限外令放松 一线城市可带来5%左右购买需求

南航一号

在经历了数月的政策“空窗期”后，8月27日傍晚一条“六部委联合发文取消限外政策”的消息搅动了整个房地产市场。

根据住建部、商务部等六部委联合出台的《关于调整房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》），全国将取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。

不过，对于限外取消的实际影响，业内人士则表示，仅凭借限外政策放松并不一定能带动整个楼市投资，但对于北上广深等一线城市及二三线热点城市而言，将起到释放购买力的作用。

政策着眼点

“当前中央对于楼市的调整，基本是侧重于对整体经济的调整，而非只是调整楼市本身。”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，逐步取消对外资购房的限制，直观意义上来说，就是在释放外资购房需求，这不仅利好楼市成交，同时也是以拉动房地产市场投资、带动资金流入为主要目的。

住建部等六部委此次出台的《意见》共四条，其中有三条政策调整的内容都是围绕“外商投资房地产企业”，涉及注册资本与投资总额比例、境内外贷款及外汇借款要求以及优化外商投资管理程序等。

“实际上，本次取消限外的政策着眼点在于支持外商投资，这与今年中央对待外资的态度一致。”上述国务院发展研究中心负责人如是说。

今年3月，国家发改委与商务部公布了最新《外商投资产业指导目录（2015年修订）》。在“限制外商投资产业目录”中，已经删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。

这些限制类条款包括，土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投资产业目录中。

“尤其是最近一个月以来，央行正引导受到严格控制的人民币贬值，同时不久前央行再次降准降息，而在这一时间节点上取消限外政策，这一系列的动作都不是孤立的，而是中央层面希望刺激外资、带动海外热钱流入的系列举措。”一位不愿具名的独立经济学家指出。

住建部联合外汇管理局曾在2006年和2010年两次出台过“限外”政策。按照规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

“2006年出台限外令时，人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期。而2010年，中国楼市也处于过热时期，因此政府相关部门将外资购房者这部分需求排除在外，以期给市场降温。”接近住建部的一位知情人士指出，目前国内房地产市场已经企稳，取消限外政策已经具备了市场基础。

“救市”效果有限

“实际上，早在今年6月份住建部就考虑取消限外政策，但由于这一政策主要针对的是一二线城市，而目前这部分区域楼市正处于逐步回暖的市场行情下，一旦放开可能会带来部分市场过热。”接近住建部的一位知情人士指出。

此次公布的《意见》明确提出，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。这意味着，在北上广深四个仍然限购的一线城市，外资购房者仍然无法购买多套住宅。

“对于北京等一线城市来说，取消限外政策大概可以带来5%左右的购买需求，毕竟在一线城市投资、工作的境外人士最多。”业内一位分析人士指出，尽管一线城市实行限购政策，但与此前的“限外令”相比已经宽松了不少。

“目前北京中心城区的房价已经过高，而近郊如门头沟等区域，由于人口密度相对较低、交通越来越方便，定位高端的楼盘已经显现出投资价值。”北京房协秘书长陈志在“‘西见长安’城市区域发展论坛”上指出。

而对于部分二三线城市而言，这一政策无疑是个“大利好”。

“今年6月份市场传出取消限外的消息时，我们就已经开始着手挖掘外资购房者客群，有不少外资客户的意向很明显，限外取消后，我们项目的去化率至少能提高20%。”东部某省沿海城市一滨海度假项目的营销总监告诉记者。

同策研究中心市场总监张宏伟表示，限外政策取消后，最容易受政策影响的就是二线热点城市和二三线旅游城市。“与一线城市相比，这类二三线城市生活节奏较为缓慢，居住体验更好，更适合外资购房者投资。”

不过，即便如此，业内人士分析，取消限外对楼市的影响也相对有限，不会出现刺激房价过快上涨的作用。

“在过去的十年中，房地产被境外投资者视作保值、升值的投资目标而被炒作，但现在的市场局面已经和10年前天差地别，外资购房集中的城市一般来说房价已经相对很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，因此，即使取消限外也不会出现大规模的外资买房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

有业内人士分析，虽然限外政策看上去影响不大，但政策一旦出台，改变的不仅是少数购房需求，还有对未来的政策预期。

“整体来看，今年上半年只有一线城市和部分二线城市楼市表现较好，楼市整体回暖的趋势并不明朗。其中，还有部分城市在需求释放后，7、8月成交重新恢复平淡，楼市表现并不稳定。”张宏伟指出。

上述独立经济学家分析，对于楼市而言，限外政策取消，主要仍是为了引导预期。“如果不断有利好政策出来，则意味着楼市在今年的宽松环境是不变的，也就代表楼市的政策层面保持稳定，这对今年9、10月份的房地产走势有利。”