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昔日因总价过高而二度流拍，后被龙湖保利首开联合体于去年以64.83亿元竞得的北京孙河地王，日前确定案名为“景粼原著”，预计于5月下旬正式亮相。与中粮瑞府蛰伏两年才入市相比，龙湖操盘的孙河新地王拿地数月旋即入市的节奏让人惊讶，毕竟新地王将面临地价更高、对手强劲的形势。随着景粼原著的入市，势必将于中粮瑞府上演一场顶豪“双龙会”。 四巨头的生意 实际上，龙湖操盘的孙河新项目现阶段仅披露了“景粼原著”的案名，产品定位、价格区间等具体细节均未公布。一位熟悉龙湖的业内人士表示，龙湖此举属于阶段性释放项目信息的营销策略，意在保持神秘感吊足市场胃口。实际上，龙湖操盘该项目的确有些戏剧性。 资料显示，该宗地王为北京朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块，去年9月，保利首开联合体在经过1个多小时46轮激烈竞拍后，最终以总价64.83亿元、配建保障房2.75万平方米摘得，综合楼面价达5.5万元/平方米，远超中粮瑞府地块在2013年刷新的纪录——楼面价4.8万元/平方米，成为孙河新一代地王。 两个月后，首开、保利戏剧性地宣布引入当初拿地时的对手龙湖与平安，四家公司在该地块所占的股权比例均为25%。由此，龙湖从当初的“对手”变成“伙伴”，新孙河地王也成为四家巨头企业共同的生意。 而后，市场传出消息，该地块被确定由龙湖来操盘。业内人士表示，当初4.8万元/平方米拿地的中粮瑞府入市以来至今仍叫好不叫座，甚至面临去化压力。现在楼面价更高的“景粼原著”能否复制龙湖以往总能从地王到销冠实现华丽转身的表现，实在令人好奇。 顶豪龙虎斗 “地王往往陷入滞销的魔咒，”一位业内人士分析孙河上一块地王——中粮瑞府项目从拿地到形成销售，至少蛰伏了两年后才谨慎入市，目前销售业绩也难言乐观。因此，目前龙湖操盘的孙河新地王拿地数月旋即入市的节奏让人略微有些惊讶。毕竟新地王将面临地价更高、对手强劲的形势。 按照时间推算，从去年9月拍下地块到今年5月项目入市，新孙河地王从拿地到入市仅用了8个月的时间。这对顶级项目开发周期来说，绝对称得上“高速”。 “经验将是龙湖后来者居上的关键”，一位营销代理机构分析师表示，龙湖的加入是该项目提速的关键。一方面，龙湖地产擅长做低密产品，其打造的豪宅项目口碑也颇佳。更重要的是，龙湖在孙河已开发销售了双珑原著这个项目，非常了解孙河板块特点以及区域客户的消费心理和产品需求。 资料显示，龙湖·双珑原著是孙河首个入市项目，2013年6月10日，其首次开盘售罄，之后成为北京别墅月度排行冠军，以及2013年前三季度北京年度别墅销售桂冠。 胜负几何 亚豪机构市场总监郭毅在分析区域竞争态势时表示，中粮瑞府在售两类大户型独栋产品总价3000万元起，楼王产品价格过亿。目前孙河板块中的龙湖双珑原著和泰禾·北京院子已经进入销售尾声，首开琅樾的主力产品是叠拼、联排和类独栋，类独栋的面积为380-520平方米，总价2000万元起。这些项目的目标客群应该有一定错位。 龙湖首开保利取得的新孙河地王的容积率为1.19，虽然该项目尚未公布产品定位，但受控规指标限制不可能开发出大尺度的独栋别墅产品，景粼原著项目与中粮瑞府在产品定位上必然有一定的差别。 另有业内人士分析，同一板块的顶级豪宅仍无法避免正面竞争。双珑原著、泰禾·北京院子已基本清盘，首开琅樾产品与之差别较大，孙河板块短期内可能变成景粼原著与中粮瑞府的“龙虎斗”。预计景粼原著的销售单价不会低于中粮瑞府，但总价上则不会超过中粮瑞府。 现在看来，中粮瑞府在尺度和功能定位上可能有一定优势，差异化是中粮瑞府在孙河板块突围的砝码。按照中粮瑞府提供给北京商报记者的资料，2015年中粮瑞府位列北京3000万元以上别墅项目成交三甲，但总价过高则是中粮瑞府的短板。 景粼原著则拥有“四巨头”的资金和品牌优势，尤其是龙湖对产品营造、地块熟悉、区域客户积累等多方资源优势。届时，是中粮借对手入市实现解套，还是龙湖后来居上都可能成为现实。 但业内人士表示，孙河板块未来竞争会更加激烈，从孙河组团规划可知，区域共有11块住宅用地，未来懋源地产地块也会接力入市。但面对当下豪宅扎堆放量的现实，对于顶豪项目而言整个北京才是战场。
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发表于 2016-5-23 17:17
