专家：负利率下的楼市三年向好十年回落

半边影子

经济学家钟伟亮相博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会，纵论房地产和货币利率、汇率走势，以及中国开发商的未来在哪里。
从利率、汇率的角度来说，钟伟给中国房地产行业提供了一个宽广的国际视野，海外投资应成为房地产企业的必选；而在互联网因素的冲击下，房地产行业的格局演变将是颠覆性的，万科、万达的模式，可能并不能代表这个行业的未来。
房地产三年仍然向好
房地产行业面临的大背景之一是，货币放水、负利率蔓延。“钱印得越来越多，8年时间，我们印出了100万亿。”钟伟说，这种情况带来了贫穷感和焦虑感，典型表现是，奢侈消费在全球退潮。
而未来的趋势是货币环境喜忧参半，更低利率难免。M2增速10%是大考，中国央行以数量宽松为辅，低利率为主，人民币名义汇率走上波动中的贬值之路，低利率利于楼市，贬值+M2高增速利于楼市。
此外，资产泡沫或地产金融泡沫是全球性的，是由中央政府最后担保的刚性泡沫。这带来的结果是京沪穗深房价上涨并不是特殊现象，全球楼市从2012年至今持续升温，大都市平均升幅约在40%，伦敦、波士顿、温哥华等城市的房价上涨如果算上汇率因素，并不比中国一线城市的房价上涨差多少；在中国，由于股市、债市波动巨大，楼市回升较全球更迟。
因此，钟伟对于未来三四年间中国的房地产市场表示乐观。他指出，中国房地产的趋势可以概括成：3年涨、5年平、10年落。而看好未来三四年房地产市场的原因是，去库存远没有结束，房地产调控政策就不可能发生大的变化，市场总体仍然向好；而且，未来若经济回升和出现通胀，楼市也依然是能够抵御的。
不过他也提醒，目前房地产行业的库存去化仍然比较艰难，虽销售火热，但投资冰冷，一二线城市较为火爆，三四线城市非住宅类产品行情黯淡。“去库存是既定方略，库存去化可能需要3-4年，且区域分化严重，让我们暂时忘记不现实的房产税，同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。”
钟伟认为，中国不会跌入中等收入陷阱，楼市也不会崩盘。他分析称，中国经济的未来图景类似日、韩，房地产行业根本不存在产能问题，中国楼市最有可能软着陆。
“产能是建筑施工行业的事，由于土地价格、建安成本不像印钱一样印出来，所以楼市去库存本身，也没有去产能的痛苦，房地产行业的资金回报和安全性还是最好的。”
未来应聚焦互联网与海外
“万科模式可能并不能代表中国房地产的未来。”对于当前中国开发商的转型，钟伟也有自己的看法。
而他不看好万科的理由是，房地产行业正在发生三个新的变化，分别是：互联网思维的冲击、一二手房联动冲击及海外机遇。
他说，商业模式不是最重要的，重要的是通过技术手段，将商业模式改造成为接地气、强有力的盈利模式。“未来的一段时间可以看到，一些原来不被人所关注的、不务正业的，甚至行业地位不高的企业，他们是中国未来千亿级的房地产企业，比如说链家。”
“不要被过去的成功所绊倒。”钟伟指出，房地产行业将在分化中产生新的千亿级企业，他们可能具有的优势包括：线上线下整合的优势，新房和二手房同步的优势，以及客户黏性的优势。
钟伟提醒，贫富分化鸿沟越深，楼市上涨越险。“一线城市现在最低标准的住房是300万/套，北上广深的年轻人，有多少能够挣或者存15万-30万块钱？如果年轻人每年的收入赶不上最基本的房价，只能问父母要钱，那么只有少数的年轻人能够买得起；新开发的房子和这个城市的普通居民没有什么关系，因为新的地王未来带来的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地产价格上涨，而房地产价格上涨一定会加深这个行业的矛盾。”
此番格局之下，钟伟认为，房地产商应该增加海外开发的可能性，或者是海外物业持有的可能性。
举例来说，如果过去3年在日本投资过房地产，每年的出租型物业回报能够达到2位数；如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”
他指出，在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，只包括业主零散投资的资金规模，大约在2000亿左右，其中主体1200多亿是流向美国。
“中国进入新常态之后，海外地产的回报率和安全性，相比较中国内地的房地产，体现出越来越强的优越性。”