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绿地金融牌局 百亿定增背后800亿版图与地产困境

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发表于 2015-12-10 17:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
当转型成为房地产行业2015年的关键词之一,房企与金融之间的关系愈发紧密了起来。尽管这种拓展处于较早阶段,风险有待评估,但房企仍乐此不彼。

12月8日最新一则消息是,绿地控股披露2015年度非公开发行A股股票预案,定增股票数量不超过20.78亿股,募集资金总额不超过301.5亿元。其中计划将101.5亿元用于金融投资项目,包括设立投资基金、设立互联网创新金融公司、增资绿地融资租赁有限公司及收购杭州工商信托股权并增资。

随后,绿地控股旗下绿地金控与摩根士丹利签署协议,拟受让其所持有的杭州工商信托股份有限公司1.49亿股股份,占比11.05%,协议对价为8亿元,此后再由绿地金控对杭州工商信托增资约1.5亿元。增资完成后,绿地金控将合计持有杭州工商信托近20%股份,成为其第二大股东。

这也是绿地上市后首次进行定增。按照该公司的说法,募集百亿用于金融投资项目,凸显了“加速推进金融板块成长的决心”。

以绿地转型金融为代表的背后,是房地产逐渐面临着增长率天花板、利润摊薄等难题,不少房企正在努力寻找更大的增量市场,以及新的盈利增长点。

数据显示,前三季度绿地控股房地产主业利润同比基本持平,公司ROE同比下滑0.41个百分点至10.39%,主要受周转率放慢所拖累。与此形成对比的是,金融产业利润总额却大幅增长219%。

定增百亿投资金融

按照绿地控股披露的预案,此次定增价格不低于14.51元/股,发行对象为不超过十名特定投资者。募集的301.50亿元经扣除发行费用后,将分别用于房地产投资项目,金融投资项目,以及偿还银行贷款。

其中,房地产投资项目包括武汉绿地国际金融城建设项目、合肥绿地新都会项目、合肥紫峰绿地中央广场项目一期,投资总额182.75亿元,募集资金投入金额110亿元。

金融投资项目包括设立投资基金、设立互联网创新金融公司、增资绿地融资租赁有限公司及收购杭州工商信托股权并增资,共计投入101.50亿元。

据绿地控股介绍,将65亿元用于设立投资基金,一是将与中金公司合作成立投资基金,投资项目类型包括pre-IPO,中概股回归国内A股市场、分拆上市及并购重组等;二是与长城资管合作成立投资基金,投资项目类型包括不良资产的投资、并购重组及产业投资等领域。

设立互联网创新金融公司方面,拟使用募集资金15亿元,投资构建链接绿地控股旗下所有产业服务能力的绿地云平台。该互联网平台将以网站和APP为入口,打造基金销售、网络借贷、消费金融、众筹融资四大核心业态,并率先服务于房地产、汽车、旅游休闲等产业。

12亿元增资绿地融资租赁公司方面,项目未来重点在教育行业、高端装备制造领域、医疗制药领域、环保能源领域等方面进行融资租赁业务的开发。

“这一系列举措,旨在加速金融投资产业布局,提升资本运作水平,既通过资本并购优化公司财务结构,又通过收购稀缺资源、优质资产和产业载体为企业转型发展提供支撑。”绿地控股如是称。

12月8日,绿地控股再度宣布增持并增资杭州工商信托,累计斥资9.5亿元,正式持有行会走工商信托20%股份。随着该项目完成,绿地将正式进入金融信托业务领域。

资料显示,杭州工商信托成立于1986年,总资产22.49亿元,主要经营范围为信托,企业资产的重组、购并及项目融资等。截至2014年12月底,其在管信托资产约300亿元,以地产信托为主。

800亿金融版图

事实上,早在2011年,绿地便开始涉足金融行业,组建了全资子公司绿地金融控股集团。2014年,绿地董事长张玉良公开表示,“新格局”将是公司赢得竞争优势的主要依靠之一。

观点地产新媒体翻查资料得知,张玉良口中的“新格局”,指的主要是地铁产业、金融产业、消费产业,分别对应大基建、大金融、大消费发展方向。其中,“大金融”初步确定类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大板块业务。

其中,在确定转型战略后,绿地迅速进行金融牌照的收购工作、设立产业基金、并购基金、探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式、第三方资产管理业务、与中国平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立理财产品等。

2014年6月份,绿地与中国信达资管签署协议,计划三年内合作规模达500亿元;8月,绿地与交通银行达成全面战略合作,绿地金控出资5000万成立的贵州地金交所揭牌。2015年7月,绿地与中金启动战略合作共设并购及创新投资基金;同月,绿地金控出资5000万在哈尔滨成立绿地股权金交所,打造私募股权众筹融资平台。

截至2015年7月,绿地金控注册资金由10亿元增加至90亿元,持有上海农商行4%股权、锦州银行3.98%股权、东方证券2.46%股权,同时设立融资担保、小额贷款和典当公司等。

除了绿地金控,绿地于今年5月还成立了绿地金服,将其打造成互联网房地产金融业务的主体公司。其后四个月,绿地金服实现“绿地地产宝”“绿地REITs”“绿地融通宝”等产品系列落地,总规模逾10亿元。

按照张玉良此前透露的战略规划,绿地下一步不仅自己的资产要金融化,还准备做中国房地产中小企业经营性资产的金融化。

“就是把他们的资产通过我们的专业,通过互联网,通过马云,通过金融化,把这些资产变成众筹,变成社会资本,让中小投资者能够投资到这些项目当中去,变成金融产品。”

数据显示,2014年,绿地的金融产业规模为200亿元,利润约8亿元;2015年上半年,金融产业规模增加至500亿元左右,利润约19亿元。

绿地的中期战略规划显示,金融产业计划涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域,打造“资金+资管”的金融产业链。至2020年,金融产业业务规模将达到800亿元,利润达到100亿元。

转型与地产困境

从当前国内上市公司的转型战略来看,金融行业已然成为房企转型的一个非常热门的领域,包括万科、万达、绿地、复星、泛海等房企均参与其中。

以绿地为例,其转型金融为代表的背后,是房地产逐渐面临着增长率天花板、利润摊薄等一系列难题。2015年前三季度,绿地控股营业收入1362.73亿元,同比下降16.1%;毛利润136.14亿元,同比下降0.6%。

至三季度末,公司ROE同比下滑0.41个百分点至10.39%,主要受周转率放慢拖累;净负债率295%,仍维持高位。

同策咨询研究总监张宏伟此前分析认为,从房企布局“大金融”还是利益驱动。“房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识,房企的传统住宅开发业务已经变化薄利甚至无利可图,而银行保险等领域仍然为盈利水平较高。”

数据显示,前三季度,绿地控股净利润录得49.43亿元,同比增加12.01%。其中金融产业、建筑产业利润保持较大幅度增长,而房地产主业利润则与去年同期持平。

一旦实行大金融布局,房企可以实现融资的便利,降低房地产业务的融资成本,并促进项目的销售。从目前来看,绿地似乎也在探索这种模式。

据观点地产新媒体了解,早在2014年4月,绿地便联手阿里巴巴发布“绿地地产宝”,首期上线产品便是公司位于南昌的棚户区改造项目,约定年化收益率6.4%。

中信建投在研报中也对绿地REITs做了相应介绍,即将在建项目整体销售至地产基金,从而实现项目出表,在不增加负债的情况下实现资金快速回笼。其中,首单项目绿地香港南翔项目私募REITs目前已基本落地,涉及资金3.6亿元。

最新消息显示,12月4日,绿地控股将旗下6个商办项目以总价55.43亿元转让予关联资管公司。对此该公司表示,本次交易将有利于促进商业地产轻资产运作,优化公司资产负债结构。

除此以外,据绿地披露,在互联网金融方面,绿地目前正推进“社区宝”的开发,计划未来三年实现平台交易量突破1000亿元,打通500个社区。

有券商分析师对观点地产新媒体表示,目前房企也将目光聚焦于以社区金融为主的消费金融服务,借此获得增值服务的收益。不过,能否形成自身增值服务的特色,是这种物业服务金融化的关键。

谈及房企转型金融的未来,上述人士认为,房地产属于资金密集型行业,如果不借助金融工具,将无法完成开发运营的工作。而随着房地产增量逐渐减少,房企光靠开发已难以获得持续利润,后期将转为以运营管理为主。“预计金融将逐渐成为房企的主业之一。”
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