杭州楼市：库存回归正常 目前已进入市场敏感期

猩猩不发光

开盘放在体育馆里，座无虚席如明星演唱会，还得摇号；这厢刚拍出一块高价地，周边楼盘便立即来个“封盘”，销售员第一时间在朋友圈里发出早已制作好的海报：“我们即将涨价”……

    2016年上半年，这一幕幕富有戏剧性的“楼市故事”在杭州反复上演。是的，杭州楼市经历数年沉寂，又热了起来，而且是大热。商品房成交套数、面积、金额三项指标、二手房成交套数及土地成交金额，均创下历史最高纪录，“史上最火半年”头衔当之无愧。

    不过与北京、上海、深圳为代表的一线城市，及苏州、南京、厦门、合肥等部分优质二线城市房价大幅跳涨相比，杭州楼市显得相对理性也更加成熟。



    楼市预期明确改变

    以下这组来自浙报传媒地产研究院的数据，为我们勾勒出上半年来杭州楼市的“全景图”：

    ——杭州市区（不含富阳区）新建商品房成交97345套，成交面积995.1万平方米，成交金额1667.6亿元。甚至超过2010年至2014年这5年间任何一年的全年成交量。其中，主城区商品房成交面积为427.7万平方米，余杭区商品房成交面积为349.5万平方米，萧山区商品房成交面积为217.9万平方米。

    ——显性库存从2016年年初的16.7万套，下降到2016年6月底的13.5万套。实际库存净流出334.5万平方米。市区商品住宅存销比，以近一年的去化速度算，只有6个月。

    ——新建商品房成交均价为16758元/平方米，同比上涨3.3%。其中，主城区成交均价为22294元/平方米，余杭区成交均价为11507元/平方米，萧山区成交均价为14315元/平方米。国家统计局6月的数据还没出来，但5月杭州新建商品住宅价格指数环比上涨2.5%，同比上涨17%。

    ——二手房成交34111　套，同比上升56.9%，创历史同期新高，且已超出除2009年和2015年以外的其余年份的年度成交量。

    ——土地共计成交77宗，总出让面积266.1万平方米，总可建面积660.6万平方米，总成交金额810.1亿元，创历史最高纪录，居全国第一。

    若要追溯本轮楼市启动的原点，恐怕要回到2015年末，面对经济下行压力，中央经济工作会议提出了“去库存”。春节前后，除了降首付、降契税、营业税等多项政策急切出台，货币信贷也趋向宽松：2016年一季度央行公布的数据，新增信贷额达4.61万亿元，已超过2009年一季度的4.59万亿元。

    于是，人们的预期发生了180度转变。更确切地说，这是自2011年初限购限贷以来，大多数人对房地产市场预期的首次明确改变——房价要上涨，甚至可能大涨。以北京、上海、深圳为代表的一线城市，苏州、南京、厦门、合肥等部分优质二线城市，房价大幅跳涨。

    对杭州而言，有近一年来月成交均破万套的“长期酝酿”，有政策和货币的“春风吹暖”，再加上外围市场的涨价效应这个“星星之火”，“刚需”们坐不住了；股市低迷、投资无门的改善兼投资型需求及部分纯投资性的“热钱”，也同时涌入楼市：3　月，杭州市区商品房成交，刷新历史所有月度纪录，创下近2.5万套的天量，此后的4、5、6月，成交量依然保持在近2万套高位。4个月，包揽了历史月度成交前四。

    高成交量下，库存基本回归正常。如果以2016年上半年月均销售速度，杭州市区商品住宅库存消化仅需5个月，下城、滨江、下沙等区域，未来或将面临无房可售的局面；酒店式公寓库存消化需约11个月。但写字楼库存消化需约38个月，商铺库存消化需约39个月，是库存积压重点。

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  受供需关系影响，市区部分热点板块、热点楼盘，价格涨幅惊人。钱江世纪城、城东新城和滨江区涨幅超过20%，改善型大户型价格涨幅远高于“刚需”小户型，市区住宅90平方米以下户型成交均价同比上涨6.2%，而90-140平方米户型成交均价同比上涨了22.8%。

    但从整体而言，上半年总体成交均价只同比上涨3.3%。主要原因，一方面是上半年杭州的库存量还算充裕，抑制了房价过快上涨；另一方面，楼市明显分化，“普涨”时代已成过往，众多非热点板块并没有涨。

    此外，G20、亚运会等利好影响下，杭州轨道交通建设提速，城市版图不断扩大，未来科技城、钱江世纪城等城市未来新中心，受到购房者追捧。所以，余杭区和萧山区成交比重大幅度上升，占比60%，较去年同期上升7.4%。

    还有，由于投资性需求大量入场，总价低、出租回报率较高的酒店式公寓，成交比例大幅度上升，占比为14.4%，同比上升6.2%。

    这些因素合力拉低了总体涨幅。所以，目前杭州的房价与历史同期最高的2011年上半年成交均价18004元/平方米相比，仍下跌6.9%。也低于2013年同期，仅列历史第三。

    差异化供地显理性

    上半年，最受关注的非土地市场莫属。事实上，从去年9月开始，杭州的土地市场开始持续升温，全国一、二线热点城市亦然。1月6日，开年第一场拍地，央企信达33.9亿元竞得南星单元宅地，折合楼面价36680元/平方米，成为开年以来首个单价最高，也是杭州宅地楼面价首次破3万元。

    信达豪掷千金，对杭州震撼极大。而彼时，外围土地市场也风起云涌，杭州土地价格便被一次次推向新高度：成交金额创下历史同期最高纪录，达810.1亿元，全国第一。但市区土地成交面积位列历史同期第五位，约为2011年创下的峰值的16%；总可建面积也位列第五，也就是说，土地单价大幅上涨。市中心、钱江新城、申花、钱江世纪城、萧山市北开发区、未来科技城等多个板块区域楼面价被刷新。主城区、钱江世纪城、未来科技城这些热点板块，几乎每宗地都受到开发商追抢，几乎所有地块“面粉”已经逼近在售“面包”的价格，个别地块已经超过周边楼盘价格。

    拿地房企中，拿地宗数最多的为万科、融信，各竞得6宗地块；拿地金额最多的房企为信达，上半年共投入157亿元在杭拿地；拿地单价最高的是绿城，市中心潮鸣单元地块楼面价达45368元/平方米；第二位是滨江，其中与保利联合竞得的味精厂地块楼面价达35059元/平方米。

    但是，与全国一、二线热点城市土地市场的高热相比，杭州还是表现出了相对的理性。这得益于2月底“杭十条”提出差异化供地的有效执行，杭州在商品住宅供应趋紧的杭州市区明显加大了土地供应；而对于库存去化周期较长的四县市则显著减少了土地供应。为应对住宅价格上涨，涉宅地块无论是从出让面积、可建面积，还是从出让金额来看，上半年杭州涉宅地块出让占比均达到2010年以来同期之最；同时，在商业地产库存压力过大的背景下，杭州减少了商业用地的出让。

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后市敏感卖房不惜售

    那么下半年，杭州楼市又将往哪里走？

    进入7月，土地热度不减，上周又有两宗土地刷新区域最高价格，但大胆拿地的多是尚未入杭州主城的外来开发商。是的，已经有部分本土开发商，对土地市场过热以及市场可能出现的周期性持谨慎态度。

    更多开发商对未来市场的“不确定”，体现在行动上。虽然目前形势仿佛2009年般大好，但2009年开发商是真捂盘惜售，而如今的“封盘”更多的是营销手段，开发商还在抓紧时间卖房。

    同时，以5月9日《人民日报》刊登权威人士谈话为标志，货币供应已经出现了明显转向。4月和5月的信贷额增加及M2增速均明显放缓。

    “蝴蝶效应随时可能发生。”双赢机构总经理章惠芳表示，“市场已经进入敏感期了。”

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