田园板块最具潜力的楼盘，全方位剖析畔上居的价格构成

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本分析报告以联合畔上居1.68万/方，一套90方总价150万为参照物。

我们先判断150万买一套畔上居值还是不值。

一、环境因素：
1、北面零距离正对2000亩虎山-龙山国家森林公园（半山公园不考虑在内），景区开发初步成熟，其虎山湖泊面积达3万平方，与群山交相辉映，视觉效果就是一幅鲜明的山水画。
2、东面为零距离6万方的游龙港河绿化带，直到上塘河畔。绿化带下面为停车库，停车位600个，2016年建设完毕。游龙港河整治完毕，目前是垂钓的好地方。
3、南面沿广济路（现改为半山东路）为一排香樟树，树龄大的已超过100年。
4、西面为绿城听泉苑园区，对畔上居的东边套业主来说视觉空间比绿城自己还好。

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二、配套因素：
1、到秋石高架入口1500米，可以迅速到达高铁，钱江新城，滨江以及市区各处。从畔上居到达中大银泰城，城北新天地是7分钟，到达拱宸桥运河广场15分钟。
2、到同协路3号线地铁口1500米。（规划）
3、到中医院三甲医院门口1500米（建设中），到游泳馆及锦江国际酒店：1000米（建设中）
4、到学区幼儿园：零距离，到学区小学：500米，到学区初中：1000米
5、到农贸市场及中型超市：600米，到公交站点：零距离
6、周围配建商业设施：主要是沿虎山水库的一些酒店，比如天津现代开发的5万方度假酒店及购物，其他就是绿城，畔上居的底商。
7、距离丁桥二期核心商业配套中央水景公园800米。因为虎山公园是城北新城的核心景区，所以一些丁桥华丰的配套都尽量往虎山方向靠。

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三、产品因素：
1、容积率仅为1.6，全部一梯两户，最高11层，楼间距40米，户型极致，实际剔除墙体面积后的使用得房率达到80%~90%，绿化风格为新亚洲（也就是中西结合吧，小品很多，不像法式园林那样以草坪为主）。3层以下干挂，其余真石漆。中间幢宇架空。
其中，1、2幢多层沿广济路，有噪音。3、4幢高于6层部分会受到马路噪音影响（甚至来自600米外的临丁路），其余除了靠小区外的边套，会是非常安静。
所有边套都有一定的景观资源。
7、8幢全景山水，7幢1单元还可享受东边6万方沿河绿化带，6幢一单元东边套可享受70%山水，一单元西边套可享受50%山水，二单元东边套可享受40%山水，二单元西边套可享受30%山水。
2、整个小区根据半山-龙山的山体走向，呈现南偏东40°布局，因此从选择上，每一单元的西边套比冬天套冬日日长时间更长。
3、除了7、8幢，其余中间套采用大面宽（达10.3米），短进深，南北全通透设计，这样三房朝南（包括客厅）的90方通透户型在市区已经十分稀缺，田园板块虽然是低密度住宅区，但也只有畔上居的90方中间套做到这样的布局。并且南向露台设计十分贴心，建筑面积10平方赠送，可构建成一个完美的大阳台，空调室外机位考虑周到，不影响阳台的使用。

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四、价格因素：
以丁桥1.1万/方的市场价值中枢为基准，畔上居环境因素加分4000元，产品因素加分2000元，配套因素相等（一些名义上是丁桥的配套实际上离田园更近），畔上居1.7万是值的。目前市面上这样的环境这样的产品的确不多了，150万值得拥有。比市区一些水泥森林般鸽子笼90方要卖200万，性价比高多了。
如果1.7万是畔上居的均价，那么1、2幢因为面临马路，减价1500元（一楼送地下室除外），3、4幢高于6层部分，减价500元。5幢保持均价，6幢可见湖部分加价500~1500元，7、8幢全景房加价2000~3000元，7幢东边套加价4000元。
上述价格模型与畔上居已公布价格相差不多，目前已销售过半，好房源越来越少，其余去化时间还需要6个月