海外市场收益风险并存 千亿级房企拓展面临难题

我是巨蟹座

       从房企的战略角度来看，万科、绿地、万达、恒大、碧桂园等千亿房企的全国化布局已基本完成，目前这些巨无霸正朝着国际化方向寻求扩张，通过海外项目进行资产多元化配置。
  虽然国内房企投资海外市场早有试水，但直到2011年，国内市场宏观调控趋紧，房企的海外布局规模和速度才开始明显提升。与上一轮相对被动的投资相比，今年以来在多方面因素推动下，这一轮房企“出海”显得更加主动。
  然而，面对这些千亿房企的海外投资，业内人士提醒，高利润背后往往存在高风险，“水能载舟，亦能覆舟”，有些因素在促进销售的同时，也可能会对房企业绩造成潜在威胁。
  海外项目收益更高
  目前，包括绿地、碧桂园、万科、万达等十余家大型房企，均在海外有房地产项目或开发计划，投资触角从香港地区一路延伸到东南亚甚至欧美地区。
  对此，业内分析指出，一方面，从资产角度看，美元升值使得房企在海外市场的投资资产不断增值；另一方面，从蓄客角度看，我国已进入负利率时代，从而加剧国内高净值人群向在海外配置资产的意愿。
  高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥介绍，购买国外开发商的物业，需要购房者通过银行汇款到海外机构，但购买国内开发商的海外物业，可以直接在国内结算。如今，管理层盯紧“蚂蚁搬家”式的购汇，将大幅影响国外开发商在国内的销售，这给国内开发商布局海外市场提供了机会。
  尽管国内政策面回暖已持续一年多时间，可是和增量市场已趋近饱和的情况两相抵消后，国内市场对开发商的诱惑明显不如海外市场。今年的中报业绩会上，绿地掌门人张玉良表示，绿地今年海外投资的目标是新增100亿美元新项目，期望投资超过300亿美元，收益超过300亿元人民币。
  跃跃欲试的还有万科。今年，万科确定了5项业务，并为之新设事业部，海外业务即是其中之一。
  地产咨询公司莱坊预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。
  除了汇率变动带来的资产增值等原因，海外市场吸引国内房企的另一更为重要原因是土地便宜，面向国内销售时，利润空间更大。
  以碧桂园在马来西亚的金海湾项目为例，公开资料显示，拿地成本每平方米不到2000元，但平均售价接近每平方米20000元，地价占房价的比例约为10%。在碧桂园的大本营广州，想要达到这一比例，无异于天方夜谭。碧桂园首席财务官吴建斌曾表示，其海外业务的毛利率预计能达到35%，远高于国内。
  万科的数据显示，目前内地一线城市地价占房价比约为60%，与香港水平相当。
  海外市场不确定性高
  如果将海外投资项目的销售全部寄托于国内客户，对于国内房企而言，其实是一件福祸相依的事。
  2011年，碧桂园进军马来西亚新山市，创造开盘后一个月6000套、91亿元人民币的销售纪录，月销售额超过新山全年销售额，迅速成为当地房企No.1。支撑这一业绩的，大多是碧桂园的国内客户，他们看好该项目的原因之一是，如果将新加坡比作中国香港，那么新山就是深圳，有深圳物业增值案例在前，投资新山的收益不言而喻。
  很不幸的是，这种投资逻辑很快被颠覆，马航飞机失联事件发生后，碧桂园海外销售业绩受到大幅影响，碧桂园的战略最终被迫调整为“三分天下”（即海外市场、广东省及广东省外的国内市场）。
  关于目标客户定位，张玉良曾强调，绿地的海外项目“不只卖给国内”，比如伦敦项目的内地买家不超过10%，纽约项目的内地买家不超过30%。
  除了销售环节的不确定性因素，将视野放到开发环节，开发商面临的挑战更多。受限于不同地区的预售制度，国内开发商习惯的高周转模式很难在海外市场玩转，回笼资金慢，管理成本高。吴建斌曾表示，在海外，碧桂园的全产业链模式无法复制，难以体现自身优势，所以需要放缓海外投资步伐。
  《每日经济新闻》记者注意到，目前，开发商进军海外市场多采用先“搭伙”后“单干”的模式。以万科在香港市场的开拓为例，进入之初做财务投资，不操盘，只学习经验，随后自己操盘，并寻求其他财务投资者。
  通过“搭伙”阶段了解当地法律环境，熟悉市场规则十分重要，今年，位于纽约的中资房企跨富地产就与项目合作伙伴陷入法律纠纷。
  “海外物业开发市场并不都是蓝海，现在很多城市已近饱和，比如澳大利亚墨尔本等”，陈厚桥称。
  此外，汇率也是一把“双刃剑”。由于前几年海外融资利率远低于国内，很多开发商通过发行海外债券筹集资金，但人民币贬值后，这些海外债务将给房企带来大量汇率损失。