开个帖记录一下杭州每天的库存数据

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-6 18:59
至于杭州市每年卖了多少套商品房      数据都是可以查的

我不知道你的这些数据从哪来的，我从ZF的官方数据看来，商品房销售面积都是很清楚的；

另外，经适房保障房，也是住人了的，也是解决了住房需求的，几十万套在那里你直接无视真的好么；
申请再难再不够分，那最终也是分到了人手里了的，又不是炸掉了。

房价上涨是大趋势，但是也是有其周期也基本面的；

孙允珠

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-6 22:03
我数据当然是官方来的   杭州楼市每年都有年度数据     一年卖了多少套商品住宅    只是你没去查而已

...

我的数据都是官方统计报告，不知道你的是哪个报告；

谁跟你说保障房只是当地人的，各单位大学外来的人才，都是有的资格分的；
另外本地人口一直都会有自然增长的，人口的增量部分并非全部外来。

从总量来说，住房总量与人口总量都是在增加，不管什么类型的房，建起来都是解决了需求了。

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-6 22:14
用竣工面积除以100平米的平均面积也很有问题
140方的房子，要配一个60平米的房子，平均面积才会是100
180 ...

这个只是个换算问题，你可以直接用平米计算，人均多少平米

泛滥的口水

抢房游戏杭州过去又不是没有玩过，而且那时候的库存更低；

不过肯定会反驳现在的杭州跟之前不一样了，当然现在的价格高度跟之前的价格高度也不一样了啊

jieluzei

有数据的探讨争论是很有益的。

如果楼上提供的公安部门428万租房人口，租住在72万套出租房里，这个数据如果是准确的。
从这个数据看到两个蕴含的意义:
一、杭州以目前现有经济水平（GDP现状）养活的人口中，有428万人口有潜在的购房需求，若按其中四分之一属于强烈需求，则有107万人（按2.5人/家庭计，约43万套房的刚性需求）。二、楼上提供2006年至2016年10年来，杭州总的住宅销售数据为88万套，那么可知这十年卖出的住宅，除了户籍人口自然增长的刚需自住外，已经全部（72万套）用于出租，除了客厅单租无潜可挖。租房难势必强化215万人口的购房需求。

那么就可以测算一下杭州未来三年的住宅供应量，能否满足43万套强烈需求量了。

jieluzei

接上：如果未来三年杭州供应量能新增至少43万套以上的供应，以满足428万租房人口中的四分之一的刚性需求（完全卡死外来投资需求的前提下），则杭州楼市才能回归平衡。

若不能满足，或有外来投资资金进杭挤占供应，那么就可以初步判断，未来三年里，当前杭州楼市卖方市场的现状不会有根本性改变。
至于三年后至五年，如火如荼的前亚运背景下，卖方市场状况就更不可能改变了。

liniwubu

jieluzei 发表于 2017-9-6 22:39
有数据的探讨争论是很有益的。

如果楼上提供的公安部门428万租房人口，租住在72万套出租房里，这个数据 ...

论据不够充分。
428万租房人口数据是静态数据，尽管是现有GDP供养的人口，但拆迁导致租房难、购房入户取消、房价快升等都是新近出现的负面因素，
这些因素不单有促使他们买房的作用，也有促使他们去往户籍政策友好房价较低的城市的作用。
断言428万租房人口中有四分之一的比例，未来三年能够在资金和资格方面逐渐满足购房条件，这并没有靠谱的历史数据作为推算依据。
或许是四分之一，也或许只有五分之一甚至更少。

KAI在杭州

少了168套

泛滥的口水

jieluzei 发表于 2017-9-6 22:39
有数据的探讨争论是很有益的。

如果楼上提供的公安部门428万租房人口，租住在72万套出租房里，这个数据 ...

这个数据本身在住建部的官网上面有：
http://www.mohurd.gov.cn/dfxx/201708/t20170808_232874.html
【截至今年5月底，杭州全市登记出租房屋72.7万户，承租人员约428万。】

不过这个数据是实时数据还是累计数据不太清楚，在住建部2012年的另外一条信息里面，数据明确说明是累计数据。
http://www.mohurd.gov.cn/dfxx/201206/t20120606_210159.html
【截至目前，各区使用统一平台已累计办理租赁证1200余件。】

实时数据和累计数据的差异还是很大的。

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-7 09:11
残酷的是，库存下降的趋势，未来一年内，可能都不会停下来。
原因很简单，短期内，现有的新增供应量，是跟 ...

决定楼市走向的，库存根本不是关键点，否则几千万人口的大北京，库存比杭州更残暴，不至于明显回调；

一线城市涨到现在的位置，也不是一口气就飚到位，都是慢慢爬台阶，杭州也不会例外。

长期看，如果经济不出现大规模经济危机，房价螺旋式上升的大趋势是肯定的，刚需嘛遇到合适的需要果断下手，至于投资，信贷支持甚至优惠期的时候入手，更加的合适，有明确信号的政策市，波段比股市好抓，不过周期长一些

泛滥的口水

2017-9-7日，晚上22：00数据

可能

关注这个库存有段时间了。有这个感觉，萧山跟余杭的销售数据差距在缩小，去年有一段时间，余杭的库存是萧山的一倍，但销量也是萧山的一倍。今年的很长时间内，萧山的销量几乎跟余杭持平。可见，萧更多的被接受。好事好事

zjujoy

这个贴厉害了，坚持了这么久！

zjujoy

但是实际库存应该比这里的数据还要低，很多新开盘，高价盘因为网签被控制，有很大的时间延迟。

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-8 08:37
据了解，近年来杭州租赁房市场规模每年呈10％左右的速度增长，2016年以来租赁交易量增幅更加明显，同比增 ...

我并不认为目前的杭州租房管理部门能够做到72万户出租屋与租房人员的实时管理；
哪怕每3个月跟踪更新一次数据，全年无休，每天的更新数据需要8000户，这个显然不现实。

至于杭州的人口，我还是选择统计官方的数据，数据肯定有误差，但是说偏离度达到25%是不太可能的；毕竟现在是二线城市抢人阶段，人口数量可以作为政绩的，不存在刻意瞒报的可能。

至于房价的涨幅，就像你说的，从什么时候算起其实是个技术活，从杭州曾经比肩北京上海算起，那肯定是拖后腿的。
二线的天花板在那里，非要一口吃成胖子，后面要还的。

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-8 08:37
据了解，近年来杭州租赁房市场规模每年呈10％左右的速度增长，2016年以来租赁交易量增幅更加明显，同比增 ...

对于你说的流动人口数据：
截至2016年10月底,登记在册流动人口已达653.7万；
截止2017年5月底,杭州流动人口为615万；


半年时间少了差不多40万，也是很奇怪的

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-8 08:37
据了解，近年来杭州租赁房市场规模每年呈10％左右的速度增长，2016年以来租赁交易量增幅更加明显，同比增 ...

杭州全市房屋租赁登记备案管理子系统，2012年3月上线，到现在差不多运行5.5年；
即便是累积办理72.7万户的登记，需要的工作量如下：
如果全年无休的办理登记，每天需要登记360多份；
如果按照每年250个工作日计算，每天要登记520多份；


看百度经验提供的杭州办理房屋租赁备案的流程
https://jingyan.baidu.com/article/8065f87fa845642331249897.html
通常是三个工作日办好

如果把这个数据都压缩到2017年完成72.7万户的登记，一直无休的搞，每天的登记量都是3000+，这么搞房管局的人早就挂了。
这个72.7万户的登记，是累积登记量无疑。

泛滥的口水

aoheng119 发表于 2017-9-8 13:43
发帖竟然还要审核

G 2 0  是 2016年9月开始的  也是这个帖子开楼之日

最好的入手点是15年；

调控开始就是观望期，静等下一波鼓励政策