楼市“过山车”： 热点城市房价退烧

猩猩不发光

10月21日，国家统计局在例行发布9月70大中城市房价的同时，颇为罕见地公布了部分热点城市10月上半月的房价涨幅。这也被认为是凸显调控效果，稳定市场预期的一种想法。
从数据可以看出，今年9月，70大中城市新建商品住宅（不含保障房）涨幅攀高，平均环比和同比涨幅分别达到惊人的1.8%和9.34%。经过一系列调控政策的调整，到10月上半月，部分热点城市的房价涨幅就明显收窄。
其中，9月新房价格涨幅最高的无锡，环比涨幅已从8.2%下降至4.4%，近乎腰斩。北京、上海等城市的房价涨幅也大幅缩水，深圳房价则在10月上旬出现环比负增长。

而房价数据的变化，既能解释楼市调控政策于国庆前后集中发布的原因，也反映出政策立竿见影的效果。据了解，10月以来，热点城市房地产成交量出现明显下降，这意味着市场将迎来下滑周期，并继续给房价带来下跌压力。
房价涨幅连创新高
数据显示，今年9月，全国70个大中城市中，有63个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格出现环比上涨，1个城市出现持平，6个城市下跌。尽管房价上涨和持平的城市都比上月有所减少，但房价涨幅明显扩大。
70个大中城市中，无锡以8.2%的涨幅居首，相比之下，8月房价涨幅最大的郑州，仅为5.6％。此外，上月郑州、杭州的涨幅分别为7.6%和5.5%，分居二、三位。济南、福州的涨幅也均超过5%。

在去年末房地产市场回暖之初，一线城市成为房价的领涨者。但到今年3月以后，“领涨榜”一直就被二线城市“霸占”。4月到7月的四个月间，厦门、合肥、南京牢牢占据涨幅的前三。8、9月两月又全部易主，取而代之的是无锡、郑州、杭州等。
这反映出资金流向的一种变化。即伴随着楼市的回暖，资金从一线城市流向东部“强二线城市”，又进一步流入其他二线城市。

根据中原地产的统计，平均来看，9月70大中城市新房价格环比上涨1.8%，继上月的1.26%之后再度攀高。这也是自2011年统计局单独发布70城市房价数据以来，该指标连续两次创下新高。
相比之下，上一次房价出现大涨的2013年，70大中城市新房价格的最高涨幅仅为1.09%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，9月房价的大涨是有迹可循的。一方面，9月单月，全国商品住宅销售面积达到创历史新高的1.55亿平方米，并推动了房价的上涨。另一方面，信贷的放量规模同样破纪录。
这也能够解释，为何今年国庆节前后，22个主要城市集中出台大规模调控政策。这些政策涉及限购、限贷、限价等严厉手段，政策的范围和力度，均创下近三年来之最。
而在此前，上海、深圳等一线城市，以及南京、苏州、厦门、武汉、郑州等二线城市也曾零星出台新政，但效果并不明显。

部分市场遭遇“冰冻”
北京某上市房企负责人这样阐述本轮政策的影响，“个别城市出台调控政策，在性质上属于个案，对全局影响并不大。这次调控虽然不是全国性的，但也覆盖了几乎全部热点城市，而且是集中出台，所以给市场带来的心理影响是很大的。”
从市场表现看，苏州、南京等地的房地产项目已经出现大量“封盘”。因为房地产企业申报的价格未能通过审批，只得重新定价，或干脆暂停推盘。有数据显示，10月以来，不少城市的推盘数量和开盘去化率都出现下降。
二手房市场同样受到影响。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道记者表示，10月上半月，我爱我家的新增买卖客户量环比减少了36%，北京二手住宅的网签量则下降四成。

这种变化很快反映到房价上。按照统计局的数据，10月上半月，部分热点城市的房价涨幅明显收窄。9月新房价格涨幅最高的无锡，环比涨幅已从8.2%下降至4.4%，近乎腰斩。北京的房价涨幅从4.9%降至1.2%；南京的涨幅从3.7%降至2.0%。
值得注意的是，10月上半月，深圳、成都的新房价格甚至出现负增长。深圳的房价从9月的上涨1.9%变成下降0.3%，成都则从上涨2.5%变成下降0.1％。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，出现这种现象并不奇怪，因为新政对部分城市的投资投机需求起到了抑制作用，对房价泡沫的挤出效果明显，未来不排除更多城市出现房价下降。
多数受访者指出，调控政策的影响才刚刚开始，市场正表现出一种“应激反应”。即当严厉的调控政策突然发布时，由于不了解政策的作用机制，市场往往会做出过度反应。如成交量骤然下降，房价下滑。
且虽然出台政策的城市均为热点区域，但其带来市场情绪会影响到其他市场，造成全国楼市的整体性降温。直到经过1-2个月的缓冲期后，市场才会逐渐达成新的平衡。

胡景晖表示，随着各城调控政策进一步的落地和实施，房价涨幅将越来越小，市场出现回落的城市会越来越多，全国房价将呈现出稳中有降的态势。
但这对于房企来说并非好消息。上述北京房企负责人认为，即使没有调控政策，房地产市场也将很快进入一轮下行周期，对于此前在高点大量拿地的企业来说，潜在风险已经埋下。

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