整个2015年，杭州优质写字楼租赁市场需求强劲复苏，金融和科技类行业占整体市场需求的近七成。随着配套设施的逐步完善以及商业氛围的日渐成熟，钱江新城已经成为杭城写字楼的最重要板块，该板块的写字楼年租金也自2013年以来首次出现了环比正增长，不再持续下跌。这是记者从世邦魏理仕本周发布的《2015杭州商业地产市场回顾及2016展望》报告中获知的消息。 而在戴德梁行近日举行的“2015杭州商业地产”媒体分享会中，也出现了类似的判断：2015年，杭州写字楼租赁市场以金融类客户为主，成交占比高达50%以上；未来三年，杭州甲级写字楼持续供过于求，将成为写字楼市场的常态。 世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢同样预判称：“2016年，鉴于整体经济形势的挑战，杭州商业地产开发商也需调整心态，做好过冬的准备。由于销售比较困难，不排除部分写字楼项目将会由售转租。” 金融企业租赁占比超四成 科技企业列第二，占到近三成 世邦魏理仕该份报告显示，2015年，杭州优质写字楼市场共4个项目交付使用，全年新增供应约27.5万平方米，均位于钱江新城板块。写字楼租赁吸纳量为24.7万平方米，受经济增长放缓影响较2014年略降9.1%，但来自金融、IT/科技和专业服务类企业的写字楼需求强劲。 世邦魏理仕统计显示：2015年，在民营金融机构需求的推动下，金融行业成交面积占比在2014年37%的基础上进一步提升至42%；而以阿里巴巴为首的IT企业的活跃则使科技类需求继续以28%位居次席，在全国17个主要城市科技类企业写字楼需求贡献率排名中仅落后于北京的38%；此外，2015年专业服务业需求为10%左右，较2014年略有上升。从区域上来看，金融行业大面积集中于钱江新城；IT科技类公司则进一步向黄龙集聚。 同时，市场需求继续以内资为绝对主导，成交面积中有93%由内资企业贡献。整体写字楼租赁市场处于供求平衡的状态，空置率小幅下降0.7个百分点至18.1%。 租金方面，2015年杭州优质写字楼租金全年上涨2.3%，至4.2元/平方米/天，租金增幅处于全国中上水平。其中武林板块涨幅最大，年涨幅达5.1%，领涨于其他板块；黄龙板块租金上涨2.3%，但下半年起有高位滞涨的迹象。 另据戴德梁行数据显示，杭州写字楼市场2015年销售价格出现下调，成交均价为18650元/平方米，同比去年下降6%。 钱江新城租金拐点出现 贡献了全年吸纳量的近八成 在2015年的写字楼市场行情中，钱江新城是一个绕不过去的重要话题。地铁四号线开通以及经济缓行下企业房地产支出预算更为谨慎，对钱江新城板块写字楼需求的提升作用明显。 世邦魏理仕报告称，2015年以来，企业由黄龙等传统核心板块往钱江新城搬迁的案例显著增加，其中不乏ABB、PWC、三星、生命人寿等国内外优质租户。因而在面临大量供应入市的情况下，2015年钱江新城板块空置率并未出现大幅上涨，仍维持在27%的水平，并且贡献了杭州写字楼市场全年吸纳量的77%，这一占比堪称惊人。 租金方面，钱江新城板块在经历前三季度的盘整后，四季度上涨1.9%，全年租金最终涨幅1.6%，为3.7元/平方米/天，一举扭转自2013年以来的持续下跌趋势，三年来首次止跌回升。 戴德梁行报告也显示，2015年杭州销售型写字楼成交区域也主要集中在江干区钱江新城板块，小面积、低总价的产品仍为市场主力，成交结构以300平方米以下的中小面积产品为主。目前以金融机构、国企总部为主的写字楼大宗交易市场较为活跃。 未来三年甲级写字楼将有320万方供应 供求持续失衡，市场竞争加剧“2016年杭州预计约有24.4万平方米的优质写字楼新增供应，大部分仍位于钱江新城。”世邦魏理仕报告称，这也意味着钱江新城仍是唯一一个高品质写字楼可租面积充沛的区域，而优质企业迁入所带来的示范和集聚效应，预计将为该板块2016年的写字楼租赁需求提供助力。按照过去五年杭州写字楼市场年均净吸纳量22.7万平方米来推算，2016年优质写字楼租赁市场预计将基本处于供需平衡的局面，空置率将小幅走低，租金呈1%-3%的小幅上扬走势。 此外，另一个可能对2016年杭州写字楼市场形成影响的事件是：根据2015年4月浙江省政府出台的《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，杭州在12月初公布了首批32个市级小镇。这些市级小镇在3年内将创造最少1000亿的固定资产投资，而随着这些具有产业导向性的小镇在税收支持、科技创新支持等配套政策上的推进，将对部分杭州写字楼市场的需求形成分流。 面对竞争激烈的写字楼市场现状，戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光预测2016年将会有三大特点：首先，汇金国际、建银中心等项目将于2016年交付或改造完成投入使用，将为武林核心商圈增添优质租赁产品；其次，内资金融企业在2016年仍会保持活跃，优质电商企业将成为新的市场热点；再者，G20峰会于2016年9月举办，将有效推进奥体博览城板块的商务发展。 “未来三年内，杭州甲级写字楼市场供应量约为320万平方米，持续供求失衡的状态将成为杭州写字楼市场常态，市场竞争将进一步加剧。”汤耀光认为。 （来源：每日商报）
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发表于 2016-1-28 23:17
