房地产税是楼市调控“最大招”吗？

落寞王朝

楼市在一片“限”声中再次迎来了政策拐点。而正如每一轮的楼市异动，都伴随着房地产税话题的风声再起，此次亦不例外。

有人曾把房地产税比作悬在楼市上空的达摩克利斯之剑。但正如很多业内人士所言，楼市调控从没有一味万能灵药，税收也从来都不是万能手段，房地产税改革应该在一个明确、宏观、长远的框架下进行。

在楼市调控的工具箱里，税收不是针对短期行为的

针对中国目前的楼市调控，国际货币基金组织（ＩＭＦ）官员近日建议中国征收房产税，但同时表示“房产税从立法到实施需要耗费较长时间，无法应对短期房价过快上涨问题”。

一些国内专家学者也再度呼吁，房地产税应加快落地，其在一定程度上能够抑制房地产投机，并倒逼一些存量房流入市场，改变市场供需，这对整个楼市的健康稳定意义重大。

房地产税的讨论这些年从未停止：有人认为推出宜缓不宜急，有人认为宜急不宜缓；有人认为首先要解答“租”来的土地为何要征税的问题；有人则提出“怎么征”“为什么要征”的问题亟待明确……

种种话题的讨论，甚至是观点的直面交锋一定程度上折射出这项改革究竟“怎么改”的共识还在深度形成过程中，也反映出各方希望楼市能够拥有着眼长期的工具来有效调控，避免大起大落。

众所周知，税收、信贷、限购、土地等都是楼市调控工具箱中的重要工具，但税收不是针对短期行为的。正如一些专家所言，税收是严肃的、持续的，如果用长线工具做短线操作非明智之举。

“楼市调控需要强调制度建设，如果盲目引入税收调节手段只是头痛医头，脚痛医脚。房地产税的改革应该在尊重楼市规律、税收规律的前提下进行。”中国社科院财政与贸易经济研究所研究员杨志勇说。

房地产税只是调控的辅助功能

如果将２００３年中央层级文件中出现“物业税”作为房地产税进入视野的起点，１３年中，这项改革已经完成了数次的语境转换。从物业税到房产税，再到房地产税；从楼市调控到收入分配调节，再到落实税收法定原则等，各种表述让人们对房地产税改革有了很大的遐想空间。

征收房地产税是国际惯例，在一些发达国家的历史甚至超过百年。一位从事房地产税国际比较研究多年的专家曾对记者说，一些外国专家惊讶于中国很多人拥有多套住房，而让他们更加惊讶的是中国没有征收针对个人的房地产税。

作为一个税种，房地产税有三重功能，其一是作为一个典型意义的财产税，调节收入分配；其二，作为一个典型意义上的地方税，完善地方税体系；其三，作为典型意义的房屋保有环节的税种，进行楼市调控。毋庸置疑，这三项功能都是目前中国所亟需的。

不同的主体功能定位很可能会有不同的改革考量。从税收角度而言，楼市调控只是房地产税的一个辅助功能。

“房地产税的改革应放到一个宏观、长远、可持续性的角度去考虑，要避免走形。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建说。

房地产税法已列入立法计划

拥有世界上最聪明“大脑”的爱因斯坦曾说过，他最无法理解的就是个人所得税。作为与个税具有同样直接税特征的房地产税，有着复杂的税制设计与征管系统。在房地产税的众说纷纭与楼市的变幻莫测并行中，一切讨论、质疑、期待的前提应该是了解这个税种。

如今，房地产税改革已进入立法通道，房地产税法也已列入今年全国人大的立法工作计划，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头研究。

事实上，除了是对第几套房子征税、是按平方米征税还是按套数征税这些税制设计上的难点外，房地产税推出的另一个难点是“究竟怎么征税”。中国目前还没有完全构建起针对房地产税、个税等直接税的征管体系，以及不动产登记中遇到的难题，都让这项改革障碍重重。

对于房地产税的推出，普通百姓的心态可能不尽相同，初次购房者可能一方面怕波及自己，增加税负，另一方面也希望能够“逼”出更多房源，抑制房价。但对于拥有多套住房者可能会反复观望，考量着是不是要出手，什么时候出手。

北京大学法学院教授刘剑文说，从程序上讲，房地产税的推出会有公开征求意见、审议、表决等程序，不会一下子出来，而且会在于法有据、保护纳税人权利的基础上进行，会最大限度满足普通百姓的基本住房需求，赋予地方更多的自主权，社会也要对房地产税的推出有合理的期待