主城区供求结构迎变局 核心区域改善型产品成主力

背对背

自2015年上半年尤其是“330新政”后，改善型购房群体就开始加快了入市步伐，多个高端项目取得较好的销售业绩，改善型购房需求比重也出现明显上升。
透明售房网数据显示，今年以来，改善型需求一直保持着较为活跃的态势。以6月份为例，全市成交的新建商品住宅中，140平方米以上区间户型房源占总量的比重为10.7%，相比5月份增加了1.2个百分点。
“虽然从总量上来看，刚需型购房者仍是最为主流的购房群体，但随着这两年市场的发展变化，市场供应的产品类型也呈现出多样化。”有业内人士表示，特别是在土地市场不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作出任何限定后，开发商在产品类型设计方面，也拥有了更多的空间，来打造适合市场的产品。“一些改善型板块，新入市的项目中，基本见不到80平方米以下的户型，即使是90平方米的户型，在这些区域，也面临‘断供’的可能。”
市中心在售小户型库存少 未来多个新项目主打改善
主打高端、改善产品的市中心板块，近两年来，随着“70/90政策”（即规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上）的退出市场，在新成交地块在设计规划上，多数走起了改善型产品路线。
作为“70／90政策”取消后，市中心文教板块首个亮相的项目，龙湖·唐宁one在户型配比上，主力户型110-169平方米，其中56%的房源为139方四房户型，为纯高端改善项目。
南星单元的融创·候潮府，主打118平方米和139方平方米房型，光这两类户型就占据小区82%的配比量。
户型配比走纯改善型路线的情况，还出现在文晖单元、拱宸桥东单元等新兴区域。
去年9月份首次推出宅地的文晖单元，目前已有万科、朗诗等房企入驻，其中万科把该区域内的产品打造为万科旗下公寓产品中高端的TOP级都会系作品万科·新都会1958，主力户型为125平方米-166平方米，为纯改善住区。朗诗则带来了朗诗3.0精装旗舰产品朗诗·熙华府，主力户型规划在110平方米以上。
拱宸桥东单元，则有大家绿城·金麟府、阳光城·文澜府等新项目。日前，这两个项目刚先后对外开放了现场样板示范区，而从定位来看，也将走高端纯改善路线。据了解，作为大家和绿城联合打造的产品，金麟府将在兰园和武林府的豪宅经验上，引入更为灵活的定制空间和兼具美感、实用感的轻奢精装，主打纯改善的125平方米-180平方米户型。
今年刚出了两宗3万元／平方米地块的庆隆单元，无论从地块价值还是位置而言，都被视为传统文教区的延续，被称为新文教区。目前该区域内已有滨江、首开、金茂、融信等房企入驻。从对外公布的消息看，这几个项目定位均为中高端改善型。其中滨江·锦绣之城将引入滨江集团第三代精装产品，户型面积也全部在100平方米以上，主打户型为105平方米-180平方米之间。目前，锦绣之城已对外正式开放了现场售楼处。首开联手金茂拿下的地块，目前虽未正式对外公布户型配比，不过已确定将引入金茂高端的金茂府系，面市后单价也将在5万元／平方米以上。
从目前来看，市中心板块有90平方米及以下小户型房源在售的板块，主要集中在华家池的世茂·天宸、绿地·华家池印，湖墅板块的凯德·湖墅，文教板块的融信·杭州公馆等项目。据透明售房网数据显示，已领出预售证的房源中，世茂·天宸小户型还有99套显示可售，华家池印则只有10套不到。凯德·湖墅小户型剩余量也已不多，只有40套左右房源可售。杭州公馆则相对较多，已领出预售证的房源中，小户型房源可售的就有近200余套。
此外，已交付的昆仑·公馆和准现房的九龙仓·君玺等项目，也还剩余少量小户型尾房。
“市中心大户型化的趋势会越来越明显。”有业内人士直言，从目前的情况来看，一些紧邻市中心的板块在产品打造上，也开始有项目减少小户型配比，甚至直接摒弃了小户型。
位于天城路和环站东路交叉口的德信浙旅东宸，在户型配比上，主力户型为110-140平方米之间，仅配了少量90平方米小户型。位置上更靠近市中心的保利中央公馆，在户型设计上，也主打100平方米以上户型。
根据杭州市场规律，大多数情况下，大面积的改善户型对比同一区域内的90方小户型存在明显溢价，而且小户型的开发成本并不比大户型低。因而，同等情况下，开发商们也会更倾向于配备更多的高溢价产品，加上市场上改善型需求的增加，也一定程度上给了开发商做大户型产品更足的底气。
“不过这种情况，并不是适用于各个区域，开发商还是需要充分根据市场导向、自身能力以及发展方向，来打造适合自己、适应主流市场的匹配型产品。”有业内人士表示，“比如城市外围板块，90平方米的小户型也有可能出现不减反增的情况，未来面积供应会更加多样化。”
3万+单价或成改善型公寓类产品入门门槛
除了小户型供应量减少，板块分化特性明显外，自去年以来，杭州楼市的价格体系也更加丰富了。
“前几年，杭州公寓类产品的价格是存在断档的，市场上最为热销的产品单价普遍集中在两万上下，其次就是武林壹号之类的顶级公寓豪宅了，处于中间段的单价在3万-5万之间的产品就相对较少。”有业内人士表示，“不过这两年公寓的价格线开始丰富起来了，特别是自去年以来一批项目的入市，明显填补了这个价格段的空白。”
克而瑞数据显示，今年上半年，杭州市区范围内成交单价破3万元/平方米的项目有近100个，其中公寓类产品占了50%以上，从位置分布来看，主要集中在钱江新城、市中心、申花、桥西等板块。
钱江新城作为传统的高端、改善区域之一，3万+的单价已是区域内最低的入门门槛。克而瑞数据显示，从北端的金融城板块到南面的南星单元，钱江新城内公寓类产品的单价普遍在3万元/平方米以上，其中南星单元的单价则已突破4万元/平方米。绿城·留香园为上半年杭州楼市中以3万+的价格卖得最好的项目，共成交580余套房源，成交均价约为37196元/平方米。作为绿城在钱江新城的纯改善类产品，留香园主打100-180平方米户型。万科的公寓类TOP级别产品-万科·大都会79号，上半年也卖得不错，成交108套，成交均价为45967元/平方米。南星单元则有融创大家·候潮府、钱江御府等项目表现不错，其中候潮府上半年成交219套房源，成交均价约为48299元/平方米。
城西文教板块，在售的主要有融信·杭州公馆、龙湖·唐宁one等项目，其中杭州公馆为目前区域内在售主力，房源包含高层和洋房两种类型，透明售房网数据显示，成交均价约为48245元/平方米。龙湖·唐宁one则相对较低，成交均价为38865元/平方米，不过目前仅剩余少量尾房在售。
武林门板块，在售项目除武林壹号体量相对较大外，其余项目可售房源则已不多，目前成交均价普遍在5万元/平方米-7万元 /平方米之间。
华家池则是目前市中心在售项目最集中的板块之一。目前世茂·天宸、绿地·华家池印、滨江·华家池等项目均还有较多房源在售，目前成交均价普遍在35000元/平方米-47000元/平方米之间。
除了这些本身就定位高端的板块外，还有一些板块，随着市场行情变化以及产品的升级迭代，也成为了中高端市场的供应主力之一。
湖墅单元的凯德·湖墅，自2015年首次开盘以来，成交均价已从首发房源的26000元/方左右，蹿升至如今的34000元/方上下。目前该项目在售的138平方米的运河一线沿河景观房源，单价则已突破4万元/平方米。
今年以来已出让多宗高价地的申花单元，也已有多个项目成交单价突破3万元/平方米。刚于6月份开盘的碧桂园·西江月，仅半个多月时间，即已实际成交109套房源，成交均价为32868元/平方米。城西的融创·河滨之城，目前对外报价也已超过3万元/平方米，透明售房网数据显示，河滨之城近期成交均价为29232元/平方米。
“除了这些在售的项目外，接下来主城区范围内还有一波定位中高端的项目将面市。”据了解，随着杭州市场的变化发展加上土地价格成本等因素，多个地块将被打造为中高端产品。
近期刚对外亮相的滨江·锦绣之城、大家绿城·金麟府、阳光城·文澜府、绿城九龙仓·柳岸晓风等一系列项目，将是下半年中高端市场的主力之一。从目前了解的信息来看，这些项目的单价也将普遍在3万元/平方米以上，甚至在4万元/平方米以上。此外，信达南星单元地块、滨江联手保利拿下的味精厂地块、滨江金茂府、首开金茂府等项目，未来也将是主力之一。
“这一波中高端产品的崛起，不单单是高地价压力下的表现，也更是杭州市场的进步和发展。”有业内人士表示，随着杭州市场的发展，市场产品多样化以及板块分化是必然趋势。