李宇嘉：住房金融政策重心应是控制过度和非法加杠杆

片警最威武

　随着“资产配置荒”预期上升，稀缺资源争夺进入白热化，这里面杠杆资金是最大推手，这在不动产领域最明显。2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，2012年达到8.1万亿元，今年6月份达到16.4万亿元。2008年，我国居民杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）仅20%，2015年达到39.5%，预计2016年将达到43%~44%。今年上半年，我国居民房贷新增2.36万亿元，比2015年同期增加1.25万亿元，增幅为113%。

　　银行鼓励居民“加杠杆”。近期的半年报发布会上，各家银行对房贷空前青睐，纷纷表态下半年将加大风险低、收益有保障的房贷投放力度。甚至，本已压缩房贷的中小银行也开始回归。

　　价格鏖战在继续，融360数据显示，7月份全国首套房贷平均利率降至4.44%，再创历史新低，一线城市还要再低0.1~ 0.3个百分点，大打“价格战”已导致银行融资成本和资产收益倒挂。

　　基于避险保值和资产收益考虑，居民也主动“加杠杆”。央行深圳（楼盘）中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，几乎将杠杆用到了极致。深圳链家研究院近日发布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示，2016年上半年，深圳贷款购房的比例高达93.7%，较2015年增加2.5个百分点，较2011年增加约11个百分点。

　　居民杠杆风险不容小觑。静态杠杆率高不可怕，怕的是杠杆快速攀升，美国“次贷”危机和日本地市泡沫就是前车之鉴。目前，我国房贷杠杆率为40%，新增房贷/商品房销售额为56.5%，均已接近美国和日本泡沫危机前的水平。但同时，人均可支配收入仅为发达国家的20%~ 25%。另外，超过一半的房贷发放于2013年以后，即房价上涨最快的阶段，因此要警惕房价回调风险。

　　同时，居民场内过度“加杠杆”、场外非法“加杠杆”也需重视。场内过度“加杠杆”是指居民通过大额信用卡循环消费、消费和信用贷款等，获得房贷以外的银行融资，也包括二套房贷申请者借助假离婚获得首套房贷。深圳链家研究院数据显示，2015年下半年，深圳离婚购房比例达47%；“四小龙”之首的南京（楼盘），今年1~ 4月离婚率同比翻了一倍，突破限贷“加杠杆”用意明显。

　　场外非法“加杠杆”指的是借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、赎楼贷等，在银行体系外“加杠杆”。楼市“去杠杆”已紧锣密鼓，过快“加杠杆”和非法“加杠杆”是抑制的首要对象。

　　近期，热点城市如合肥（楼盘）、南京、苏州（楼盘）等发布楼市新政，核心就是提高二套房贷、二次贷款首付比例。政策意图只有一个，即政府鼓励买房，但购房者要投入真金白银，不能过度“加杠杆”而把风险甩给银行。

　　近期盛传北京（楼盘）限购商住、上海（楼盘）房贷回归“认房又认贷”，这非空穴来风。尽管，近年来“地王”不断，但最贵的“地王”都诞生在京沪深，房价上涨也在这些城市。货币大潮涌来，有产业和人口支撑的京沪深，被认为是最厚实的“安全垫”。各路资金涌入这些城市，居民杠杆率快速攀升。截至7月底，京沪深居民中长期贷款余额分别为1.1万亿元、1.3万亿元和1.1万亿元，比2015年初增长42%、48%和90%。

　　银行在这些城市也极力争夺房贷份额，大打“价格战”，逼得监管当局出面调停并规定优惠折扣上限。目前，京沪深楼市已经“豪宅化”或者说是富人的“游戏场”；另一方面，京沪深楼市的金融属性也越来越强。在财务投资者眼里，京沪深的不动产是资本运作的最佳载体。因此，控制过度“加杠杆”，抑制京沪深楼市金融属性和走向泡沫化，已经形成倒逼。

　　近期，七部委发文规范房产中介，最核心的就是，首次将“首付贷”定性为违法违规行为。由此，多部门将联合打击场外非法“加杠杆”。土地市场也是“去杠杆”的“战场”之一。7月底管理层“抑制资产泡沫”的喊话，没有逼退“地王潮”。跟据中原地产统计，8月当月，全国单宗土地超过10亿元的地块有45宗，溢价率超过100%的达30宗，可谓史上“地王”最密集的月份。

　　近期，民营房企频频以数倍于自己销售额的资金斩获“地王”，销售回款不足以支撑，通道资金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件，让借助互联网通道的保险资金及银行理财，加杠杆进入土地市场，其开展资本运作的模式大白于天下。近期，银监会、证监会、保监会相继加强通道监管，如6月证券公司风控“新规”，7月银行理财“新规”以及近期保监会规范险资一致行动人投资等。

　　9月份的中央金融工作会议，重点是重塑金融监管体系，堵住“一行三会”目前“各管一块”模式下的监管空白，特别是在现有金融风险管控框架下，利用监管空白而过度“加杠杆”和非法“加杠杆”的漏洞。作为避险和获得资产收益第一选择的楼市，基于系统性金融风险的考虑，也必将作为控制杠杆率的重点领域。

　　未来，合理住房消费和居民适度“加杠杆”仍为政策所鼓励，房贷整体上不会收紧，但控制杠杆率已经全方位展开，这也将是未来完善住房金融政策的重心。

　　（深圳市房地产研究中心研究员）