赠送面积谨防后期改造 专家：偷面积不应“一棒子打死”

末日使者

：在房价飙升，寸土寸金的城市，开发商的“赠送面积”、“可拓展空间”相当于真金白银的送钱，这让很多购房者感到很高兴，觉得自己占了便宜。可天下“没有免费的午餐”，在赠送面积的背后也存在着各种隐患。

2015年11月，凤凰房产带来特别策划，为您揭密杭州楼市“赠送面积”。

11月25日凤凰房产杭州讯 湖漫雅筑拆违事件一出，杭州有不少购房者对于“赠送面积”的态度开始变得谨慎起来。因此也产生了一系列新的疑问：“赠送面积”会不会从让人趋之若鹜的“宝贝”变成“烫手的山芋”？既然“偷面积”存在风险，开发商为何要这么做？

“赠送面积”应当分类 后期是否改造很关键

要弄清楚这些问题，就要明确开发商“偷”的面积从何而来。在协安置业营销总监胡军辉来看，所谓的“赠送面积”可以根据验收后是否需要进行改造分为两类。

胡军辉表示：“第一种就是原本就不计入产权的面积，这部分空间在房屋验收后不需要进行后期改造。”凤凰房产了解后发现，胡军辉所说的“不计入产权的面积”确实存在。

“买房的时候赠送了飘窗和露台，但是房产证上显示，对应的空间面积并不属于我。”早前购买了良渚某项目的小古告诉凤凰房产。拥有同样经历的还有购买了萧山某盘的小黄，虽然尚未办出房产证，但购房合同显示，赠送的飘窗、露台并没有计入产权面积。


有面积原本就是你的（来源：图图说房）
事实上，根据近日杭州市规划局出台的最新规定，露台以及净高不超过2.2米的飘窗、地下室、阁楼并不会计入房屋产权面积，入户花园和主体结构外的阳台则计算一半的面积。

“阳台、露台和飘窗是比较常见的赠送面积。”合创地产市场研究中心总监许小芳表示，“最近也出现了在排屋、别墅项目中利用挑高来获得赠送面积的方式。”

在杭州从事地产工作的小金购买了城西某项目的底楼房源，获赠了一个面积不小的地下室。但由于赠送的地下室层高不足2.2米，这部分面积并没有计入产权面积。咨询了身边的业内人士后，小金得知，地下室的面积实际上计入了业主们的公摊面积，应当是业主们的共有空间。

“这几种赠送面积其实都是利用产权面积的计算方式来实现的，本身不属于违章建筑。即使户型设计通不过相关审批，后果也不需要购房者承担。对于购房者来说，其实是非常实在的。”胡军辉表示，“争议比较大的，是在项目验收以后，通过浇筑等改造手段获得的赠送面积。”

“验收后的改造才是带来隐患的关键。”胡军辉认为。凤凰房产了解后得知：无论是业主个人、开发商、物业或者其他第三方公司，在验收后进行改造获得的面积，实际上都属于违章建筑。而违章建筑就需要购房者来承担相应的拆违风险。

追求高性价比 开发商“偷面积”应把握好“度”

尽管开发商获得“赠送面积”的手段各有不同，但无论哪种方式，开发商都需要承担一定的风险。既然如此，开发商又为何如此热衷于“偷面积”呢？

“一方面对开发商营销推广有利，另一方面也可以作为与其他楼盘区别开来的产品特性。但最重要的因素其实是为了缩小产权面积，从而控制总价。”许小芳认为，“但是在这个前提下，又要保证居住面积以提高舒适度。”因此，开发商不得不通过“赠送面积”的手段来提高得房率，从而获得更高的性价比。

事实上，根据杭州有关普通标准住宅的划分方法，单套面积在140平米以上的房屋全为非普通住宅，相关的税费与普通标准住宅有很大的差别。加上早前“7090”政策的影响，对于不少开发商来说，90、140平米成为户型规划上的两条警戒线。

“如果按照标准的设计规范，完全不偷任何的面积，其实90平米做成二房会比较合适。”胡军辉告诉凤凰房产，“但如今，大部分购房者希望能够一步到位，甚至在90平米内尽可能满足一家人的需求。”

正是因为人们对于家庭居住功能的要求越来越高，也就催生了开发商对于面积挖掘的需求。“即便不通过后期改造的方式，也能够在90平米内做出三房一卫的户型。”胡军辉表示。

但在杭州市场，不少开发商在户型设计过程中希望能够在90平米内做出三房两卫乃至四房的“极致”户型。这时候，仅仅依靠挖掘产权面积已经不能满足开发商的需求。甚至在有的项目中，如果不通过后期改造的违章手段，所提供的的户型根本无法成立。

在胡军辉看来，既然有“偷面积”的客观需求，“赠送面积”就不能“一棒子打死”，仍然有可以改进的空间。“首先，开发商在设计上应当优先考虑减少浪费空间，从而优化户型的设计；其次，在此基础上尽量挖掘合理的赠送面积；最后，在需要改造时，应当做好风险提示，明确告知购房者其中的风险，由购房者自主进行选择。”