张敬伟：楼市公积金“被贷空”是市场伪命题

背对背

分化依然是当前楼市基本的格局。

一线楼市虚热、发烧引发治理者出手——由沪到深等一线城市，连续出台力度不同的限制性调控举措。即便如此，虽然坊间也闹出一些传闻，比如说某一线楼市有别墅一夜降价100多万元等，但市场的基调应该还是确定的——即未来一段时间，一线楼市房价不可能陡降，只会从发烧到冷静，整体趋势会逐渐企稳。

中国楼市的主旋律是不同线际的城市分化严重——最近两个月的70城房价数据足以说明这一点。然而，其中已经出现了一些细微的变化。除了一线楼市的高歌猛进以外，一些二线城市的房价也受到了“热传导”。像杭州、南京、苏州和合肥等城市，楼价涨势明显。而这也和三四线楼市的低迷形成了鲜明对比。这从公积金“弹药库”告急的情况可见端倪。

随着各地2015年住房公积金年报的先后公布，上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响，公积金的杠杆作用被进一步放大，对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑，一些城市延长了公积金的发放周期。

除了部分省会城市，像苏州这样经济实力不俗、且和上海地缘交接的地级市，公积金使用也出现告急的情况。

一二线城市均有公积金告急的情况，折射出这些城市楼市走热的基本面。但应该认识到，在各地执行相应的楼市调控措施后，公积金告急的情况会适当缓解。

因此，所谓公积金告急的楼市加杠杆，并非楼市本质之忧，不过是一二线楼市虚热的现象之扰而已。

楼市信贷，目前主要还是以商贷为主，公积金贷款所占比重还不是太高。而且，即使是楼市中的商业贷款，在整个信贷市场中的占比也不高，而且相当安全。

无论是中国楼市发展的黄金十年，抑或是近几年的调控期，全国房贷“断供”的现象都很少。在商贷利率下探到“4时代”、公积金房贷利率进入“3时代”之际，两贷的安全性还是有保障的。当然，如果一二线楼市的首付贷和场外配资等市场乱象不彻底根除，这些城市也不排除发生中国版楼市“次贷危机”的可能性。

当前，少数一二线楼市的公积金出现告急情况，符合这些城市的楼市逻辑。因为这些楼市的量价齐升，不仅拉动了公积金贷款的量，更增加了商业贷款的量。这些城市的公积金使用率提升，也属正常的市场行情。

不过公积金房贷使用率提高，并不意味着公积金池子的枯竭。

以上海为例，2015年上海公积金缴存额880亿，而发放额则超过1192亿元，似乎存量不如放量，但据上海公积金年报披露，至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元，缴存余额仍有2822亿元。因此从长期看，公积金资金池不会出现所谓的枯竭。

至于有些城市延缓发放公积金贷款，要么是配合新的楼市调控，要么是基于公积金资金池安全风险防控的自然反应。

基于此，无论一线楼市还是二线楼市，公积金“被贷空”都属于市场伪命题。至于去库存压力较大的三四线城市，公积金房贷使用率并不算高。因此，基于楼市分化的市场情势，未来三四线城市公积金房贷宽松政策还有释放空间。毕竟，公积金除了市场功能，还有相应的公共属性，三四线城市的治理者，应该将公积金房贷政策用足、用好。

当然，在一线城市楼市政策紧缩的情况下，公积金房贷的空间也被挤压，二线城市在公积金使用方面也需要遵循市场节奏而行。

当前楼市，两种迹象值得关注：一是楼市线际传导的市场效应是不是可持续——2月份的楼市大势表明，已经形成了一线到二线的正面传导。但是一线楼市开始新的调控政策以后，二线楼市还能否接力传导至三四线楼市？

二是如何通过更多的政策刺激去催化三四线楼市的高库存？这些政策刺激是否会消解一线楼市新调控政策的努力。如何处理好楼市分化和市场两重天的矛盾，是当前政策层面要继续思考的命题。

至于楼市公积金使用率的高低，只是楼市情态的现实镜像，不必过度担心。