融创为何“收购”天朗？中小型房企的资本浮生

背对背

这几天的地产圈着实热闹，继前海人寿上位万科第一大股东、招商地产贺建亚遭免职等消息引起行业轰动后，一则“融创收购天朗”的消息在网上疯传，各种猜测随之四起。

就在收购一事不断流传之际，天朗控股集团予以了否认。8月31日下午六点，天朗控股集团发表一份说明指出，天朗控股集团与融创中国仅就西安区域的地产开发建立战略合作关系，并不存在报道中关于“融创收购天朗”的内容。

天朗控股集团在说明中表示，天朗与融创将共同出资组建西安平台公司，其中由融创出资80%，天朗出资20%。另外，未来新开发项目可以以融创56%、天朗44%的持股比例进行合作开发。

其次，天朗控股集团将出让西安2个在建项目股权予平台公司，并以平台公司作为房地产开发主体打造西安在建项目；同时，天朗控股集团西安的待建项目和土地储备项目也将纳入平台公司，由双方共同合作开发。此外，天朗控股集团将济南、南京、成都共3个房地产住宅项目转让给融创。

天朗控股集团表示，现在部分住宅地产和融创强强联合，使集团能有更多的精力投入上述板块的发展和提升，走出一条房地企业转型升级的新路径。

“收购”戏码？

观点地产新媒体梳理相关媒体报道资料得知，这则收购传闻最开始的版本是：融创将收购天朗地产旗下核心资产的八成股份，由于天朗地产不是上市公司，计算方法复杂，现对于80%股权的具体构成尚不得而知，预计下周或就此出公告。

消息还称，天朗地产在西安有两个开发公司，长安公司股权100%将被融创收购，下周，员工将重新面试，另一个蔚蓝开发公司则由天朗保留。在此基础上，除天朗地产长春和湖州分公司外，天朗地产所有外地项目80%股权均出让给融创，而融创管理团队也陆续进驻天朗地产，本周末，融创已经派了新的总经理和财务总赴西安上任。

8月31日中午时分，又有媒体发布消息称，融创收购天朗地产一事已经得到西安天朗相关高层确认。最后到今日傍晚，随着天朗控股集团发表澄清声明，传言才告一段落。

现在看来，或许“收购核心资产80%股权一事”并不属实，但一个无可否认的事实是，天朗地产确实是在出售资产，包括将西安项目的部分权益以及济南、南京、成都共3个项目转让给了融创。

分析此次交易的原因，西安业内人士普遍认为，主要是由于天朗早期的全国扩张步伐走得过快，导致资金链紧张。同时，由于西安库存压力较大，天朗控股多用以价换量的方式进行营销，造成了回款资金不足。如果与融创合作成功，天朗内部的资金压力将得到较大缓解。

今年以来，天朗西安地区不少项目纷纷推出优惠措施进行促销，包括天朗蔚蓝东庭多次推出特价房，天朗大兴郡打出首付1万起分期活动，天朗曲院庭香甚至打出了4字头的低房价去库存。此外，更有消息透露称，天朗控股西安的营销总监、营销副总都换人了。

不过，虽然销售遇到市场低谷，但天朗控股的“底子”还是挺好的，这或许就是促成融创与其合作的最重要因素。最新统计结果显示，2015年上半年西安销售额排行榜中，天朗控股以14亿元位居第四，同时以19.69万平方米的销售面积排名第二。

除此之外，天朗控股仍手握大量土地资源，项目遍及昆山、成都、济南、厦门、南京、无锡、长春、湖州等地，截至2012年底，该公司的土地储备就达到了2000万平米。

换言之，融创通过与天朗控股成立西安合资公司不但可以成功布局西安，还可以藉此加码济南、南京、成都三个城市。

天朗浮生

在探究天朗何以选择与融创合作之余，市场也不禁有所唏嘘，又一家中小型房企在今年以来的这场房地产行业“大鱼吃小鱼”的并购游戏中“落败”。

历史资料显示，天朗控股成立于2001年，在西安当地属于房企行列中的领头羊，2014年共实现60亿的销售额，位居西安楼市排行榜榜首。经过14年的发展，天朗成为一家覆盖科技创意园区、主题文化小镇、城市住宅综合开发与服务产业为主要业务运营板块的企业。

根据天朗自身的定义，十多年的发展过程可以划分成三个创业阶段。2001年-2004年为第一创业阶段，天朗完成了企业原始资本介入和基础团队打造；2005-2009年为第二创业阶段，天朗开始介入土地的以及开发与整理，由地产开发商向区域运营商的角色及职能转变，并打造出“城系开发”运营模式；2010年开始为第三创业阶段，天朗进行全国化规模扩张，从区域运营商向中国城镇化发展服务商转变，同时部署上市工作。

定位为中国城镇化发展服务商角色的天朗，意欲通过“产业园”和“文化集”两大产品应对城镇化发展，其中“文化集”指的是复合型文化体验综合业态休闲体验区，也就是城市文化产业集群。但是这个角色并不好当，一个例子就是天朗南京项目的曲折。

今年年初，市场有消息传出，西安天朗集团南京公司面宣布解散。虽然最后确定仅是操刀的团队人员有所调整，解除了一批主要负责前期开发的高管，但也暴露出天朗南京项目推进的困难。

“一个体量庞大但开发缓慢的科技园区，一个体量中等但迟迟未有动静的住宅项目，一个集团重视但尚未落地的文化产业项目，这些便是天朗在南京所拥有的全部，也是目前的现状。”彼时有南京当地媒体曾如此形容天朗的发展状况。

其实，在全国布局问题上，天朗需要长线资金的支持。据了解，天朗曾计划将长春、济南、南京、成都、无锡、昆山等十个城市的产业综合运营项目建成并持有经营。

“我们将用三到五年的时间打造20个项目，每个项目大约投资50-100个亿，也就是1000-2000亿。”

众所周知，产业园项目都需要长线的资金支撑，对于一个年销售仅60亿的房企来说，要达成上述规模，资金压力不可谓不小。因此，在天朗全国化进程中，资金一直是其备受市场疑虑的一点，在外界看来，资金压力同样也是天朗此次牵手融创的主要原因。

或许是因为对资金的强烈诉求，早在2013年10月份，天朗集团董事长孙茵便对外透露，计划在2014年采取借壳方式在香港上市。彼时孙茵认为，新股IPO手续比较繁杂，故而公司倾向采用借壳的方式在香港上市。

孙茵表示，之所以选择在香港上市，第一，企业更具吸引力；第二，会有一个更大的融资平台；第三，上市可以给团队更有效的激励。

根据天朗方面的规划，在中国上市的方式是城市多产业平台下的城市经营性产业，比如说商业，或者是文化，或者是以REITs和酒店形式上市，或者以服务形态上市。

不过，香港上市的设想迟迟未能实现，停顿之下，天朗开始尝试转战国内资本市场。2015年4月13日，在天朗控股举行的媒体交流会上，董事长孙茵表示，天朗集团今年有可能在新三板挂牌。

至于原来的香港上市计划，孙茵称：“公司之前的模式资本市场不认可，加之国际金融市场变化，公司战略在去年有所调整，所以香港上市推迟到2017年。”