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【法规要点解读】《不动产登记暂行条例实施细则》解读

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发表于 2016-1-25 17:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 舒军 于 2016-1-25 17:42 编辑

      国土资源部日前正式公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称细则)。细则对《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记申请、查询、保密等相关内容进行细化,进一步完善了不动产统一登记制度。下面对细则的要点内容进行解读,以期对读者快速了解该细则的主要内容有所裨益。
        一、不动产登记依当事人的申请进行,但法律、行政法规及该细则另有规定的除外。也就是说除有特别规定外,如果当事人不申请,登记机构不会主动或强制要求当事人登记。而且,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。
        二、处分共有不动产申请登记有特殊规定。细则规定,处分共有不动产申请登记的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记。根据我国相关法律的规定,共有财产有按份共有和共同共有两种。按份共有是指共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利和分担义务。共同共有是指共有人对共有财产不分份额地享有权利和承担义务。根据《物权法》的规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”细则的这一规定实际上是物权法相关规定的延伸,即按份共有的财产(包括动产和不动产)只要三分之二以的按份共有同意即可进行处分,而共同共有的财产则应经全体共有人同意。但是,按份共有人和共同共有人对共有财产的处分和登记作特别的约定,则应按约定处理。如按份共有人可约定,处分和登记不动产应经所有按份共有人同意等。
        三、不动产登记机构要实地查看不动产相关情况。细则规定,不动产登记机构受理不动产登记申请后,除了应查验申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书、权属来源材料或者登记原因文件等与申请登记的内容是否一致外,不动产登记机构还应进行实地查看,重点查看下列情况:(1)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;(2)在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;(3)因不动产灭失导致的注销登记,查看不动产灭失等情况。
        四、小区业主共有的不动产可申请登记,共有部分的权利随房屋所有权转让。小区是城市居民的主要生活场所,但小区内一些场所、设施的使用和收益问题却常会发生纠纷,究其原因是因权属不明造成的。细则规定,办理房屋所有权首次登记时(非指小区业主购房首次登记),申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。
        五、五种不动产权利的登记应公告。细则规定,除涉及国家秘密的外,有下列情形之一的,不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行不少于15个工作日的公告,公告期满无异议或者异议不成立的,才能并应当及时记载于不动产登记簿:(1)政府组织的集体土地所有权登记;(2)宅基地使用权及房屋所有权,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权等不动产权利的首次登记;(3)依职权更正登记;(4)依职权注销登记;(5)法律、行政法规规定的其他情形。
        六、三类主体可依法查询不动产登记资料。不动产登记资料包括包括两方面的内容:(1)不动产登记簿等不动产登记结果;(2)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。细则规定,国家实行不动产登记资料依法查询制度,不动产权利人和利害关系人及人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等国家机关依法查询、复制不动产的登记资料,但查询、复制不动产登记资料的范围有所区别。
     1)不动产权利人可以查询、复制其不动产登记资料。也就是说,不动产权利人可以查询其不动产的所有登记资料。权利人可依法委托他人查询不动产登记资料。
    (2)因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。利害关系人也可依法委托律师等查询、复制不动产交易、继承、诉讼有关的不动产登记资料。
    (3)人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,可依照此规定办理。
        七、除依法查询外,不得泄露不动产登记信息。细则规定,各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全,任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。泄露不动产登记资料、登记信息,将视情形分别给予处分、治安处罚或追究刑事责任。
        八、原已核发的不动产权属证书仍然有效,无须强制更换。细则规定,在本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。换句话说,原已核发的不动产权属证书只有在权利发生变更、转移的情况下,如买卖、继承、赠与或分割等,原不动产权属证书由不动产登记机关依法收回,并核发统一的不动产权属证书。

      作者:舒军,高级律师,浙联律师事务所高级合伙人。
      地址:杭州市中山北路607号现代城建大厦16楼。
      办公电话:0571—56852685
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