万科反击恒大！3000亿戏码 再借印力扩张商业

云青青兮欲雨

犹记得“双十”时节，恒大的业绩公告瞬间撼动了万科“地产一哥”之位。议论声还未完全散去，万科似乎已开始反击。

10月27日，万科公布的2016年第三季度报告显示，1-9月，公司累计实现销售金额2629.0亿元，同比上升43.7%；归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%。

上述数字的威力显然不敌恒大的“2805.8亿”，但万科在新闻通稿中加上这样一句话：“截至9月底，万科合并报表范围内尚有2506万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3063.7亿元。”

“3063.7亿”迅速搅热地产圈，这看起来是万科打出的一张新牌。观点地产新媒体第一时间致电万科方面，得到的回应是：“3000多亿包括但不仅限于今年1-9月销售额，例如还有去年卖出但未结算的金额。”

除了已售未结算的“3000亿”戏码外，失落一哥宝座后如何改变土储困境也是万科在三季度的重头戏。

公告显示，1-9月万科累计新增99个项目，按权益计算的规划建筑面积约1149.7万平方米。

住宅领域已被超越，花上38.89亿元高价入主印力集团，也让万科三季报因外延式商业扩张找到另一个出口。

“3000亿”戏码

报告显示，第三季度，万科实现营业收入422.6亿元，同比增长44.1%，实现归属于上市公司股东的净利润29.1亿元，同比增长45%。

其中，实现销售面积583.2万平方米，销售金额728.2亿元，同比分别上升8.4%和2.5%。实现结算面积338.4万平方米，结算金额394.3亿元，较2015年同期分别增长64.1%和39.1%。

至此，前三季度，万科累计实现营业收入1170.5亿元，同比增长47.1%，实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%。

聚焦在物业销售上，1-9月，万科累计实现销售面积1992.1万平方米，销售金额2629亿元，同比分别上升38.1%和43.7%。其中，海外项目贡献销售面积1.5万平方米，贡献销售收入人民币14.9亿元。

如此看来，今年前三季万科已经落后恒大近177亿元。值得注意的是，万科在新闻通稿中加上这样一句话：“截至9月底，万科合并报表范围内尚有2506万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3063.7亿元。”

一石激起千层浪，“3063.7亿”迅速搅热地产圈，这看起来是万科打出的一张新牌。观点地产新媒体第一时间致电万科方面，得到的回应是：“3000多亿其实包括但不仅限于今年1-9月销售额。”

按照万科给出的官方解释，已销售未竣工结算的金额与销售额是两个概念。前者是指公司目前所有已卖出但还没交房结算的金额，这个时间跨度比较大，不是仅限于今年，还公司去年卖出还未结算的金额。

虽然官方已澄清，但在股权事件持续发酵的当下，销售已被恒大甩出一截的万科要在四季度扳回一局显然还是未知数。

据观点地产新媒体了解，第三季度，标普维持万科“BBB+”的信用评级，但将评级展望由“稳定”降为“负面”。

其后，穆迪将万科的评级展望调整为负面；瑞银将万科评级由“中性”下调至“沽售”，目标价由19.7港元降至16.24港元，因该行认为股东及管理层分歧仍未反映于股价中。

对此，万科董秘朱旭表示：“我们将保持与各类金融机构的持续沟通，尽全力减少评级展望调整对公司融资可能带来的影响。”

580亿拿地与印力

吸睛的“3000亿”戏码外，失落一哥宝座后如何改变土储阴影也是万科三季度的重头戏。

第三季度，万科新增29个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约350.2万平方米。

1-9月，万科累计新增99个项目，按权益计算规划建筑面积约1149.7万平方米，平均土地成本为人民币5043元/平方米。照此计算，前九月万科花在土地补仓上的费用已近580亿。

对此，朱旭表示：“随着热点城市调控政策出台，未来土地市场有望回归理性，公司将继续关注市场机会，积极探索多元化的项目获取途径，确保公司可持续发展需要。”

截至9月底，万科规划中项目的权益建筑面积合计3331.1万平方米。相较于恒大、碧桂园、保利等破亿的土地储备，万科一直保持在两年左右开发水平的土地储备显得有些“另类”。

然而，理性的土地策略有时却抵不过急切的补仓动作，在被恒大超越后，万科对土地的渴求似乎出现了“爆发式增长”。

10月13日-17日，万科在大连、天津、福州土地市场累计花费90.05亿元接连竞得三宗地块。从竞拍结果来看，上述三宗地块溢价率均超过100%。

10月14日，万科以总价74.5亿元摘牌天津市西青区一宗宅地，楼面价约合22860元/平方米，溢价率达107%。根据万科的公开资料显示，该地块是其2016年以来获得的总价最高的新增项目。

“万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本。”瑞银在10月初发布研报中已经预见性指出。

住宅销售已被超越，但花上38.89亿元高价入局印力集团，让万科三季报因外延式商业扩张找到另一个出口。

8月21日下午，万科H披露了收购黑石集团的联营企业所管理基金及其它独立第三方持有的某商业物业公司大多数股权事项。如外界所猜测，万科收购的公司正是深圳印力集团。

万科根据有限合伙协议拟透过有限合伙人I、有限合伙人II及普通合伙人出资予投资基金的合计总额为5.83亿美元(约人民币38.89亿元或港币45.40亿元)。

纷纷扰扰股权争夺战中，万科如此低调潜入印力总是给市场留下太多想象空间，其中包括“给管理层准备退路或出走平台”的说法。

这一说法在随后的中期业绩发布会上便被否认，彼时万科执行副总裁张旭对观点地产新媒体等强调，收购印力是万科打造商业运营平台也是万科十年计划的一部分，印力有相关的资源，可以和万科产生协同效应。