房企大鳄齐聚杭州大江东 但为何地价房价仍涨不动？

南航一号

宝龙斥资5.27亿元拿下杭州大江东一宗商住地块，折合楼面价1713.42元/平米，溢价率仅0.61%。

尽管今年杭州土地市场十分疯狂，这宗土地也吸引了不少品牌房企报名。但从最终的成交结果来看，热度并没有蔓延到大江东。

为何大江东能吸引品牌房企布局？

产业聚集、地价较低

今年2月下旬，就有相关传言称：宝龙城市广场即将进入大江东。据凤凰房产了解，该地块未来将打造成宝龙在杭州的第五个综合体项目。而其超30万方的体量，也将创下宝龙在杭项目之最。


宝龙地产杭州布局图
除宝龙之外，该宗地块还吸引了德信、绿地、中骏、高运等品牌房企报名。

早前，大江东区域内的涉宅地块主要由各级城建及相关企业，或是不知名的中小开发商进行开发。自2015年起，大江东已经先后吸引了不少品牌大鳄布局。


部分品牌房企大江东布局图
2015年3月，蓝城集团与大江东管委会签约，代建大江东区域近260万方的保障房项目。杭州万科则在去年10月收入大江东仓储用地，进军物流地产。同年11月，滨江与华成签署合作协议，由滨江代建大江之星项目，“曲线”杀入大江东。去年的最后一天，宋都掷3.3亿元首入大江东，楼面价2470.28元/平米，土地溢价率高达21%，目前案名已经确定为宋都丽郡国际。

为何如今的大江东，能够吸引众多大鳄的目光？

“大江东区域符合宋都拿地的原则，首先看重产业的聚集。”今年上半年，宋都集团执行总裁汪庆华在接受凤凰房产专访时表示：“尽管有21%的溢价率，但是相比于其他板块，价格还是比较低的。”

为何大江东土地拍不出高溢价？

库存不降反升、价格涨不动

既然能够吸引到如此多外来大鳄的目光，为何大江东的土地市场仍然拍不出较高的溢价率？

根据透明售房网数据，今年上半年大江东区域共去化商品房2469套，其中仅6月就去化913套。


2016年1-7月大江东区域商品房去化套数
尽管去化数据相当稳定，但大江东区域的库存量却不降反升。2015年，大江东板块的库存尚不足3000套。今年3月大江之星入市后，区域的库存提升至4000套上下。截至7月26日下午16时，板块的库存为4405套。而区域内去年和今年拿地的项目，目前都尚未领出预售证。也就说，未来板块库存还将有明显的上涨。

在库存逐步上升的同时，板块的房价却未能有明显提升。据凤凰房产了解，由于受到区位、交通、配套等因素的影响，大江东区域目前在售住宅的均价普遍不高，基本在6000到9000元/平米不等。而房企的品牌效应，也难以在房价上有所体现。

以滨江华成大江之星为例，在开盘前曾有不少业内人士预测，依靠滨江品牌，项目均价将有机会突破万元门槛。但截至目前，项目累计均价仅为8853元/平米，并未与区域内的周边项目拉开差距。

由宋都集团打造的丽郡国际，将在今年下半年入市，目前尚未释放价格信息。但有知情人士透露，该项目未来的价格相比周边产品，并不会有太高的溢价。

此外，8月2日，大江东还将迎来迎来一宗宅地的出让。

对标同为产业聚集地的未来科技城

大江东还缺些什么？

在杭州，像大江东一样的产业聚集地并不在少数，滨江、下沙、未来科技城都各自拥有不同的产业聚集。相比之下，滨江、下沙的商品房发展历程较早，而未来科技城与大江东则同属于新兴的产业聚集地。但目前无论是地价，或是房价，两个区域都存在着明显的差异。那么，大江东还缺些什么？

两个区域虽然同属于产业聚集地，但产业的类型却有较大的不同。大江东是以制造业（含汽车、航空航天等）、物流业等产业为主体的，而未来科技城则聚集了大批以互联网为首的高新产业。相对来说，未来科技城的客群相比大江东拥有更高的承价能力。

而在基础建设方面，加诸在未来科技城之上的利好，要明显多于大江东。

仅仅是今年7月，未来科技城就迎来多重利好：余杭塘路将全线贯通、火车西站项目将批复、城西科创大走廊审议通过、西溪智慧健康谷开工、人大附中落户、西溪金融岛建设提上议程……

尽管大江东也将建设铁路江东枢纽，但目前政府部门并未公布明确消息。而地铁7号线，在杭州地铁三期规划中只开通到机场段，很难与大江东接轨。