税的征收对象为增量房，即本市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。


“以60平方米作为全国统一施行的免税额，并不是十分合理，”中国社科院财贸所财政研究室主任杨志勇对中新网记者解释称，因为不是全国所有城市都像北京、上海等人口密集城市一样，人均住宅面积偏小；在我国某些二三线城市，很多本地居民都拥有多套住宅。


改革影响


房地产税改革对房价影响有限


在此次公布的立法规划中，房地产税法被列为第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。由于本届人大任期是到2017年底，因此，多数专家预计房地产税法最快将在2017年底前通过。


未来，房地产税法将会给国内楼市带来怎样的变数？杨志勇认为，开征房地产税的影响程度取决于市场的发展状况，如果说，在市场岌岌可危的状况下施行，即使税率不高，也会在一定程度上打击市场信心。


“房地产税正式立法实施还需较长的一段时间，需要多方全面的调研和探讨，施行的时机也很重要。”汤贡亮如是说。


谈及对国内房价的影响，刘洪玉表示，这不是房地产税立法要考虑的主要问题。因为征收房地产税不能过分影响房价。开征房地产税，应该建立在大部分人就此形成共识的基础上，否则征收管理的难度就很大，征收成本就非常高昂，甚至得不偿失。


汤贡亮也认为，长期来看，房地产税是对地方政府财政收入的一个重要补充；对楼市的调节作用非常有限，尤其是对城市房价，供求关系起决定性作用，税收并不是最重要的因素。