海派的街区式商业广场 选址杭州临平会水土不服吗？

猩猩不发光

2013年起，杭州开始大跨步迈入综合体时代，购物中心四面开花，很多体量都不小，十几二十万方的为数不少。从无到有到富足，一些板块的商业集中供应得有点猛，眼瞅着就要互相打架了，更别提当年规划中的100个综合体，现在只实现了一小部分呢。

于是问题就来了。一个个硕大的购物中心“盒子”四散在杭州城里，怎样才能吸引周边的客流，并有效地转化为现实消费？大家开始谈差异化，有的加大童玩业态比例，有的撤掉了百货主力店，有的明确提出唯一宗旨是“有趣”，都想做得跟别人不一样。

上周，应即将在临平打造入杭首个项目的崇邦集团之邀，记者参观了其在上海和昆山的多个开发项目，发现街区式商业广场在上海颇受欢迎。这一在杭州还不太有的商业类型，从形式上就和购物中心有着较大的差异，或许将成为杭城商业地产接下去的一个全新发展方向。

街区式商业富有生命力2009年以来在上海开始流行

崇邦集团第一个落成启用的项目，是2006年就已开业的大宁国际商业广场，至今已运营9年之久，目前是上海闸北片区人气最旺的综合体。这个总体量25万方的项目，商业体量为10.5万方，打破了非中心城区街面商业的单一局限，把办公、生活和商业融合起来，在设置了购物中心“盒子”的同时，以一共12幢街区商业的形式围合出一个中央广场，具体诠释了何为街区式商业广场。

立秋已过的华灯初上时分，夜风舒爽，坐在中心广场旁哈根达斯的室外座位上看人来人往，对面就是即将开业马上有得吃的GODIVA；饿了找个地方吃个饭，吃完还能看电影；夜深了，跟朋友在咖啡馆聊会儿天吧，或者就在蓝蛙喝杯小酒，哪怕醉了，马上就可以回到对面的福朋喜来登酒店安眠。

良好的交互性，和自然亲近的舒适感，错落有致的楼幢排布，拐一拐又有惊喜的生动规划，这些都是街区式商业的活力和魅力；大家身在其中融合为街区的一分子，则是它所传递的场所精神。

“在我们项目五公里范围内，一共有36个商业综合体，到今年年底，这一数字将会超过40个。从当年这里一片荒凉招商都很困难，到三年后我们就收回了成本，大宁国际在运营和后期调整上花了很大的精力。”大宁国际相关负责人介绍说，2006年开业时，大宁国际算是上海最早的街区式商业广场，直到2009年金桥国际开业后，这一商业形态才开始在上海流行起来，并且深受欢迎。

其后参观的金桥国际，可以说是大宁国际之后的街区式商业广场升级版。这个位于浦东的项目，商业部分体量将近10万方，由11栋商业建筑在绿荫芳草间有序排列，更加注重室外绿化空间的营造，目标是做“花园里的商场，商场里的花园”。比如室外广场上悬挂有空气吊兰的秋千架，所有楼幢之间均有连廊连接，屋顶农场的全新加入，儿童游乐场里的90度滑梯等等，这些都是金桥国际的更新和提升。

港派风格的崇邦集团首进杭州带来这么个新项目

成立于香港、总部在上海的崇邦集团，拥有一支经验丰富的地产开发和商业运营团队，参与开发过大宁国际、思南公馆等多个上海成功商业项目，愿景是专注开发具有商业功能的城市综合体。

盘点上述项目会发现，崇邦操盘的项目都具有这些特点：十分注重项目地段，上述项目全部都跟地铁站点直接连通；商业是所有项目的重要组成部分，也是后期运营重点，所有商业全部由崇邦自己来持有和运营，一律不出售；凭借着从2006年大宁国际项目开始的成功合作，崇邦和一大批品牌商家建立了良好的搭档关系，它们愿意跟随崇邦进入到全新项目中去经营。

如今，崇邦集团首次进驻杭州，第一个项目落点于余杭临平。总体量高达40万方的余之城，和地铁一号线南苑站出入口直接相连，是名副其实的地铁上盖综合体，同时距离余杭高铁站也很近，交通条件优越。项目由住宅、商业、写字楼三部分组成，包括约11.3万方住宅，约10.8万方商业和6.1万方写字楼。

其中，商业部分的规划会类似于大宁国际，即一个购物中心“盒子”再加延展出来的一些商业楼幢，形成一个街区式商业广场，这是杭州几乎不曾出现过的商业新形态。

“我们会把之前所有的成功运营经验，都运用到杭州余之城项目中来。比如未来余之城会引入室内真冰溜冰场、IMAX影院和高标准KTV，会有25米的标准室内恒温泳池、保龄球馆和桌球馆，会有近3000方的大型儿童游乐场和儿童教育机构，会有5000方的多功能屋顶花园，会有室外中央广场和室内下沉式广场以供举办一年500场的活动，还会有8米层高的3000多方宴会厅，可供举行企业大型发布会，或者是业主的100桌婚宴，甚至我们会引入国际知名表演者带来的儿童微剧场，这也是杭州之前所没有的演出。”余之城高级市务总监余立涛笑称，所有上述内容都不用担心2017年年底开业时能否如实兑现，因为这些全部是崇邦其余项目中正在运营的内容，集团完全有能力把控。

临平商业不成熟，未来供应量又大契合度如何有待检验

作为一个消费能力强劲但消费内容独特、习惯于本地消费的城市周边板块，临平此前的商业乏善可陈，目前还没有已经开业的购物中心，品牌度也比较落后，比如第一家星巴克最近才在装修；与此同时，未来的商业体量却又巨大，比如地铁临平站的理想银泰城，以及余之城对面就是华元欢乐城。那么，这样一个较为特殊的板块和人群，和注重细节、运营和管理的港派风格崇邦旗下项目，未来的契合度又将如何？

对此，余立涛分析称：“崇邦此前就较为擅长开发运营非城市中心项目，昆山和安亭项目都在此列，甚至大宁国际和金桥国际，在开发之初所在板块也是很不成熟的。从另一个角度看，这样区域的项目可发掘空间更大，而临平的消费实力很强，经济状况不存在问题，我们所要做的就是去引导他们。因此，我们对余之城还是非常看好的。”

“商业项目的运营至关重要，并不仅仅是简单的品牌和业态，而是关乎商业间的互动和协同关系，规划设计和动线排布都很重要。”世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢也认为，崇邦擅长在城市非中心区打造优质商业项目，此前的成功案例有目共睹，临平项目既然是其一贯的自持和自营模式，那么还是值得期待的。