限购取消近一年 拼接户型的现状如何？

问天问地

  近日，国家统计局发布7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，7月份房地产市场总体延续上月走势，新建商品住宅销量比上月略有增长，房价环比继续上涨，但涨幅收窄。
    从上涨城市个数看，新建商品住宅价格环比上涨的城市比上月增加4个，持平的城市比上月增加1个；二手住宅价格环比上涨的城市比上月减少3个，持平的城市比上月增加5个。其中杭州7月房价环比上涨0.8%，已连续4个月房价环比上涨。
    而从市场的实际成交数据看，刚过去的7月份，杭州市区新建商品房共签约11223套，其中，主城区签约4654套，环比减少21.6%，同比增加89.9%，签约面积50.06万平方米，金额118.45亿元；余杭区签约3950套，环比减少13%，同比增加62.1%，签约面积38.75万平方米。市场表现可谓“淡季旺销”，销量上升趋势虽有所放缓，成交环比微弱回调，但销量依然超过万套，不仅较去年同期实现较大幅度增长，更超过2009年7月，创下历史同期新高。
    市场似乎呈现出“量价齐涨”的趋势。开发商的反应更为直接。据调查，仅近期，杭州市场上又有一些项目对外宣布即将涨价。
    事实上，目前杭州市场上确实有一批项目已经涨价或即将涨价，而且也处于“供销两旺”的局面。不过即使这样，并不是所有的房源都是备受市场青睐的，还有那么一类老大难拼接户型房源，在开发商那处于“冷宫”待遇。
    自去年8月29日，杭州全面取消限购政策以来，有业内人士即认为，之前曾一度因一纸限购令而被打入冷宫的拼接户型将重新迎来春天。如今限购政策取消已接近一年，这批房源的现状如何呢？
    双拼户型曾是市场的“香饽饽”
    所谓“拼接户型”，是指将多套小户型房源彼此打通连结而形成的大户型房源。
    2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》指出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
    这项被称为“国六条”的楼市调控政策，旨在为保障刚需对中小户型商品房的需求，因为当时的背景是中小户型供不应求，难以满足刚需，同时投资、投机性需求呈现过量态势。
    随后市场上出现的双拼户型，正是为了规避政策而诞生的一种楼市的独特现象。这让开发商在满足了国家“70/90”政策的同时，以擦边球的方式重新扩大了销售房源的面积。对开发商而言，小户型的设计难度及成本往往大于大户型，而其最终受益却以反比呈现，因此以便捷、逐利为目的，拼接户型应运而生。同时拼接户型因能规避大面积房产的契税以及低密度居住氛围的优势在诞生初期备受好评，杭州楼市规划有拼接户型的楼盘多达二十余个，如昆仑·公馆、西溪诚园、郡原·相江公寓、文溪鼎园、德信·臻园、欣盛·东方福邸等项目均有拼接户型的规划，以绿城·明月江南、绿城·西溪诚园为首的拼接户型在销售初期也去化良好。
    但谁都无法预料，擦边球正打得风生水起时，又面临着政策调整。2010年1月，“新国八条”出台，禁购令吹响号角；2010年10月，“杭版限购令”正式实施。由于一套房子分为两本以上的房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。限购令出台后，即使在价格上比类似房源更有优势的情况下，拼接户型在很长一段时间内仍面临销售滞销的问题。
    2013年，杭州市场曾传出可以通过把一个项目的“70/90”额度转移到另一个项目，以此实现拼接户型的产权合并，合法地将原来的拼接户型由2户变成1户，从而突破限购政策的消息，当时虽有多家开发商表示有操作成功的案例，不过后来该消息并未得到政府相关部门的确认。随后，市场上有项目曾试图通过拆分来促进去化。杭州市中心某盘即尝试过把户型拆分开来卖，不过拆分却带来户型缺陷、项目整体定位的降低以及客户群的尴尬等问题，后来又无奈重新并为大户型来卖。城西某项目，则直接将最早的拼接户型设计在后期开发的组团中直接改为小户型销售。
    相同的面积，价格低近百万
    去年8月29日，限购政策全面取消，这意味曾困扰双拼户型的“房票”问题将不再是双拼户型滞销的原因。之前双拼户型，即使在价格上更有优惠，但限购问题阻挡了大部分的购房者，基本处于有价无市状态。
    事实上，在限购刚放开的一段时间内，双拼户型的走量确实也还可以。
    当时规划有拼接户型的德信·臻园相关工作人员就表示，限购取消以后，原先因政策被限的客户会重新考虑。此外，东方御府、昆仑·公馆、文溪鼎园等项目，在限购取消后的一段时间内，市场关注度和接受度都有明显的提升。
    如今，距离限购放开已过去将近一年，从近几个月的市场成交看，虽然整个市场走向逐步趋好，不过拼接户型市场似乎受到的波及并不大，在一些项目中，拼接户型甚至仍处于开发商的“半雪藏”状态。
    位于华家池板块的世茂·天宸项目，在设计上有拼接户型的规划，不过这个量并不多。“大概就20来套，主要是有市场需求，才规划了这个户型，并不主推。”一方面是受制于“70/90”政策，另一方面，作为市中心的豪宅板块，以改善型购房者居多。“有客户直接自己买了三套小户型打通的。”据介绍，目前世茂·天宸小户型均价约为38000元/平方米，大户型均价约为42000元/平方米。而拼接户型，在价格上则基本与小户型持平。“最多的一套相同面积的房源，拼户比普通户型总价差一百万左右。”
    此外，新湖·武林国际、东方御府、九龙仓·碧玺、水晶澜轩等项目也有拼接户型在售。武林国际售楼部工作人员表示，目前整个小区仅剩余一套拼户。“不过我们的拼户其实是两套房子，并没有打通，需要客户购买后，在装修时来打通。”据介绍，这套拼户总价和普通差不多面积的房源相比，总价低一百多万。“不过主要还是因为目前在售户型的位置、楼层等更有优势，加上原先拼户所在的那幢楼，定价本来就较低。”
    观察发现，几乎无一例外，或拼接户型量相对较少，或是因为市场的关注度不高等原因，这批户型并不在主推房源之内。
    同样的不大受“待见”的情况，还发生在二手房市场。据我爱我家芳满庭店店长魏维介绍，以180平方米左右的户型为例，同一个小区的房源，房东的挂牌价格大概相差四五十万。“这类房源本身量不大，来看房的客户也不多。毕竟除了多证，还有首付款、贷款等问题。”至于有没有房东把房源拆分来卖的现象，魏维表示，之前确实有房东把户型拆开来卖，但发现拆开后户型缺陷明显，基本没有客户看得上。“只好又合并回去卖。”
    最近准备换个大户型的费女士就表示，不大会考虑拼接户型房源，“除非价格真的非常优惠。”费女士解释，一个是考虑户型设计，一般而言，拼接户型的动静功能分区相较普通户型会比较差，另一个就是以后的出手，“还要考虑到首付、贷款等问题。拼接户型明显比较烦。”
    不过值得注意的是，目前在市场上，早些年拿地但一直未上市的开发商，在规划上仍严格按照“70/90”政策规定，也并未规划拼接户型，但在销售上，则明显更加灵活。刚开盘不久的滨江某一线江景项目，工作人员在介绍时就和客户介绍，可以把两套的户型叠合在一起看。该项目相关负责人表示，如果客户觉得90平方米不够住，那可以直接认筹两套，然后装修时打通。
    “70/90”政策退出市场后 拼接户型将基本绝迹
    从去年下半年以来，实行多年的“70/90”政策退出了市场，规定在新出让的土地中，不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作出任何限定。这表示未来杭州楼市大小户型比例将根据市场自身需求进行结构性调整，同时也意味着拼接户型这一设计今后将在市场上绝迹，不会再有新增供应。
    目前市场上首批“70/90”政策取消后的项目，包括德信浙旅·东宸、龙湖·唐宁ONE、绿城·杨柳郡、绿城·留香园、融创大家·候潮府等在内的项目已经上市或面临上市。
    观察发现，不同于以往在户型设计上的限制，取消“70/90”政策后，开发商关于户型的设计更具有自主权，已经很快改变过去几年的老套路，根据自身能力和产品所在区域的研究，打造适合自己、适应市场的产品。
    以定位为“纯改善”项目的德信浙旅·东宸为例，自7月25日首次开盘以来，东宸已进行二次加推。有业内人士分析，除了德信品牌本就在杭州拥有众多拥趸、项目自身优势明显以外，此次的户型定位则是其受到广泛青睐的重要原因。
    自杭州实行“70/90”政策以来，市场呈现两极分化，户型面积段不是90平方米以下，就是138平方米或140平方米以上户型。随着政策退出市场，市场上恰好留下了90-140平方米的真空地带。而东宸在户型设计上，恰好填补了市场中的真空地带。据了解，东宸项目的主力户型为110-140平方米为主，其中110平方米为大三房、115-140平方米为多类宽适四房。这也认为是最适合首改人群居住的面积尺度。而东宸不到一个月内两次开盘都热销的成绩，更直接说明了购房者对此的接受度。
    此外，绿城、融创、龙湖等开发商，在项目户型规划设计上，也都是从实际出发，分析区域内的客户群的需求以及项目定位等，从实际购买需求出发设置面积段。至于拼接户型，作为时代的特殊产物，也将随着一个时代的结束，慢慢地退出市场。