南京商品房官司猛增5成多 开发商虚假宣传是主因

虚拟温柔

　昨天下午，南京市中级人民法院召开新闻发布会，对今年的商品房纠纷进行了”年终总结“。该院民四庭副庭长李飞鸽介绍，2015年，南京法院共受理此类案件1684件，与去年同期相比增加544件，同比上升58.62%。此类案件迅速增加的原因主要有开发商通过虚假宣传，开发企业因资金链紧张引发逾期交房、购房者的维权意识增强等等。其中，作为南京市新兴居住区域的江宁区、溧水区、浦口区、栖霞区，因近年来商品房开发项目较多，且陆续到房屋交付期，各类矛盾逐渐显现，导致商品房买卖合同纠纷，尤其是商品房预售合同纠纷呈现高发态势。扬子晚报记者罗双江

　　案例1

　　延期交房被判按房租损失支付违约金

　　2014年10月，孙先生从开发商南洲环艺公司(以下简称南洲公司)手上买了印湖山庄一套房。双方在购房合同中约定，如果孙某某迟延付款，则按照每日万分之五的标准支付违约金，如果南洲公司延迟交房，则按30元/天支付违约金。结果，因为亚青会青奥会的原因，南洲公司工地应政府要求停工，导致其未能按照约定于2014年12月31日前交房。对于停工原因，南洲公司向业主以通知书的形式进行了发布，并在今年1月发出公开信，承诺在2015年6月30日之前交房。

　　但是，开发商的承诺一直没有兑现，孙某某愤而将南洲公司告上法庭，而直到今年10月此案开庭，开发商仍未交房。法庭上，孙先生认为，合同约定的违约责任有失公平，自己违约就要按每日万分之五交违约金，而开发商违约只要按照30元/天交违约金。南洲公司作为开发商利用优势地位，通过格式条款的设置降低其违约成本，损害购房人利益，该条款理应被撤销或变更，请求法院判令南洲公司也按照购房款的日万分之五的标准支付逾期交房违约金。

　　江宁法院审理后认为，买卖双方权利义务的对等并非体现为合同条款约定的数额或标准完全等同。孙先生主张其损失为逾期交房导致的居住和生活成本的额外支出，以及资金占用损失，但就其损失未提交证据证明，孙先生按照已付房款的日万分之五的标准主张违约金，无事实和法律依据，不予支持，应参照房租调整逾期交房违约金。遂参照简装房的房租标准，判决南洲公司按每月2000元的标准向孙先生支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起支付至实际交房之日止。对此，孙先生不服提起上诉，南京中院审理后维持了原判。

　　法官说法：在商品房买卖合同上一般对于延期交房的违约金有约定，约定较高者，延期一日需承担总房款3%-5%的违约责任，约定较低的，只有每日数十元的违约金。今年，南京全市法院受理的数起案件中，均涉及延期交房违约金的给付标准问题。依据合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，购房者可以请求人民法院予以增加。因为开发商延期交房一般导致购房者难以及时入住，从而需要另择住处，产生租金损失，故在购房者未能证明存在其他损失的情况下，审判实践中，法院一般参照所购房屋同地段同类房屋租金标准调整违约金。

　　案例2

　　业主告开发商将部分楼栋改毛坯遭败诉

　　2013年3月27日，徐先生从雅居乐公司买了江宁区清水亭西路的碧堤湾畔花园一套133.53平米的房子，总价227万元。合同签订后，徐先生按约支付了全部购房款。但后来，徐先生发现，雅居乐公司在所有文案宣传中承诺强调该小区15幢住宅为全精装项目。但交付时将部分楼栋变更为毛坯销售，即将全精装小区变更为一半精装另一半是毛坯的小区，虽然改的不是他买的房子，但也严重侵害了他的合法权益。此外，根据销售许可方案，其所购买房屋的装修标准为5000元/平方米，但雅居乐公司仅提供了装修说明，依据该说明无法测算出装修标准，请求法院判令雅居乐公司按10%向他支付违约金227000元并提交精装修预算。

　　法庭上，审理中，徐先生提供了一些视频及《雅居乐藏龙御景品鉴手册》等，认为正是这些因素促使其冲着雅居乐公司宣传的全精装奢华的理念而来购买房屋。该项目改为半毛坯半精装后将降低整个小区的奢华程度，而且后续装修会带来噪音污染、安全隐患等。雅居乐公司违反了承诺，应当向其承担违约责任。雅居乐公司则认为，目前该公司以毛坯形式对外销售的楼栋共6栋，所在位置均与徐先生购买的房屋距离较远，并不存在经济损失，故徐先生所主张的违约金不能成立。江宁法院审理后认为，双方合约的形式，也已将广告、宣传资料、销售手册等排除在合同内容以外，不能认定徐先生与雅居乐公司在商品房预售合同中存在该项目所有房屋均为精装修房的约定，驳回了徐先生的诉讼请求。徐先生不服原判提起上诉，南京中院审理后驳回了他的诉请。

　　法官说法：90%以上的商品房都是通过宣传广告进行促销的。对于销售广告的性质，根据相关法律规定，原则上应当认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。在此，要提醒广大购房者，面对开发商的宣传要保持冷静的态度，对于精装修房屋的装修标准仍应主要以双方合同约定为准，样板房一般而言仅供参考，切忌盲目购买、冲动购买。