明年杭州各板块的房价水位线会到哪儿？

勤猪猪

随着明年1月6日杭州主城区6宗地块出让的计划敲定，今年主城区的土地出让工作基本告一段落。总体看来，今年主城区的土地出让量和出让金额都较去年有大幅下滑，不过，9月、10月、11月三个月的市场表现也显示出炙热的水温，尤其是主城区几个热门板块宅地单价纷纷刷出新高，个别板块更是即刻出现了“连锁效应”。明年，这些高价地块将集中面市，对于这些地块所在的房价水位线会不会受此影响，这才是大家最关心的。

总量虽然降了 不少板块地价涨了

今年整个主城区的土地出让成绩其实并不像下半年呈现的那样红火，总量其实比去年下跌了不少。据公开数据统计，今年主城区一共出让了41宗地块，出让面积123.86万平方米，出让金额370.8亿元。和去年57宗、226.6万平方米、597.5亿元的成绩相比，今年的出让量都有大幅下滑，其中，出让面积减少了45.3%之多，出让金额也下降了38%。

市国土局相关负责人也表示，今年的出让总量较去年还是减少了，在“去库存”的大背景下，明年还是会保持相对稳定的推地节奏。

从板块分布来看，去年出让体量较大的板块分别为滨江板块、申花桥西和钱江新城，今年则主要集中在滨江、文晖、城东新城、申花桥西等板块，不过具体各个板块的出让体量都不如去年。

但不可忽视的是，在取消了49%溢价率上限后，下半年的土地楼面单价飙高，不但出现了年度单宗地块总价最高的地块，板块单价新高也是多点开花，重新定义板块地价“天花板”的同时，相比周边在售房源，还出现了“面粉贵过面包”的局面。

根据资料，去年主城区宅地成交均价排名前三的板块分别为城西、申花桥西板块和中心城区，而且去年只有3个板块宅地楼面价创新高，分别是融信于1月22日以25785元/平方米加16000方配保面积拿下的杭师大地块（折算配保部分后已成为杭州新高）；河北天成于1月10日打破自己一年前创造的申花最高单价，楼面价17903元/平方米；另外1月24日卓越置业以5529元/平方米创长睦板块宅地楼面价新高。

而今年，一开年，融创和大家联手拿下的南星单元地块（如今的侯潮府）楼面单价都已高达25177元/平方米，溢价率为29%；不过，今年上半年的土地市场相对平和，6月份出让的两宗申花宅地单价在15000元/平方米左右，并没有打破河北天成的纪录。直到最近几个月，在全国土地市场一片火热的背景下，杭州主城区市场温度也是越走越高，粗粗计算，仅下半年就有10宗地块先后刷新过板块单价纪录。像目前文晖板块的楼面价纪录定格在18479.12元/平方米，滨江区现在宅地楼面价新高是21512元/平方米，拱墅区的宅地单价“天花板”在20409元/平方米……

外来大鳄 仍是土地市场主角

和往年一样，今年参加这场土地盛宴的仍以外来大鳄为主。

万科、朗诗、阳光城、平安、融创、碧桂园、九龙仓、金茂、龙湖、招商等一线大鳄今年在杭州主城区土地市场均有斩获，相比之下，能从众多外来大鳄手中成功夺地的本土开发商仅有滨江、天阳、大家以及绿城与九龙仓合作的绿九置业等少数几家。

像在杭州深耕多年的万科，今年在杭州土地市场上就豪掷了58.2亿元吞了8宗地，其中除了1宗为大江东物流用地，其他均是宅地或商住地。从万科的布局看，一大半资金投在了余杭区的良渚和未来科技城，还有近一半的资金投在了主城区的文晖和彭埠，另有7.35亿元拿下了萧山开发区宅地。尤其值得关注的是，万科拿下的文晖单元首宗宅地还一度成为板块单价新高，当时该地块的溢价率达35.68%。根据万科最新公布的项目布局图，明年在杭的待售新项目就达七个，加上在售项目，仅大的项目就超过20个。

另一个土地市场的大佬当属金融保险巨头平安，它已是杭州房地产市场公认的“金主”。 有媒体统计，去年9月以后，主城区出让的15宗涉宅用地中，有6宗背后站着平安这个金主，其中不乏龙湖唐宁ONE、绿城七堡这样的明星项目；还有三宗是平安自己出面拿的，先是去年12月23日联手金地以7.77亿元拿下临平新城宅地，紧接着在12月24日，以27亿元的高价拿下“老汽车东站”商住地，然后在今年2月12日，经过16轮竞价从中海手中夺下三堡宅地，总价26亿元。出手三次，就豪掷60多亿元！直到今年下半年，各个高价地争霸战的队伍里依然有平安的身影，12月1日，合景泰富和平安联合体以总价18.7亿元拿下未来科技城年度最大宅地。

当然，豪客远不止万科和平安。新进杭州不久、此前只在杭开发了黄龙金茂悦一个项目的金茂一鸣惊人，以一己之力经过了56轮的鏖战，豪掷38.8亿元拿下滨江区中兴单元地块，成就今年杭州总价新高。此外，泰禾和它的福建“小伙伴”也是不惜血本，为了夺下未来科技城一宗低密宅地，让楼面价冲高至12504元/平方米，刷新纪录，溢价率也高达70.06%，同样创纪录。

连锁效应频现 这些板块明年房价会涨吗？

就在“新高”接二连三出炉之际，因为面粉价贵过了面包价，让在售的“面包”们欣喜不已。

面粉比面包贵的典型就是主城区的文晖及周边区域。在万科和朗诗先后把文晖单元宅地单价拱上18000元/平方米后，周边在售的天阳·尚城国际、首开·德胜上郡立刻收获价格红利，要知道这些和文晖地块直线距离不到一公里的楼盘在售价格仅为16000-17000元/平方米。至于明年万科和朗诗的项目，业内人士预计，若做精装，未来售价会到30000元/平方米，甚至更高。对于周边在售楼盘来说，现在要做的要么坐等明年涨价，要么立刻借势促销跑量。

连锁效应最大的莫过于滨江区了，尤其是奥体板块的各个楼盘，在一连出现了两宗单价新高之后，有的热卖，有的封盘，滨江区成为今年最大的赢家。据了解，旭辉城在金茂拿地当天，就对外宣布要“封盘”，营销负责人向记者直言，此举一来有营销的成分，冲一下月底业绩，另外也确实有惜售的打算，毕竟经过之前的市场低迷，项目希望靠现在的这些利好拉一下价格，多争取些利润回来。而之前的奥体高价地项目春和钱塘也因为周边地价高企，顺利解套，上个月顺利挤入萧山区销售套数排行榜前十。

至于滨江区明年的房价，30000+已成为人们对滨江区豪宅的预估值。房产业内人士就两宗新出让地块成本计算了一下，一个被绿九置业拿下，一个被金茂收入囊中，两家房企都对外宣布将做沿江豪宅的项目，此前寰宇天下和明月江南的成交均价都在30000元/平方米以上，所以，对于开发商来说，如果明年市场行情仍然向上，那么这些豪宅定价奔着40000元/平方米去是有可能的。而周边楼盘受此影响，集体往30000元/平方米的水平线靠也就变得顺理成章了。

再来看看桥西，本就房源供应不多，目前板块内最活跃的楼盘就属运河宸园了，这个楼盘90方户型从首开的均价25678元/平方米，卖到了之前的30000多元/平方米，目前楼王的销售均价已冲到36000元/平方米，原本觉得“高不可攀”的价格，在连锁效应下，却变得有据可依了。先是金地以13.03亿元的代价拿下桥西单元地块，16842元/平方米的楼面价刷出了板块新高度，同时金地也对外宣布，该项目将引入旗下最高序列产品“金地·天境”打造高端产品。随后，大家房产又以今年土地市场第二高的总价27.51亿元夺得拱宸桥宅地，楼面价20409元/平方米，按照开发商的说法，新项目将延续“全系精装”产品线，打造成高端改善住区，预计这个项目未来售价要在3万元/平方米以上。对于开发商的种种暗示、明示，不少业内人士表示，明年桥西板块的新盘可能要齐齐站上35000元/平方米。

数读市场

今年主城区土地出让宗数：41宗

今年主城区土地出让总金额：370.8亿元

今年主城区土地出让面积：123.86万平方米

“地王”纪录

主城区金额最高：中心单元R-21-06地块

（板块：滨江区，开发商：金茂，总价：38.8亿元）

主城区单价最高：湖滨单元D-C2/C3-05、06地块

（板块：湖滨，开发商：上城区城投&银泰，楼面价：48024元/平方米）

滨江区单价最高：中心单元R-21-06地块

（板块：滨江区，开发商：金茂，楼面价：21512元/平方米）

拱墅区单价最高：拱宸桥单元FG08-R21-36地块（板块：拱墅，开发商：大家房产，楼面价：20409元/平方米）

文晖板块单价最高：文晖单元H-R21-05地块

（板块：文晖，开发商：朗诗，楼面价：18479.12元/平方米）