买“4万+”热销楼盘 可能不用托关系了

麒麟谷

9月27日傍晚杭州出台的限贷和暂停购房落户政策，让一直关注房产市场、想要改善居住环境的沈女士感到有点高兴，她由衷地说这次的政策很及时，保护了像她这样的刚需改善人群。因为她之前一直在盯着滨江的一个高端改善热销楼盘，认筹的人很多，她很担心自己摇不上号。限贷政策出来后，销售人员跟她说，部分之前认筹的客户有可能会因为限贷放弃认购，这样她能摇中的概率就大多了。

二套以上改善型客户的心情 像坐过山车

今年下半年以来，主城区核心地段出现一批均价4万元以上、广告宣传定义为豪宅的楼盘，受益于现阶段的设计能力，这些楼盘的主力户型面积在110-180平方米，主打三房及四房的高端改善型楼盘，引发了市场买方极大的热情，要么是首开即被秒杀，要么房子预售证都没拿出，就积蓄了大批意向客户排队抢筹。一时间托关系才能认筹选房的购买途径，也被众多买房人无奈接受。

杭州楼市调控三箭齐发，与之前比较，对首套房刚需基本无损，二套以上改善型客户的心态就复杂很多了，简直像坐了过山车。那些8月没买入，看到9月单价涨5000-8000元/平方米的，上一个周末还在为买不到感到焦虑，后悔没有早点下手。才隔两天，房源不像之前那么紧俏了，价格也不会涨得太快，改善型客户的内心开始回归平和，又开始对户型、楼层、朝向精挑细选了。

新政挤走投资客

刚需改善买房有更多机会

目前，高端改善也是一种刚性需求。这类“2.0刚需”的特点是非首次置业，对房产品的品牌、地段、产品理念等都有一定的要求和选择标准。

购房入户政策暂停，对有入户需求的外地购房者来说确实有一定的影响。尽管在暂停实施之前，购房入户虽有具体的政策要求，如需要全款或者结清房款才能启动申请等，但现在是直接暂停申请，一方面确实能堵住通过买房入户“曲线投机”的投资客，另一方面对以自住为主要目标的外地客户，就显得有些残酷。原本有举家迁入计划的外地客户，这下就直接表示观望了。

那么，拥有杭州户口的意向客户，如果名下仍有房贷，有些就比较纠结了。从理论上讲，只需把现存的房贷还清，就仍能参照首套房的标准去申请新购商品房的首付三成和利率优惠，反之如果前一套贷款没还完，想改善的话，按这些“4万+”楼盘总计600万元左右的现价，五成首付至少要300万元现金。

名下有房无贷的客户

成销售员眼中的香饽饽

新政出台后，市场上有没有因为凑不够首付款出现退筹的现象？销售员们在开展哪些工作？

申花板块某楼盘上周六刚启动首开房源的认筹。销售员告诉记者，昨天一早，他对上周六首度认筹的客户进行了简单回访，其中有一对夫妻的实际情况，让他最有信心。尽管这对客户家庭名下确已不止1套房，但都早已还清房贷，所以再购房的首付成数并不会受调控政策影响，同时他们对房价后期的升幅明显不像投资客那么在意，他们的售前咨询都集中在配套和房子产品自身。

“这样的名下有房无贷的优质客户，首付按原定计划就行，房贷成数按原规定向银行审核，也不会有啥问题，我们销售员都希望手上这类客户积蓄得越多越好。”一位高端热销楼盘的销售员说，她的客户基本上都是改善自住型的，新政对这些客户影响不大，目前她这里没有一个客户提出退筹。

住宅政策收紧

酒店式公寓成交量暴涨

近日，来自上海的购房者王先生在中介人员的带领下，看了滨江的酒店式公寓产品。王先生说，“当时看了酒店式公寓均价在28000元/平方米左右，而区域内的新房住宅产品单价已超过4万元，反正住宅限购，还不如买套酒店式公寓。”

住宅政策收紧，商业地产反而有了发挥的空间，不少酒店式公寓纷纷在楼市限购政策出台后迎来开盘。

9月24日，新天地中心精装酒店式公寓组团天纵开盘。工作人员介绍，“认筹期间杭州实施了住房限购政策，作为不在限购范围内的酒店式公寓产品，立刻涌入了大量的投资客，短短12天认筹突破1400组。”

滨江某个临江的酒店式公寓，在楼市限购第一天迎来开盘，100多套房源吸引了300多组客户认筹。工作人员表示，此次认筹客户中投资、自住的客户都有。

从限购6天以来的日成交量（截至26日）来看，日成交冠军毫无例外全是商业项目，向江来时代中心、融创·杭州印、东亚新干线、江滨澜廷等楼盘都登上过日成交冠军宝座，而且在售的几乎都是酒店式公寓。

杭州楼市调控三箭齐发 漫画 连诚

2010年和2016年的限贷有什么不同？

小贴士

2010年限贷：首套的定义为认房又认贷、有过按揭记录的算二套，有过两次按揭记录的，哪怕还清了还是算第三套，禁止再按揭；二套首付七成。

2016年限贷：首套的定义为认贷不认房，只要按揭还清，不论名下几套均算首套按揭；二套首付提高到五成。