首付贷三大模式：资金来源不同，多与开发商联动

背对背

近期，一些城市不断飙升的房价让相关金融产品如首付贷产品再度引发关注。

3月7日，有市场传言称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台等发放用于购房首付贷的贷款行为。而搜房网旗下房天下理财贷款部门一位工作人员透露，其新房首付贷业务已暂停。

那么，首付贷究竟是如何操作放大杠杆的?又具有怎样的风险呢?

处于暴风眼的“首付贷”

首付贷产品并不新鲜，主要是针对一些在银行贷款买房，但首付款不够的人群。首付贷可以帮助一些暂时不能买房的人凑齐首付，但其杠杆不断放大的风险也被业界所关注。按房贷首付20%来计算，一般购房者的杠杆是5倍，但如果通过首付贷来凑齐首付，杠杆则放大了10倍。

一位互联网平台人士对《每日经济新闻》记者表示，国内房贷所要求的首付比例相比国际市场偏高，所以一定规模的首付贷风险其实是可控的，而且民间金融的规模增加主要是最近楼市的火热所造成的，整体规模并不大。

虽然很多平台也宣传提供有抵押版的首付贷，但这类抵押大部分还是借款人或者相关人员的其他房产来抵押，因这类产品主要服务于首套房购买者，所以大部分属于无抵押贷款。

首付贷一般期限是3年以内，利率大部分在7%~9%，有的可能会稍高。贷款金额方面，虽然大部分宣称50万或者100万元以内，但放款金额一般在20万元以内。

从提供服务的方式来说，目前这类产品一般以三种模式产生服务。

模式一：中介自营

地产中介自营的平台并不少，如搜房、链家、世联行等，而放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的地产商。在这种模式下，地产商或中介机构对这些楼盘信息比较熟悉，客户的贷款或相关手续可能还会通过楼盘售楼处或者地产中介，他们对客户的各种情况也会比较了解。

“他们(中介)提供这类服务其实很好理解，因其直接和用户接触，对用户的需求和具体的财务状况都较了解，最重要的是可促进交易量上升，对他们是有好处的。”深圳一互联网金融平台人士对记者表示。

具体操作来说，用户在申请贷款时，需填写用户信息(包括收入、流水、具体楼盘信息等)，放贷方在审核通过后放款给客户，客户再用来缴房款，由于地产商和中介一般还会为其办理其他相关手续，所以这些过程一般会有人跟进，保证资金用途。

不过，大部分中介机构提供的这类“首付贷”，其后端所对应的是相应的理财产品，并不完全是平台的自有资金，如搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品推出。

这种模式的风控由中介和地产商自身把握，不过基于其平台的数据和对借款人情况的把控，操作起来会相对容易，但是有时也难以避免一些道德风险。

模式二：合作模式

一些地产商和中介也会与第三方机构合作提供这类服务，这种模式和自营模式类似，都由地产商或中介主导，其在为客户提供服务的同时，还可向客户推荐产品。该模式与自营模式并无本质不同，两者的差别在于，这种模式的资金来源和风控都是由第三方提供。一些互联网金融平台开展的首付贷业务即采用该模式。

同时，互联网金融平台也会在合作地点派驻人员介绍产品。“我们和开发商是联动的，会在现场介绍产品，收集资料，如果通过后端风控检测，会现场直接放款到客户的银行卡，同时有人员陪同去划款，保证资金的用途。”华南地区一P2P平台人士对《每日经济新闻》记者表示。

在这种模式中，放款和风控都在第三方机构的手上，他们需要进行资料收集，了解客户的情况，同样面临业务人员的道德风险，更加考验平台的风控能力。

前述P2P平台人士表示，其对楼盘和用户都有选择，如是不是刚需、首套房，商铺和豪宅等肯定是不做的。还有家庭流水情况等，都是要考察的内容。

模式三：第三方平台独立贷款

还有一种就是平台直接提供贷款，相比前两种，这种模式可能并没有限定楼盘，用户可以有更多的选择。但失去楼盘的信息和资金用途的考量，对平台的风控要求也就更高。

不过即使不和楼盘合作，第三方平台也会做一些其他的审核和考量，比如深圳一家提供首付贷产品的P2P平台就选择以核心企业出发，围绕企业的员工来放贷，核心企业进行基本的资质审核和担保，同时，平台也会对楼盘进行审核，同时会有专人跟进，保证资金不被挪用。