日前,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布后,迅速引发热议。其中“中国原则上将不再建设封闭住宅小区”与“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”两条意见的关注度最高。 支持者认为社区开放了,可以优化周边道路,缓解交通压力。反对者普遍对社区开放后自身的居住环境产生担忧,特别是社区开放后人流、车流多了,居住安全如何保障? 在大社区、小组团、社区道路公共化方面,杭州滨江区有一个不错的样板——建筑面积46万平方米、户数3000户、已建成十多年的彩虹城。对于社区开放后的利弊,这里的居民和管理者最有发言权。 彩虹城:社区开放后有好有坏 区别于传统的封闭式小区,彩虹城是一个没有“围墙”的“开放式”小区。南向正大门,以入口为起点,由南至北设计了一条精美的中央大道,将整个小区一分为二,并沿途设置商业步行街。它对所有人开放,可以一直走到北侧的江边(闻涛路)。同时,各个小区组团之间,以可以通行车辆的道路进行区隔。 小区的开放性,带来了一些显而易见的好处。“周边小区的一些业主喜欢到这里玩,去江边也有很多人选择这条路,带动了人气。”在步行街开小超市的老板说。 不过小区的开放性,对物业管理来说是一个挑战。“彩虹城只能说是一个半开放式小区,因为各个组团都是独立围合,进入仍需通过门岗。”滨江彩虹城物业公司主管石柯说。 在石柯看来,半开放式带来的最大不同,是安保力量的投入和公共部分的维护。“目前彩虹城光安保人员就有60名,如果是纯封闭式的,人员可以减半;另外,公共空间的维修投入也会多一些。” “中央大道,包括各个组团之间的道路,虽然是开放式的,但只要位于小区范围内,都是由我们物业负责管理。”石柯说。 过渡需要更具体的执行细则和时间 彩虹城或许是一个不错的尝试,但在很多开发商和业内人士看来,现有文件缺乏太多细节,与杭州现有小区状况存在很多矛盾。 “在开发商和市场都习惯封闭式社区的情况下,想要一下子改过来难度不小。”杭州一个楼盘的负责人说,“对于购房者来说,首先担心的就是安全,其次是道路公用后带来的噪声问题。” 在他看来,从封闭式社区再回到开放式社区需要做很多细化的工作。最直接的是物业管理的范畴和服务会不同,比如物业安保不再是针对一个小区,理论上每一栋楼都应该有相应的安保措施。 “将小区的道路、绿化对外开放,以现在的情况来看肯定是不合理的。”杭州融创时代奥城营销负责人虞晓骏认为,这涉及到物权归属问题,业主出钱的,谁愿意拿出来共享。如果今后新地块出让,设置了具体条件,那又另当别论。 “市中心不少小区都是上世纪八九十年代建设的老小区,比如朝晖、大关、翠苑、古荡等,楼间距窄,车位少,随着私家车越来越多,已经从开放式向半封闭式转型,例如道路单边停放车辆,单向通行。如果将小区开放,车位资源竞争将更加激烈。同时这些小区,物业管理费用较低,开放后将会增加交通管理成本。”杭州我爱我家市场评论员宋文杰认为,开放小区未必能更好地疏通路网,只能对一些特别大的小区,划分多个组团来实现。 开放式社区在国内也有成功案例 虽然在国内推行开放式社区的做法尚有争议,但确实有开发商借鉴国外社区的布局,突破常规居住社区模式,做出了一些尝试。 在四川宜宾,有个名为“莱茵河畔”的社区,里面的所有小区都没有围墙,全部道路都向公共空间开放。每个人都可以驾车穿梭于每个小区之间,但是必须要凭卡进入单元楼。相当于将住宅的安全防护体系从小区退至单元门口。 由于管理得当,2011年这个社区还获得了“全国物业管理示范社区”称号。据说,绿城董事长宋卫平还特地去那考察过。 事实上,多年来宋卫平对建造“开放式社区”一直很有兴趣。绿城曾想在江苏一个叫“扬中”的小县城开发一个没有围墙的社区,整个规划方案都做好了,最终因为没有拿下土地搁置。此前,绿城还想把在杭州的楼盘“扬柳郡”做成没有围墙的社区,最后考虑到市场接受程度而放弃。 但在一些业内人士看来,“莱茵河畔”成功的前提是在开建前就有很好的规划,对整个区域有比较系统的规划。这点类似于杭州的万科良渚文化村。 “准确地说,这更像是一个介于全封闭和全开放之间的产品。”良渚文化村常住居民胡先生说。目前,良渚文化村共有10多个小区,所有居民共享包括图书馆、商业街、菜场、花园、食堂等在内的公共资源,这套资源同时也对外开放。 良渚文化村相关负责人表示,当初在做这个产品时,万科就考虑到住宅需求和旅游需求的结合,“所以不能把它做成全封闭式的,但也考虑到对私人空间的保护,没有做成全开放式的。”
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