链家研究院杨现领：未来3-5年进入二手房时代

猪头三个

链家研究院院长杨现领近日接受中国经济网记者采访表示，目前市场流通率处于整体上升趋势，未来3到5年中国二手房交易量整体将超过新房，而一旦流通率提高了，将起到平抑房价的作用。

未来3-5年将进入二手房时代

据链家研究院估计，目前一线城市中深圳的流通速度最快，流通率在5%左右，其次是上海，不到3.5%，北京仅有1.8%。相比较而言，美国房屋流通率的历史平均值是4.5%。

流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率，流通率的高低可以衡量一个市场的活跃度，同时可以反映出市场资源配置效率。

“目前全国大概有2.5亿套存量住宅，但每年交易的二手房大概不到500万套，目前流通率总体处于上升趋势。”杨现领表示，预计未来3到5年二手房交易量整体会超过新房，中国会进入二手房时代。

当然，不同城市之间分化依然明显。其中，一线城市和重点二线城市会率先进入二手房的时代，就像今天的深圳、上海、北京、南京、广州、天津、成都等地正在快速进入二手房时代。而三四线城市未来预计很长一段时间都还处在新房去库存的周期里。

杨现领表示，一旦流通率提高了，市场的供给就会增加，对平抑房价有很大作用。“目前房价上涨主要因为供给不足，这也是缺少房地产税、持有成本低带来的后果，房屋的流通会带来整个房价的平滑。”

行业正在加速互联网化

链家控股董事长左晖曾撰文指出，“行业有两个巨大的机会在今天这个时点交汇，一个是整个中国的房地产市场，从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场；另一个是互联网和IT技术正深刻地影响着行业，将会极大的改善消费者的体验和提升执业经纪人的服务效率。”

在房源IT数据建设上，各大房地产中介均进行着积极探索。总体来看，中原地产覆盖的城市数量比较多；我爱我家是中国最早进行IT化的公司，有一定的数据基础；链家成立时间较短，引入系统化较晚，但却后来居上，对技术和数据的投入也最大。

杨现领表示：“今天分析市场其实都是瞎子摸象，基础数据的封闭性和残缺是一个很大的问题，甚至还有很多城市压根就没有网签。”

在互联网的实践中，链家已经基本做到买方的互联网化，让链家网成为用户搜寻和了解市场信息的第一入口，其中最重要的基础点就是保证了房源信息的全面、及时、准确。

未来链家的互联网进程将会越来越多地集中在交易流程的重塑，这也将是未来一项重要工作，即如何让交易流程更多地体现标准化、互联网化、信息化，重构传统交易中的无效环节，如产权变更、银行审查资质等是否能变得更加有效率。

至于未来，杨现领表示，是要做到卖方的互联网化，让业主参与到整个房源信息的生产和分发过程，根据网上点击反馈，业主能够自动做出调整改进，更新房屋信息、社区信息以及周边交通情况等。

当前经纪人缺乏准入门槛

除了加深互联网化，提升经纪人服务效率也是当前行业亟待改革的地方。“链家的目标就是职业化经纪人，希望未来通过我们自己和整个行业的努力让中国出现第一代的职业经纪人。”杨现领说。

在他看来，目前经纪人最核心的问题是缺少准入门槛，缺乏执业资格和继续教育，而且没有建立黑名单制度——如果一个经纪人在链家干不好损害客户利益，还能去中原，这样行业永远不可能得到净化。

杨现领表示，未来除了准入门槛，还应该给经纪人一个好的成长环境，其核心是建立收入增长和从业年限增长之间的正反馈循环。“如果说经纪人做得越好、从业时间越长，收入越高，使经纪人意识到在这个行业干得越久，就越有可能拥有更好的生活，直到自己也能买房成为业主，成为城市的一部分，那么流失率肯定会降低。链家希望提供这种激励，让年轻的人得到更好的生存发展空间。”

此外，还可以从内部组织管理改革入手，让拍照片、做实勘、拿钥匙的人在每一单交易中都分到钱。“如果一个专业化的组织里面有这种分工，经验丰富的经纪人负责撮合谈判，刚入行的经纪人负责初级一点的活动，而每个人在每个交易里都能分到钱，这就是一个很好的合作和分工法则，而不是弱肉强食的森林法则。”