聚焦二手房买卖那些事 专家支招规避风险

猩猩不发光

据经济之声《天天315》报道，买房对于个人或者家庭来说，是一件大事，必须要慎之又慎。但是，《天天315》节目经常会接到消费者投诉，讲述自己遭遇到二手房买卖和租赁的种种“陷阱”，既堵心、闹心，又遭受了很大的经济损失，而且维权过程非常艰难漫长。

怎样来提前规避风险，防范不同类型的“风险房”呢？《中国青年报》经济部主任潘圆、北京潮阳律师事务所律师胡钢共同就今天的话题进行探讨。
先来看看消费者经历的几件关于买房的事，第一件是，马先生以高于同区域均16%的价格买了一套学区房，结果发现不在划片范围内；第二件是，王女士300多万买的房子，卖家户口迟迟不能迁出；第三件是，韩先生在买房时知道有抵押，以为合同约定卖房人办理提前还款手续就没问题，结果房屋因被查封无法进行交易……这些始料未及的风险使得消费者对于二手房的交易一直都提心吊胆。
经济之声：目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面，有些什么样的特点？

潘圆：首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。

目前来讲，格式化合同的问题太多，如上述介绍的三个案例，我相信其合同的约定书都有不清晰的地方，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区房的问题，当时是不是双方约定这就是学区房，如果不是，应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。

我认为，依靠商家来自觉保护消费者的权利，这种作用非常有限，因为他不愿意给自己添加更多的责任和义务。因此政府部门应该发挥作用，即这个示范性文本，要求你一定要有哪几个东西，比如这种有相关特定需求的房子，例如学区房，不管是二手房还是一手房，如果承诺有一个学校，但最后并没有，那么开发商是什么责任，平台是什么责任，合同一定要细化。现在因为没有细化，所以在维权过程中给消费者带来了非常大的困惑。哪怕其他商品暂时做不到这么细化的文本，我们在房子上也应该先行，因为它是居民最重要的财产，因为动辄几十万、几百万，上千万，在这样大的财产变动面前，怎么样保护消费者的权益，有关部门应该在合同上要有大的作为。有了此作为，我们才能在维权的过程当中有充分的依据。

其二，在二手房的交易中，中介其实发挥了非常大的平台作用。我们为什么要通过中介买房而不是自己去打听，就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题，平台也应该发挥自身的作用。因此明确中介的责任非常重要，他要负连带责任。比如二手房卖了以后，作为一个消费者，当时通过中介签了合同，双方都认可这是一个学区房，但最后来不是，中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任，就应该承担责任。所以应该抓住这两个环节，一是合同，二是第三方交易，即中介平台，才能够最后降低消费者的维权成本。

我们来梳理案例，第一是关于学区房的。马先生为孩子上学想买学区房，中介公司的业务员从网上找到了北京市西城区一所重点小学，这个小学过去的招收简章，马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了这套涉案房屋。但结果后来他一打听，悲剧了，这是这套房子不属于招生简章上的划片房屋。于是就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。

法院经过审理认为，双方签订的房屋买卖合同当中并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容。所以马先生主张的差价损失无法支持。
经济之声：如果当事人双方确定是要买卖学区房，在这个合同的一些补充条款当中是不是一定要特别注明，买这个房子就是要买学区房，签订合同的目的就是要学区房，是不是一定要有这样补充的条款？
胡钢：是的。确实，正如潘圆主任所特别提到的，现在的房屋已经成为广大居民最主要的资产之一，所以消费者如果要涉及购买房屋，务必慎重再慎重。慎重有很多表现方式和措施，比如，首先要选择当地房屋主管部门出台的相关房屋买卖示范性文本，一般可能叫房屋买卖合同示范文本。第二示范文本在实物中签以后，往往还要签一个补充协议或者在示范文本最后一段会涉及到双方的具体约定。在这个具体的约定或者是单独的补充协议中，务必将消费者的特殊需求，比如要求必须是学区房等直接写到合同里，如果你还要其他特殊目的，都要直接写到里面，不要简单听信房屋中介或者房主单方面的口头承诺。

梳理第二个案例，去年5月，王女士购买董女士位于北京市西城区宣武门西大街一处房屋，总价305万元。依据合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，完成原有全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。结果房屋过户后，仍有董女士的继子户口未迁出，王女士就起诉到法院，结果法院判决董女士支付了部分违约金。

经济之声：在这个案例当中，法院判决被告应该承担违约的责任，但是依据王女士实际损失的情况，判决卖方董女士只支付了一部分的违约金，她确实是违约了，有人没钱走户口，但为什么只支付了一部分违约金呢？
胡钢：我个人觉得这和当年合同签订的内容有关系。如果合同只是约定，比如原来的房主，某一个人迁出就完了，如果这个人不迁出，需要支付多少钱的违约金。这个案件里面，那位签约的女士已经迁出了，但是买房人不知道，这个户口里可能还有这个房屋另外的成员，。所以她没有想到这个风险，而这是合同约定以外的。在这种情况下，没有合同约定，实际上 又是给买房人的一种现实风险。法院就基于公平原则，让卖方人承担了一部分违约金。所以买房人要对这种房屋共有的情况，以及这种户籍多户的房屋特别注意，因为他实际上存在着某些权属纠纷。在这种不清楚的情况下，恐怕要在合同约定时将很多东西考虑进去。

经济之声：据了解，这个案例还有一个特点，有一种说法，因为这个户口在房屋里其实不影响买房人迁入，所以买房人对于这个户口没有迁出的违约金的主张也不要有太过多的期望，这种分析有道理吗？
胡钢：有道理，因为严格来说，买这个房屋并不等于你一定要把你的户口迁到这个房屋，而且事实上，而且按照中央关于新型城镇化相关政策的要求，对于像北京、上海、深圳这样的超大城市，其户籍人口控制有明确的数量要求。所以，你成为这个房主并不等于你能把户口落进来，所以双方之间是有所区别。但法院为什么在这个案件里面这样判，因为考虑到实际案情，买房人确实存在一些现实的损失，而卖房人理应知道这个房子还有除了卖房人以外的其他人在这个房屋里的户口里，而她隐瞒没有告知，存在某种不诚信的行为。所以法院判决其支付一定的违约金以弥补消费者的损失，同时也是惩戒卖房人的不诚信行为。

经济之声：潘圆女士觉得这起案例当中有哪些事项要提示消费者，有哪些在二手房买卖的过程当中要特别注意的？
潘圆：其实还是要在合同的细化上想更周全，不要埋下隐患，否则在维权的过程中会付出很高的成本。

北京西城法院召开了一次通报会，会上总结了十大类的风险房。除了一般的买卖合同问题之外，还涉及到房屋产权的情况，抵押贷款，委托代理，居间活动等其他一些法律的问题，以及享受教育资源为目的的户籍的迁移，学区房等政策性等问题。
法官郭云燕就特别提示消费者，在选择房屋的时候一定要看一下这个房屋是不是有抵押，是不是抵债的，是不是共有的，有没有存在多人的户口，是不是央产房，符不符合上市的条件，买房涉及不涉及到代理，还有房屋存不存在出租的情况等等，就是对房屋进行实地的勘探也是非常必要的，了解房屋的实际状况，了解产权人的相关情况等。