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5月的第一周，淅沥沥的雨水夹杂着乌米饭的清甜糯香，迎来了立夏。这是一个季节的轮回，也是南岸楼市的一段新开始。 Part1: 5月，奥体的“纪录”时刻 5月，对于奥体而言，或许是一个lucky month。在这样的月份里，它总能创造些“纪录”，让全杭州铭记。 2013年5月，奥体板块首发高层住宅——龙湖春江彼岸首开，日销20亿，奥体板块一炮而红。 同年5月，莱蒙、旭辉分别斥资15.5亿、36.65亿落子奥体，滨江奥体三国鼎立格局形成，奥体楼市效应持续发酵。 2016年5月，钱江世纪城奥博单元两宗宅地挂牌出让，被景瑞、阳光城两家外来大鳄分食，成交楼面价19634元/㎡、19846元/㎡，离2万大关有且仅有一步之遥。这样的一个价格，不仅创造了萧山区土拍历史上的楼面价top1，同时，离滨江区地价天花板21512元/㎡(金茂)也只差不到2000块。 
滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块实景图(摄影：詹慧雯) 而接下来，5月底，滨江奥体地铁上盖巨无霸地块即将挂牌出让，占地面积236.7亩、建筑面积57万方，起始总价62.86亿。这样的一个起始总价，即便是底价成交，也已牢牢地锁定了“杭州总价地王”的桂冠。 原本，滨江奥体地铁上盖地块才是5月土地市场的“主角”。谁料，萧山奥体宅地却“喧宾夺主”，提前抢了风头，用实力上演了一出土地市场逆袭大戏，仿佛在诉说着：虽然隔着一条七甲河，但我们萧山的地，一点也不比你们滨江的地差呦！ Part2: 一条七甲河，价值差多少？ 
七甲河是滨江区与萧山区的区界，据规划，几年后，来自西湖、运河、钱塘江
甚至湘湖的游客都能乘船直达奥体七甲河游览奥体博览城
(摄影：詹慧雯)
很少有人能弄清楚奥体板块的边界，尤其是萧山区界范围内的部分，我们常常是处于一个“奥体、世纪城，傻傻分不清楚”的状态。 不过从杭州奥体博览城的官方网站上，还是可以大致地看出奥体博览城规划最初的模样。 
奥体博览城用地规划图
从奥体最核心区的白莲花(主体育馆)、双塔(城市之门)、国际博览城等开始，向东北、西南方向扩展开来，滨江区至江陵路、江南大道，萧山区至金鸡路、民和路。其中，横穿而过的七甲河，即是萧山、滨江的区界，也是萧山奥体与滨江奥体的分界线。 我们从2013年开始熟知的奥体三盘——龙湖春江彼岸、莱蒙水榭春天、绿地旭辉城，正在拆迁中的水电社区，即将于5月底出让的滨江奥体地铁上盖地块均属于滨江区。而目前并没有怎么被开发的萧山奥体板块，似乎成为了更大的“蛋糕”，成为土地市场上大家争抢的“香馍馍”，近期不断看涨的报价单位数量与拿地价格，从侧面也印证了这一点。 从某种意义上来讲，七甲河在奥体楼市中的实际“区界”意义已经并不大。在南岸热盘江南国际城的客户比例中，上城区、江干区、滨江区客源占比最高；而在另一热盘春江悦茗的客户比例中，滨江区、萧山区的客源比例也是不分上下。 
建设中的奥体博览城大气美景初显(摄影：詹慧雯)
如果你最近实地去探访过奥体，你会发现这个区域无论是场馆、还是道路建设的速度，都快得让人惊奇。在G20峰会与亚运会日程的倒逼机制下，一切都是那么的紧而有序，整个奥体区域的城市界面与2、3年前的“城乡结合部”样貌早已大相径庭。 萧山奥体地价看齐的不是滨江区、不是萧山区中心、而是江对岸的钱江新城。毕竟不久后，由地铁7号线、青年路隧道、地铁2号线、庆春路隧道等多条地下交通，衔接起来的奥体博览城与钱江新城，实际车距并不远。 Part3： 奥体楼市，何去何从？ 和杭州的其他板块相似，在这一轮的土地热潮中，奥体的地价与房价也日趋相近。如果将奥体以楼市的概念画一个大圈，在硕大的“泛”奥体区域内，你会发现奥体板块的“面粉”与“面包”之间的价差实在是少得可怜。 金鸡路北段，融创时代奥城2015年12月28日的拿地价为15988元/㎡；而金鸡路南向4公里外，铁建德信君宸刚以16200元/㎡起的房价首开。 博奥路北段，阳光城、景瑞2016年5月5日的拿地价双双超19000元/㎡；而博奥路南向3公里开外，江南国际城、春江悦茗2015年夏天的首开价也不过15000、16000元/㎡；碧桂园更是在2015年8月捡了个大“便宜”，珑悦的拿地价格仅9540元/㎡。 这不由地让人想起了钱江世纪城“怀才不遇”的代表型楼盘——金昌春和钱塘，14543元/㎡(2011年1月)的拿地价，最艰难的时刻只卖16000元/㎡；而一路之隔的顺发美哉美城，11991元/㎡(2013年9月)的拿地价，首开房价轻松松卖过18000元/㎡、近月新房成交价已经直奔24000元/㎡。 历史告诉我们，时机很重要。 这一轮大家入市的时机对不对？会不会有人在奥体交“学费”？ 浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为，奥体建设是一个6年的倒计时，应该是确定的不变的，因此奥体本身并不存在什么风险。如果说市场有风险，取决于其他因素，宏观经济、政策变化等等。 “政策变化，特别是货币政策变化，会带来市场流动性改变，也会带来人们对未来预期的改变。当预期改变的时候，还在建设中、期待中的板块，会受影响更大一些。” 纵观杭州楼市发展历史，任何一个板块从新生到成熟都需要几经沉浮。一出生便自带“光环”的奥体，会否免于“俗套”？房价能不能跑赢时间？或许是未来6年南岸楼市中的最大悬念。
附：奥体各场馆建成及投入使用时间 2016年，杭州国际博览中心投入使用； 2017年，主体育场投入使用； 2018年，网球中心建成； 2019年，体育游泳馆基本建成； 2020年，综合训练馆投入使用； 2022年，“杭州之门”双塔建成。
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发表于 2016-5-11 21:18
