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以下是世茂房地产控股有限公司2015年业绩发布会问答实录： 现场提问：第一个问题，之前管理层有提到过去库存，老项目占了总项目的八成左右，今年如果一直提去库存的话，毛利率会不会继续有压力？公司怎么稳定毛利率？ 第二个是世茂房地产和世茂股份之间怎么避免同业竞争的问题？有没有进一步的重组计划的时间表？ 第三个是去年公司的人员变动挺大的，能不能解释一下这方面的原因？ 许世坛：关于去库存，在2015年的力度是比较大的，而且公司已经提前达到了目标，我们从180多万平米的库存已经降到了130多万平米，相对于我们一年六七百亿的销售来说，这个库存量应该是比较低的，所以今年其实没有更大的去库存的压力。我们希望是保持这种库存量，所以没有必要再采取2015年这种大规模的去库存的动作。 当然我们还是得做的，如果不做，势必有新增的库存。同时今年，特别是去年4季度开始，很多的城市都出现了地王，也出现了价格的上涨的趋势，我们的很多项目现在都在涨价。我相信这种项目的涨价也可以帮助清理库存对毛利的影响，所以今年包括未来几年，如果市场没有太大的变化，我们还是希望毛利可以维持在现有的水平。 第二是世茂房地产和世茂股份，我们是在竞争中做了很多的工作，因为我们特别是今年已经在启动商业资产的注入，今年会注入深圳前海项目，还有杭州浙江项目，还有南昌的项目，大概有60多亿的资产会注入到世茂股份，我们相信通过这个动作可以让世茂股份更专注于商业地产，同时也有利于企业的融资。 第三，刚才也提到了我们现在在做架构调整，从11个区变成9个区，包括内部也在做架构调整，当然这种架构调整主要还是提升效率，同时也希望我们深耕这十几个重点城市。这样的话，第一个是增加效率，第二个是降低成本，对公司的效率和效益都是有好处的。 现场提问：关于三四线库存问题，因为库存都是很厉害的，那么批地方面会不会怎样处理？或者是想退出那些三四线城市？会怎么退出呢？会不会再采取一些降价的措施？ 许世坛：关于土地，主要分为九个区位，有一些是一二线，也有一些三四线。整体差异来说，价格是和一二线的慢慢增加，慢慢减少三四线，今年也已经减少了一些，我们新补充的都是一二线，其实三四线都没有买的。 以前三四线可能占30%，现在可能是20%或者是10%，都是有一定的比重会在三四线，但是比例在下降。 其实现在可以看到一些一二线好一点的城市，库存去化是6个月，有些差一点的城市，可能要12个月，那三四线城市可能要20个月，所以我们现在就对三四线来说都会细分一些。因为有一些三四线都很好，比如说北京、上海周边的三四线，其实销售是很好的，有些三四线可能差一些，不能简单说。 其实三四线对我们的影响很小的，因为土地成本很低。所以现在我们三四线的策略是可以卖多少就建多少，唯一的问题是去库存的时间会长一点。 现场提问：会怎么处理一些发展不好的三四线的土地？ 许世坛：其实三四线的土地有很多处理办法的，比如说可以合作啊，有些可能是土地的问题，我们退回给政府，有些可能会减慢开发的步骤，都要通过适合的办法，我刚才也讲过三四线也不是全部都退的，所以要看具体是什么情况。 现场提问：公司说是聚焦九个城市，因为最近很多开发商都说是撤出三四线，聚焦一二线，其实土地的竞争非常激烈，公司会通过什么样的手段获取新的土地？ 公司今年规模没有增长的话，从利润上来讲会比较看好哪一个区域的利润增长？ 在香港今年有没有投资的预算？ 最后一个问题是看到公司做对冲，会不会考虑外汇对冲的规模，还是说是主要通过偿还，会把外债偿还掉，现在外债是多少的水平？是从多少水平减到30%？也就是外汇方面是怎么控制？ 许世坛：第一个是聚焦15个城市，总共是9个区域。实际上在土地收购上，当然大家都会集中的好的一二线，所以一二线城市的土地是很容易出地王的。我们会有不一样的办法，一是合作，比如说和小的开发企业合作，可以提升售价，也可以降低成本，我相信合作是比较好的拿到比较便宜的土地的方法。 二是通过收购，有一些小的开发商，或者是对市场把握不是很好的开发商。 当然我们还可以去招拍挂，不过我们不会去拍地王，还是会比较谨慎一点，我们会根据不同城市的发展的情况再考虑。 关于销售利润增长区域，当然主要是长三角，特别是上海周边，包括苏州、南京都是重要的利润增长点，另外是福建。在福建已经连续四年都是销售第一，整个福建区销售都是一百多亿，这个会是比较大的利润点，但是长远，我们还是希望在北京环渤海、华北地区可以加大布局，另外在华中、华南也希望可以适当的加一些量。 香港投资方面，我们已经有一个比较大的酒店在建，有1300多房，在九龙也有一个豪宅的项目，暂时来说不会加大在香港很多的投入，我觉得主要还是先看后续的很多其他因素。 最后一个问题是外汇对冲，实际上我们主要控制外汇风险，还是通过这个还款，刚才也说了，我们现在外汇占48%，是通过我们今年还了130多亿之后，只有30%出头，实际上如果是30出头，也就是200亿左右。不过我们在香港有大型的酒店，有很大的豪宅项目，将来会有一两百亿收益港币，外汇对冲已经降到最低了，通过还款今年外汇对我们来说风险是很低的。 现场提问：外汇的用途主要是在香港买房吗？ 许世坛：不是，现在主要是通过国内人民币的发债，还调香港的美元和港币的外债，这样外债的比例就会降低很多。 现场提问：今后外债的用途主要是什么？ 许世坛：现在没有太多的外债，都是在还，没有太多新的外债。 现场提问：以后香港的开发也是利用境内的发债？ 许世坛：香港的开发已经安排好。 许荣茂：我补充一下外债，我们说今年要还130亿的人民币的外汇，其实到今天为止，我们已经还掉了60多亿，只有今年再还70多亿，那我们剩下不到200亿的外债，因为我们在海外的合资项目也将会产生很好的外币的现金流，用那个现金流来抵偿外债的偿还，差别已经不是很大。当然刚才说了，我们也在做一些金融产品，在对冲，我们会把这个外汇的风险比较低。 现场提问：去年做了一些金融创新，对于一些物管收益证券化，证券化的模有多大？今年会不会再做一些证券化的动作，对公司最大的好处是什么？是不是降低了融资成本？或者是多了一些现金流回来？还有是去年买了一块地，我看了成本只有9千多元，你怎么看最近香港楼市的政策，有没有考虑在香港买地？ 汤沸（执行董事兼副总裁）：我们去年做的两单证券化，一个是物业收益权的证券化，是用物业的租金打包的。另外一个是尾款的资产证券化。这两单是国内的首单，我们做了以后，大量的其他的房地产开发商都在参照。我们做的物业的证券化规模大概是十几个亿，把我们所有的物业公司的租金收入打包。另外的一笔尾款的证券化是很有意义的，因为在去年上半年的时候，因为国家的政策可能在按揭的放款上会有时间的延迟，所以我们通过证券化的打包产品卖到了市场上，有投资者来购买，这两个产品在市场上的销售非常好。 这个产品一个是发展上下游产业链上的一些金融产品的创新，另外这些产品随着国家的整体利率下调，一般都是金融机构和银行购买，利率非常便宜，在5%左右的水平，所以我想说这种证券化产品不但讲利率，也是对房地产金融的一个探索。我们今年会对酒店、自持物业，商业自持物业做证券化的探索，也包括可能对库存的产品的证券化的探索。 许世坛：关于香港的土地问题，实际上还是长期看好的。香港是国际金融中心，长期还是供应不足的，但是香港可能是市场化比较成熟的一个地方，实际上如果是按照购买力来说，香港的房价是偏低的。 当然香港可能受外部的影响比较大，但是我们的土地比较好，有高层，也有低密度的，但不会这么快推出，可能是2018、2019年，还有三四年的时间，我们相信下一个周期可能更好赶上。 （来源：观点地产新媒体）
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