|
下沙，一度是投资客青睐的“宝地”。2009年和2010年两年时间内，大批温州台州地区的投资客群涌入该板块，高价入手大批房源后，却迎来了房地产调控。这些高位接盘的投资客也因此付出惨痛的代价，直至今日，他们依旧没有解套。 最近，在透明售房网的二手房成交排行榜上，位于下沙沿江的世茂江滨花园、保利东湾的成交量位列前茅，这些成交房源的房东大部分是当年“炒房”的投资客，在炒房炒成房东多年以后，终于卖掉了房子，而这笔投资对他们中的很多人来说，是极其失败的。 今年春节过后，杭州房价大涨，投资型需求再次爆发。记者研究数据后发现，少数板块如城东新城、钱江世纪城等，投资客群的比例已经超过了50%，堪比当年的下沙。日后，这些板块的投资客会遭遇相似的滑铁卢吗？ 无人接盘的下沙 让投资客遭遇滑铁卢 2009年的下沙，让购房者充满期待。当时，这一板块的利好让人看花了眼，众多高校把总部搬迁至下沙，杭州的第一条地铁就将贯穿整个下沙直通市中心，再加上下沙作为一个经济开发区，有众多产业和外企陆续进驻。在2009年的杭州人居展上，下沙的楼盘被打上了“宜业、宜学、宜居”的标签，甚至有人预言下沙的房价会涨到三万以上。 谁曾想，那就是下沙楼市最辉煌的时刻。在接下去的几年里，该板块的房价一直在走下坡路，直至今日仍有许多在那时候入场的投资客被套牢。 汉嘉地产提供的数据显示，2010年5月，下沙的成交均价一度突破20000元/m2，而如今下沙沿江板块的新房价格才10000元/m2。 为什么倍受期待的下沙却迎来了房价腰斩的结局？最根本的原因，是当时下沙购房者中投资需求占了50%以上，而此后几年却没有足够的自住型需求来支撑。 透明售房网市场研究院院长方张接告诉记者，当时下沙的各种利好让大家对板块前景充满期待，于是一下子吸引了省内各地的投资客，出手阔绰的他们在各个新开楼盘批量购入房源，尤其是在下沙沿江板块的几个楼盘，如世茂江滨花园、保利东湾等，投资客的比例早已超过50%。 自住型需求不足的背后则有多种原因。一是下沙的地铁利好被过早透支，而下沙沿江板块的1号线延伸段其实直到去年年底才正式通车。对于沿江板块的楼盘来说，多年来既没有地铁，公交车班次和数量也很少，如果没有私家车的话，出行极不方便，这让很多人放弃了在下沙居住。 二是下沙的生活和商业配套进度缓慢。近一两年内，随着龙湖天街以及和达城等大型商圈开始营业，下沙的配套设施才算有了真正的起色。 三是大家一度认为大学城的建立和各种企业的进驻，将为下沙导入不少人口，带来一批有购房需求的人。而此后的事实表明，这样的群体数量远没有投资客想象的那么多，工商大学某老师告诉记者，他和大部分同事原本都是住在市区的，上下班有学校的班车，没有必要在下沙再买房，而刚刚毕业的大学生也不一定就在下沙工作买房。下沙以制造业为主，企业导入的人口也不多。 此外，下沙当时的产品与实际需求也严重脱节。譬如下沙沿江板块，该板块的客群主要为刚需型客户，却打造了大量的大户型房源，没有下家接盘，只能在房东手里不断跌价。华邦地产二手房市场负责人刘晖告诉记者，今年该板块成交的二手房基本上都是小户型，大户型几乎无人问津，他当时的一个客户是以10000元/m2左右的价格入手了世茂江滨花园的大户型，但转卖时仅仅卖了7000元/m2。刘晖表示，尽管如今二手房的价格有所上涨，但相比投资客们进场的时候来说，亏损的比不亏的要多，能把这几年投入的利息钱给赚回来的就不错了。 记者查询了当年的成交数据，世茂江滨花园在2010年5月达到了均价17000元/m2的历史高点。而今年世茂江滨花园二手房成交均价仅为10025元/m2，在2015年该盘的成交价格更低，只有9082元/m2。 城东新城和钱江世纪城 今年投资客也超过50% 今年以来，随着楼市不断上扬，投资型需求迎来了新的一轮爆发，除了我们熟悉的温台地区的投资客，上海、北京、南京等地的投资客群也开始涌入杭州。 方张接透露，通过分析透明售房网的网签数据和对市场的监控分析，目前各个板块的投资客都在增加，最为明显的是城东新城和钱江世纪城这两个区域。城东新城和钱江世纪城的投资客比例都超过了50%，光是外地的投资客就超过30%。“市中心、桥西、申花等板块的投资客也都在增加，但比例没有那么大。” 城东新城、钱江世纪城的投资客比例堪比当年的下沙，这些投资客是否也会遭遇滑铁卢呢？ 从交通上来说，城东新城和钱江世纪城要比下沙便捷，这两个板块距离市中心都不远，且目前都已经有通车的地铁线路贯穿两个板块，再加上近几年来交通配套的不断发展，秋石高架、庆春隧道等，给这两个板块加分不少。 就配套而言，城东新城和钱江世纪城的配套都还是规划，或仍在建设中。目前这两个板块分别承接了市中心、滨江的外溢人群，享受的也是周边板块的成熟配套。但如果板块内的各种公建、配套速度像下沙一样进展缓慢，那么入住率显然也会大受影响。 再来看产业带来的人口导入，城东新城和钱江世纪城目前仍以接收其他板块溢出的人群为主，本身不似滨江、未来科技城般有强大的产业导入人口。钱江世纪城目前的写字楼空置率相当高，就可见一斑。 在产品供应与实际需求上，就目前来看，城东新城和钱江世纪城没有出现当年下沙的需求和供应错位的现象。记者了解到，目前投资客入手的基本都是小户型房源。下沙的惨痛教训仍在眼前，投资客显然学聪明了。 此外，这两个板块房价的涨幅并没有当年下沙那么夸张。钱江世纪城板块内某楼盘策划经理告诉记者，去年年底至今，这一板块的房价涨幅在30%~40%。而当时的下沙，房价则在八九个月内从10000元/m2翻了一番至20000元/m2。 投资客的投机心理少了 自住需求才能真正撑起市场 方张接认为，不论是哪个板块，投资客增多不是本质问题，关键是投资客达到一定比例后，是否有足够多的人口导入，从而形成一批自住型需求，并在今后支撑起这个市场。“比如未来科技城现在的房价不断攀升，很多人认为投资客进场，价格虚高。但实际情况是，这个区域有很多高新企业在不断进入，外来人口导入下，自住型需求要比投资型需求多得多。” 方张接预测，如果在某些板块大量楼盘交付后，实际入住率很低，二手房加上新房的供应量远超实际需求，房价就会面临大幅下跌。 浙报传媒地产研究院院长丁建刚则认为，现在的投资客和2009年相比，已经有了很大的不同。“如今的投资客心态好，纯投机行为比较少；而当年温州的炒房客最多，有不少是抱着投机的心态进场的，但经过了这几年的调控，这样的客群很少了。” 丁建刚指出，如今比较多的案例是在改善的基础上进行投资，换言之，很多购房者是可买可不买的，他们对于楼市接下来的判断是走上坡的，这类置业更多的可以看成是一种资产配置。他表示，“不能只看现在的配套，要看接下去配套会不会起来。”
| 
发表于 2016-9-8 22:50
