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奥体，是2016年杭州这座城市的关键热词。 从钱塘江北岸远眺南岸，奥体主场馆“莲花碗”蔚为壮观，四通八达的宽阔道路、风驰电掣的地铁线路、一路到底的过江隧道……一大批现代化的城市配套，伴随着“奥体速度”走近生活，打造杭州面向世界的新封面。 奥体楼市，风光独好。从2015年到2016年上半年，奥体土地出让屡创新高，地价甚至已可对飚江对岸的钱江新城；同时新房去化迅速，迎来的一波量价大幅齐升行情。 7月20日，住在杭州网“奥体崛起，改变杭州格局”论坛在绿地中心·杭州之门盛大开启，邀请钱江世纪城管委会、开发商代表以及专家学者，带来一场城市发展与房地产价值的观点盛宴。 数读奥体上半年 奥体板块的趁势崛起，使得区域内楼盘价值升级，其中不仅是包括奥体板块的滨江区，更是将萧山一众楼盘纳入“辐射范围”，形成了一个以奥体为核心的泛奥体楼市板块。 
泛奥体板块楼盘分布图 新房市场：2016年上半年，泛奥体板块商品房价格基本呈上涨趋势，其中核心区月成交均价最高达3万元/平米以上。 除尾盘项目以外，同比2015年上半年，泛奥体板块商品住宅2016年上半年成交均价都有不同程度上涨。 土地市场：泛奥体板块2016年上半年共出让涉宅地9宗。其中，信达项目21576元/平米为该区域内最高楼面价纪录，而阳光城项目的19846元/平米成功刷新萧山区宅地楼面价纪录。 
话题一：奥体之于杭州的意义 杭州市城市规划研究院资深城市规划专家汤海孺 实现了杭州文化、体育、会展功能过江 如果说钱江新城是我们拉开了“钱江时代”大幕的话，奥体博览城实际上是进一步推动了城市的跨江发展。钱江新城虽然在江边，但是它还没有过江。真正过江的有两个板块，一个是高新区，另一个就是奥体博览城，高新区实现了产业的过江，而奥体博览城实现了文化功能、体育功能、会展功能的过江，进一步促进城市的重心向沿江、跨江进行发展。 汉嘉地产顾问副总经理陈焕春 超脱于楼市本地模式之上的板块 接下来整个楼市发展和房价的上涨，可能我们需要从整个城市圈的角度找它的理论依据。光从本地的供应需求，以及他的承价能力来看的话，我们没有办法得到未来的结论。从更大的格局看杭州之后，我们就会发现杭州有些板块还是比较本地化，会沿着固有轨迹发展，而奥体是有想象力的，它将是超脱于楼市固有模式之上的一个板块。 住在杭州网总策划丁晓红 盘活杭州整体城市格局的开放之门 这个板块不仅是江南副城的概念，江南副城今后会不会形成一个核心，也意味着它今后在整个杭州格局中是否会形成类似于上海浦东这样的地位。实际上奥体正好是在交通上，离空港非常近距离的国际化氛围上，创立了盘活杭州整体城市格局的一个开放之门。 
住在杭州网“奥体崛起，改变杭州格局”论坛现场 话题二：奥体板块发展的优势 杭州市城市规划研究院资深城市规划专家汤海孺 三股力量合力建设 这个区块的发展有三股力量可以合力起来进行建设，因为这个地方正好处在萧山和主城区的边缘地带。这样一方面它可以集聚滨江区力量和萧山区力量共同来建设，另一方面，也是主城区很多功能进行扩散的地方，三股力量合建的话，使得这个地区发展的动力就非常强。 汉嘉地产顾问副总经理陈焕春 好邻居滨江的外溢 奥体有一个好邻居，就是滨江。滨江的产业也好，市场发展也好，都是特别OK的，在整个杭州。但滨江整个房地产市场一直供应非常少，就造成了非常大的供需矛盾，所以它必须要外溢。外溢的话，首选自然是奥体。 杭州日报房产部主任李坤军 多概念、多利好保证未来预期 一个新的区域，它吸引购房者最大的因素肯定是未来的成长性。奥体有这么多概念，未来会承载这么多城市发展的希望，成长性是非常好的。价格上，反正杭州现在所有的房子都在涨，比起来，奥体房价并不是特别的离谱。交通上，它离机场很近，离东站，如果用地铁衡量的话也是非常近。 话题三：奥体板块的变化 现象①主城区、异地客群比例提升 中国铁建江南事业部副总兼营销总监刘婷 随着G20的临近，江南国际城的客群发生了很大变化。去年下半年，客群30%是萧山客群，30%是滨江客群，但今年完全是不一样的。今年整个项目成交客群而言，萧山客群只占到了百分之十几，大部分客群全部来自于整个滨江，以及整个杭州主城，还有包括25%的异地客群。 阳光城品牌经理蔡芳芳 丽兹公馆的别墅客户，原来是以萧山为主，而今年，主力客群已经变成整个滨江以及大杭州主城的客户。 客户在置换，产品如何匹配即将置换过来的客户，这是我们接下来面对的主要课题。 现象②改善需求迸发，板块定位偏转 新城地产浙江公司营销总王洋 一年之前，五万块钱可以买武林，在今天五万块钱能买到的是三堡，这一年多来，这个城市人的收入是没有这么大幅度的增加，也就意味着整个城市中产阶级在向外拓。正因如此，我们在对香悦奥府的定位就是一个偏改善的产品，改善面积段户型会占总数的60%。 专家分析 汉嘉地产顾问副总经理陈焕春 跳跃式提升让奥体已不能只靠刚需支撑 这个板块属于有点“超车”意味的板块，原来在刚需客群上打基础的，一下子就跳到了比较高的段位，有些房源涨到三万之后，不能只靠刚需支撑了。在这个过程当中，它会发生一个很剧烈的变化，就是换客。因为板块更好了，那些支付力一般的客户已经进不来了，被拦在外面。这时候剩下来的就是品质要求更高的客户，或者一些改善型客户。 住在杭州网总策划丁晓红 主城区乃至全国一线城市外溢客户比例仍会提高 上半年，改善型房源在杭州商品房总成交中的占比不到三成。而奥体板块，其改善型房源的成交量却都占到了区域商品房总成交的近五成，高于杭州的平均水准。在之后的一年时间里，奥体将大概率迎来一波高端住宅的集中亮相，考虑到这种变化，主城区，乃至全国一线城市外溢客户的比例还将进一步提高。 话题四：奥体楼市的动向 “老朋友” 德信地产营销中心副总监赵航——加推户型或向轻改善偏转 未来按照“小步快跑”原则，每隔一段时间推出不同的产品。比如这个月会推出跃层产品，下个月就会推平层，朝向花园的，面积偏大一点的户型。 “新伙伴” 龙湖地产杭州品牌经理杜嘉——把最好的“原著系”产品引入杭州 春江天玺会把龙湖最好的产品“原著系”引入杭州，总价在700万-800万之间。产品上肯定是各种升级，原来龙湖提的“五重景观”，现在要升级为“五纬景观”，里面更多加入了人文的一些东西，更多的关怀。包括现在做的提升，比如一些儿童游戏游乐设施，这一点我们一直也在深入的挖掘，让我们在园区里得到更多销售的东西。 景瑞地产杭州公司企划总监康东永——预计四季度亮相 对于奥体这个项目，景瑞也是抱很大的希望，希望能够在这个项目给大家带来一些有亮点的东西，我们近段在探索的社区商业以及定制精装上的一些内容或许会被引入，大概会在四季度亮相。 滨江集团营销总监沈洁——总体量35万方，可享10万方园林 有这么几个亮点：首先，总体量达到35万方，有规模优势；第二，它内外有10万方园林，因为它边上有市政公园，整体居住舒适性很高；第三，楼盘有三个游泳池，在产品标准打造上都是可圈可点的。售楼部7月底就会开放了。
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发表于 2016-7-30 19:53
