50人一起住的排屋，杭州造过3个，还有开发商敢再做吗?

快去死吧

在豪赌地王的白银时代，所谓接地气的好产品，就是尽量多地“偷面积”，或包进一个私家电梯厅。

主要逻辑，都是把公共空间更多地变成私人空间。

但也有一些开发商，大约都还对人性和习俗抱有某种美好想像，硬是把“独门独院”的排屋，做成了50人共同生活的“大院”。

这样小众的产品，也就是“围合式排屋”，杭州一共只有过3个孤本。

分别是龙湖·香醍溪岸、保亿·围庐和绿城·莲园。

它们的基本形态，都是11—16户排屋，以一个公共内庭为中心，围合成一个方形Block。在Block外围，还有一圈分给各户的私家庭院。

从2011年香醍溪岸开盘至今，已过去5年了。这批产品被杭州接受了吗?

先汇报一下销售情况。香醍溪岸的300套排屋，还剩最后两套类独栋，即将清盘。保亿·围庐的302套排屋，卖掉了三分之二。

绿城·莲园的48套围合排屋，目前网上显示已成交10套。

开发商楼书里想像的，客户呼朋唤友买下同一个Block的现象，的确出现了。

它们就像一场人性和市场的实验。在经历了最初的市场新鲜期后，曾一度受到怀疑和冷遇，但最终有了越来越多的迷恋者。

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先来说说，开发商为什么要造围合式排屋?

就像叔本华笔下那群冬夜取暖的豪猪，人总在寻求着恰当的“社交距离”。住几千人的高层大社区，嫌嘈杂拥挤。真搬到别墅，许多老人又要喊冷清。

于是，开发商不约而同想到，模仿欧洲的围合式街区，做出一种“温情型排屋”。

为什么都采用10户左右的围合? 两个维度可以解释。

首先是著名的“邓巴数字”，牛津大学教授罗宾·邓巴曾提出，对大多数人而言，最多只能与150人建立起实质关系。相对更紧密一些的圈子，大约会是50人。

10多户排屋的组合，以每户4口计算，刚好也是50人左右。

其次，每个组院10多户人家，约等于杭州老墙门一个大院的户数。其形成的人际网络，与传统邻里颇为相似。

“围合”如何保证私密性? 先来看看香醍溪岸的处理。

它是三个产品中容积率最高的，0.8-1.0。户数也最多，一共有16户。南北各有一组四联排，东西两组双拼，4个角再各有一套类独栋。

首开时套均总价约400万元，不过后来清盘时便宜了不少。

当年，香醍溪岸夺得过杭州别墅套数销冠。最受欢迎的是南北向联排，最难卖的是类独栋，总价太高。

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传统的排屋，一般是前后院兼备。但围合式排屋，等于把大家的“前院”集中起来，聚合成一个公共的大院。

有些不爱交际的人，会很抗拒。

而一些人缘特别好的人，则会想，不如把好朋友都叫过来，一起做邻居。

最典型的例子，是保亿·围庐18号Block的许先生一家。他们买了东南角的257㎡户型，带一个180㎡的私家后院，去年买时才300多万元。

许太太在文二西路开了家颇有名气的茶馆，周围的有钱人常来喝茶，一来二去结交了很多朋友。

听说许太太买了排屋，喝茶的朋友们都跑来参观。

结果，一看到这房子，大家都喜欢上了。前前后后，一共有9位许太太的朋友买了围庐。

有做外贸的，有政府公务员，还有做古玩生意的。其中3位都买在18号Block，有一户还紧贴着许太太家。

虽然中间是“公共庭院”，其实交付时，开发商会用矮篱划分出每家的“前院”，只留出一小块公用休憩区。但是，只要Block所有住户同意，允许重新改造。

可以更私密，矮篱换成更高的绿篱。也可以更开放，全部变成公共聚会区。

许太太就和朋友商量，将来如果其它邻居同意，中间可以做一个户外茶室。如果不行，那都到她家后院去聚吧，反正够大。

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保亿·围庐去年初开盘。那时觉得市场不热，产品又小众，单价只定到13000多元。

没想到，一年下来，竟然卖掉了100多套。到前天为止，围庐今年又成交了76套，名列杭州别墅销售套数榜第十名，未来科技城第二。

围庐今年卖得这么火，主要有两个原因。

它所在的羊锅村，原来只能算未来科技城“边缘板块”。但阳光城地王一拍，大家发现：嚯，这里才是宇宙中心！旁边的浙医一院都动工一年多了。

这几天文二西路已经通车，从桂花城到围庐，踩几脚油门就到了！

还有一个原因，就是城西客户喜欢“围合排屋”的温暖。在这里，或许会像小时候，大家有什么好吃的从不藏着掖着，小伢儿吃着“百家饭”长大。如果下雨了，还有老人帮着收衣服。

画面也可以很现代：露台上喝啤酒的男人。大院中央太太们的烘焙派对。脚穿园丁鞋、手提一篮新摘蕃茄的爷爷，忙不迭地请大家尝鲜……

围庐刚进入装修期，但有Block的业主已在组织自驾游了。

有趣的是，围庐里还有11套普通联排，总价相似，却没怎么成交过。客户只要看过围合后，就几乎不会再选它。

现在，围庐单价早已涨到2万—2.5万元，但8月仍然成交了13套……

既然围合可以这么热卖，我们不妨来开一个盘口：杭州还会冒出第4家开发商，再做一个“围合排屋”吗?