房产中介套路深 虚假宣传渗透房产交易各个环节

守屋三千代

　　一套叫价1.4亿元的所谓“清朝格格府邸”近日成为链家等房产中介网站上的“网红”，甚至引来北京市文物局辟谣：并非登记在册文物，不过是“新建建筑”。由此房产信息虚假宣传现象再一次引发人们热议。专家指出，房屋买卖过程复杂，在选房、签约、交房等诸多环节都有可能被房产中介拿来制造卖点，消费者除主动核实信息、搜集证据外，还应仔细推敲合同中的免责条款，以书面合同来维护自身权益。

　　1.4亿“格格府”原为新建

　　此前记者根据线索在链家等一些房屋交易平台搜索到“香山公园内，清朝十七格格府邸，媲美龙湖”这一房产信息。记者发现，链家等房屋中介网站对此房产附加“肃亲王十七格格金默玉府邸”“香山公园内可以交易的独栋大院”等标签着实“博人眼球”。

　　对此，链家公司有关人员透露，从注册资料上看，该房产本身确实产权合法也可以进行交易。至于是不是“格格府”，这位工作人员回应称：“考证还比较难，业主提供的信息为‘格格府’。”

　　北京市文物局宣传教育中心工作人员告诉记者，文保处已从相关人物、建筑地址、建筑名称等方面查询，均未找到该建筑相关信息，可确认该建筑并非登记在册文物。“应该是近年来新建的建筑”。该工作人员说。

　　北京香山公园管理所工作人员也表示，该建筑物位于香山地区，但并不在香山公园范围内。按照职责范围来看，建筑所在地点不归香山公园管理所管辖，建造商也未向管理所通知报备。这位工作人员表示，对于中介声称“格格府邸位于香山公园内”这一表述，香山公园管理所已向房产中介递交了律师函，要求其改正。

　　目前，链家官网上已经搜索不到这套房源，赶集、搜房网等平台上相关信息的措辞有所收敛。

　　记者调查发现，房产中介虚假宣传的目的或是为提高房产价格从而赚取高额居间服务费用(佣金)，或为迅速打动消费者、促成交易、提高“团队业绩”。消费者从看房到入住，每一个环节都有可能被中介“忽悠”。

　　诱人的文字游戏往往是房产中介吸引消费者的第一步，常见套话背后都有一套“猫腻”。例如“零首付”并不像听上去那么美好。业内人士指出，“零首付”也是一种分期付款，是将首付的费用再一次分期付。法舟律师事务所律师张虎表示，“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得，这导致签订的合同会存在较多法律争议风险。

　　此外还有诸如距离或是价格的文字游戏，部分房产中介宣传“距离地铁××分钟”，但并未说明是步行还是乘车。还有“本小区租金×××元起”，房产中介往往用一个“起”字营造出低价的优惠感，但这档价格的房子往往“已经租出去了”。

　　另外，还有部分房产中介通过隐瞒信息或制造虚假信息，虚抬房屋价值。

　　中国消费者协会此前发布《房屋家居领域投诉情况专题报告》指出，部分房产中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才予以告知。还有房地产经纪机构对委托人隐瞒房屋相关权属状况、价格等重要事项，从中牟取高额差价。

　　“虚假房源”是中介最为常见的宣传陷阱。部分房地产经纪机构和经纪执业人员为吸引客源，随意发布虚假的房源信息。有房屋中介工作人员告诉记者，虚假房源往往不会明目张胆地张贴在公司官网上，但有些经纪人会将一些不实信息张贴在论坛、贴吧或者其他平台网站中。其目的不是为了售卖虚假房产而是为了吸引客户。

　　违规成本低于利益追求

　　记者调查发现，房产中介行业特殊的生存空间为其提供了虚假宣传的可能性。而自律组织未发挥应有作用以及缺少严格的行业标准使得房产中介的虚假宣传屡禁不止。

　　“房屋租售是理性需求物，人们选择房子时更多考虑位置、价格、质量等硬性条件。”中国人民大学现代广告研究中心主任王菲认为，“实际上多数房子并无太多有竞争力的卖点，所以房产中介需要利用一些手法来吸引消费者注意力并领先竞争对手。有了关注度，才有转化为销售率的基础。”

　　业内人士指出，房子是复杂性消费行为，消费者被吸引来后，会对房产的价值有自己的评估，“最终购买房子是不用参看广告的。前期宣传只需要把人请进来，这为虚假宣传提供了空间。”

　　中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示，房地产虚假宣传一方面是因为房地产产品非常复杂，存在信息极度不对称，有便于造假的空间；二是缺乏健全的质量标准体系，监管力度仍有不足，使得造假成本低。

　　汇佳律师事务所主任邱宝昌认为，部分房屋中介机构多以擦边球方式进行虚假宣传，或以街边散发传单或电话沟通为虚假信息发布渠道，令执法者难以下手。

　　另据住建部相关数据，全国约有6万家房产中介机构。在房地产中介从业人员取消了准入门槛、不需要职业资格准入的情况下，部分从业人员流动性大、专业性差，导致“服务意识”远低于“利益追求”。因此，有专家呼吁，当务之急是为房产中介制定行业标准，以此来淘汰一批资质过低的中介机构，使这个行业能在符合一定标准的“起跑线”上。

　　消费者维权注意收集证据

　　住房和城乡建设部有关负责人此前表示，对不诚信的中介机构，特别是炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价等行为，住建部将出台具体的失信严惩措施，加大处罚力度，严肃查处直至清出市场。

　　中央财经大学中国互联网经济研究院副院长欧阳日辉认为，互联网时代，房地产中介的网上虚假信息治理，需要探索以消费者权益保护为工作的中心，搭建政府监督、行业自律、企业自查、社会参与的综合管理体制。

　　同时，专家建议，监管部门可以探索利用大数据监管房地产中介的广告和宣传行为，改进监管手段和技术。

　　两高律师事务所律师董正伟建议：“消费者应当理性看待购房时机，购房合同上要以现行的合同范本来做参考，认真阅读购房合同，注意办理时间、房屋交接、装修质量等条款，免受霸王条款侵害自身合法权益。”

　　另有法律专家建议消费者应提前向消费者保护组织了解中介的资质、口碑以及客观评价。谨慎对待中介的口头承诺，有意识地收集固定证据。必要时可以直接向中国消费者协会进行反映，由中国消费者协会向人民法院提起诉讼。