受杭州项目拖累 万通自曝预亏损约6亿元

嘻嘻不告诉你

今年初，沪深两市中50余家上市房企相继公布了2015年年报，有15家房企都预告了净利润亏损，其中就包括万通地产。
万通自曝2015年度业绩预亏5.8亿元至6.2亿元。值得玩味的是，万通在年报中解释，亏损的根源主要出在杭州两个项目上，分别为杭州万通中心(楼盘页 户型图库 动态 价格) 以及上园国际。
随后上海证券交易所给万通发去监管问询函，要求其结合杭州两个亏损项目分析说明本次计提减值准备的具体依据及影响金额，万通的回复，也让外界看到了万通入杭这九年的不易。
万通入杭九年
两个项目面临亏损
万通进入杭州市场颇早，可以追溯到2007年12月3日。那天，杭州拱墅区有两宗地块底价成交，远洋以43亿元总价吃下大关路商住地块，楼面价7005元/m2，而万通以5.68亿元将上塘路商地收入囊中，楼面价6004元/m2。这两宗地也就是现在大关欧尚超市对面的远洋大运河商务区和万通中心。
但是，万通中心地块因拆迁等原因，直到2009年下半年才交地，随后2011年6月正式全面动工，2012年9月底才进入销售阶段，均价约24000元/m2。而当时远洋项目住宅部分远洋公馆(楼盘页 户型图库 动态 价格) 好几幢楼已拔地而起，并从2010年就开始销售。
透明售房网数据显示，截至今年2月23日，万通中心除了已售出246套房源外，有849套为限制房源。其营销部工作人员给出的解释是，B、D两幢酒店式公寓为自持，其中大概700余套是出租的。
公告称，杭州万通中心写字楼的成本约2万元/m2，酒店式公寓由于交付标准是精装修，成本约2.2万元/m2。不过去年四季度各房企为去库存降价促销，隔壁远洋的精装酒店式公寓干脆降价约4000元/m2，仅卖1.7万元至1.8万元/m2。针对竞争对手的这一举动，万通公告中指出杭州万通中心相关产品价格要下调10%~20%，因此预计减值1.2亿元到1.4亿元。
万通在杭州第二次拿地是在2013年5月28日，当日同样有相邻两块地同时出让，其中万通以7.63亿元的总价拿下余杭上园路南冯家浜路东地块，楼面价为9145元/m2，即现在的上园国际。隔壁地块则由越秀地产以16.08亿元总价拿下，楼面价9600元/m2，也就是现在的越秀星汇尚城。
据记者了解，越秀星汇尚城在去年9月12日便已开盘，累计成交均价13154元/m2，虽然难以盈利，但“以价换量”的成果是，到现在去化成绩已近四成。而上园国际项目近两年虽几次传闻将要面市，却至今没有开盘。
迟迟不开盘，三年下来的财务成本并不是小数目。公告显示，上园项目住宅的成本约1.8万元~1.9万元/m2。公告也披露，截至2015年12月底，该项目已累计投资11.5亿元，预计总投资14.9亿元。另外针对周边项目均价，上园项目销售价格要下调20%~30%，根据评估预计将减值的金额在4.7亿元~4.8亿元之间。
万通地产在杭州落的第三颗子，是在2014年1月16日，以6.18亿元的价格拿下未来科技城商住地块，折合楼面价3145元/m2。即时尚公馆项目，已在今年1月刚刚首开。
根据钱江晚报购房宝数据，截至2月21日，该项目已成功签约46套，均价12864元/m2。
针对万通的自曝亏损以及连续公告，记者试图联系万通杭州公司负责人孟罡，得到其工作人员的回复是：“公司目前采用总部直管业务模式，这是总部的战略考虑，杭州项目上负责人无权接受采访。”
对杭州市场不够熟悉
未把握好拿地时机与战略
万通中心按照国际5A甲级写字楼为打造标准，与远洋大运河商务区在城北双双扮演了先行者的角色，填补当时大关路以北区域高端写字楼项目的空白。
不过，戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分析：“杭州写字楼项目供应量一直非常大，而且并不好卖。万通中心作为纯商业项目去化周期是极为漫长的，再加上酒店式公寓部分还是自持，销售上仅仅依靠写字楼和商铺，回笼现金流方面肯定无法平衡。”
而上园国际在2013年土地市场最火爆的时期拿地，楼面价高达9145元/m2。毗邻的万科北宸之光(楼盘页 户型图库 动态 价格)楼面价只要4430元/m2。
2013年年底开始，杭州楼市急转直下，2014年初，距上园国际不远的德信北海公园(楼盘页 户型图库 动态 价格) 开启了马年第一降。当年勾庄板块万科北宸之光与万家名城的价格基本维持在13000元~14000元/m2，上园国际若开盘，注定亏损。而去年，尽管市场热度回升，但该板块的价格并未显著上涨。
如公告所说，上园项目所处的板块在 2015年成交量上升，市场热度升温，竞品楼盘如万科、滨江、越秀、融科等十余家国内知名品牌开发商同期开发，竞争度较高。双赢机构总经理章惠芳告诉记者：“按照这个区域内这几年13000元/m2的平均价，万通上园国际项目地价成本加上建安成本和财务成本，就已经注定亏损了。”她认为，万通团队在杭州的困境更多还是对市场的不熟悉，拿地时机和战略上都没把握好，而且上园项目的位置刚刚进入余杭区边界内，相比南面的德信北海公园等拱墅区楼盘，学区等方面差别相当大。
不仅如此，万通公司在2014年还发生了一场大变故。由于万通集团内部整顿，冯仑主导的“万通系”大面积退出董事会，嘉华实业全面介入万通地产的经营，导致各地项目均出现人事变动。有知情人告诉记者：“万通在杭州几个项目，2014年几乎停摆了一年，团队换了又换。”
据钱江晚报购房宝数据显示，整个2014年杭州万通中心仅卖出12套写字楼，相当于每个月仅成交一套，成交均价24528元/m2，而隔壁远洋大运河商务区项目中写字楼和酒店式公寓成交共计有348套。从2014年的万通年报上可以看到，该年公司实现营业收入19.42亿元，比上年减少了42.06%，实现归属于母公司所有者的净利润4509万元，比上年同期减少88.16%。
据记者了解，万通在杭州项目人事大调整直至去年7月才最后完成，高管都由北京空降，虽然各个项目也陆续恢复运作，但毕竟不熟悉杭州市场，而且已经错过了一轮时机。