揭房产开发商规避明码标价猫腻：玩价外价高开低卖

半边影子

最近一段时间，北京市民韩晓玲一直“盯”着北京市南四环的一处联排别墅。

“半年前，我就开始在这附近看房，看过10余家新盘售楼处，都没有找到相关房源价格公示，所有报价都是售楼小姐口头报价。最近这处楼盘开了，竟然看到了价目表。”韩晓玲有些诧异。

这样的变化，来自政策的刚性约束。继今年国庆节前后全国逾20个热门城市主动出台限购限贷新政后，各种调控方式接连出台。11月8日，房地产市场调控再度升级——国家发改委、住房和城乡建设部联合发文称，将针对各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市的商品房销售明码标价进行专项检查。与之前各个城市的单独行动不同，此次调控的规格有了明显升级。

国家发改委和住建部的文件显示，八项行为将受到重点查处，主要包括：销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；未一次性公开全部销售房源等。此外，商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；采取多种方式明码标价，标价内容不一致；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用和其他违反明码标价规定销售商品房的行为也在重点检查之列。

此次专项检查，能否让明码标价成为常态？

明文规定反成“稀奇事”

两张价目表在沙盘旁贴着，每张价目表的高度都在两米左右，上面清楚地标明每套房的建筑面积、套内面积、建面单价、总价等信息。

对于这样的公示，韩晓玲用“稀奇”来形容。

的确，记者在以前的调查中发现，在今年9月底以前，这种价格公示的情况并不常见。即便是在龙头开发商的售楼处，也鲜有清清楚楚标明每套房价格的情况，更不用说明确告诉购房者价格不会随便涨且售价不能高于备案价。

不仅如此，韩晓玲说，以前，除了价格不透明，还有不少楼盘强制消费者交纳“订金”，但这笔费用并不计入房款中。

然而，购房者眼里“稀奇”的明码标价，并非监管部门首次提及。

早在2010年，国务院就下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中明确规定，房企要严格按照申报价格明码标价对外销售；2011年，国家发改委又出台《商品房销售明码标价规定》，重申要严格按照申报价格明码标价对外销售，并规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。

此后，上海等多个省市相继出台细则，一些省市明确要求如果售价需要上浮，要重新备案。

今年9月以后，北京、天津等多地出台关于楼市调控政策，很多城市进一步明确规定，商品房实际销售价格不得高于申报价格，如需调高必须重新申报价格备案。

今年10月初，上海和石家庄等城市还对涉嫌未经备案就擅自调价的开发商立案调查。

“此次对商品房销售明码标价的专项检查，实际上与此前的限购、限贷政策收紧的思路是一致的，即从多方面规范市场交易，进而抑制资产泡沫。”智库研究中心总监严跃进在接据记者采访时说，过去很多房企的商品房销售报价比较随意，尤其是在行情较好的情况下，部分房企存在随意涨价的现象，这会使得此类住房交易市场比较混乱，进而加大购房者的购房成本。而且从实际情况来看，这种行为也会加剧购房者与房企之间的矛盾。因此，此次专项检查非常有必要。

值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中明确指出，要对房企的9种不正当经营行为依法严厉查处，其中便包括捂盘惜售或散布涨价信息、没有对每套房明码标价、销售现场临时提价等。

业内人士认为，国家发改委与住建部宣布的针对商品房销售明码标价的专项检查，与上述住建部10月份的文件是一脉相承的。

开发商玩各种价格猫腻

“我去年年初在北京市通州区看房时，就向销售人员提出看价格公示表，但销售人员不给看。你问哪套房，她才告诉你哪套房的价格。”韩晓玲说，如果不是记者告知有备案制这一事实，普通购房者根本不了解，很容易被开发商牵着鼻子走。

据严跃进介绍，在房价持续上涨的情况下，房企销售商品房最明显的一个营销手段就是一房两价。

“换句话说，如果第一个购房者按照每平方米两万元的报价认购某住房，但没有签约，而第二个购房者愿意按2.2万元每平方米的价格认购，第一个购房者就会被告知已经没有住房，即便他是第一个提出要认购此类住房的。”严跃进说，这会使得购房者不明不白地发现根本买不到住房，这其实也是没有明码标价所导致的。

在北京大学房地产法研究中心主任楼建波的印象中，赤裸裸的违反明码标价规定的行为肯定是有的，“比如说买房子必须要购买车库或者其他配套产品，这都是直接或者间接的违法行为，其原因还是现在的市场比较旺盛”。

此外，据房产专家陈宝存透露，开发商常用的规避明码标价的手段还有两种：一是“价外价”，另一种是高开低卖。

何为“价外价”？陈宝存举了个例子，假如一个楼盘备案价是3万元每平方米，开发商觉得备案价低了，又没有到监管部门规定的可以调价的日子，开发商就向客户硬加价，加到3.5万元每平方米。

“这种情况一般出现在房地产市场比较火的地方。开发商硬加价，连发票都不给开。”陈宝存说，在这种情况下，网签价还是3万元每平方米，政府部门统计的房价虽没有上涨，但市场上的房价实际上还是上涨了。

房产律师周宁告诉记者，开发商之前的做法是，在商品房销售合同之外，再签一个补充协议，以加收装修款的形式加价，但是现在很多地方明令禁止通过这种方式加价，所以就有了硬加价的做法。

关于高开低卖，周宁是这样解释的：有开发商将商品房备案价格定得远高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间，这是因为此前很多地方并没有明确的备案标准，基本是开发商申请备案价是多少就是多少。

“价格公示需要和商品房预售或房源的公示同步，从某种程度上说，预售的房源应该在售楼处的沙盘五米以内公示，而且不允许遮挡，这样也有利于购房者看到此类房源和报价。监管部门在必要时应该定期检查，甚至需要动用一些电子显示屏。此类房源公示数据可以直接传递到房管部门，防止部分房源数据造假。”严跃进说，这样才是商品房销售的正常状态，“实际上，一房一价在商品房预售层面都有规定，之所以现实中出现了此类问题，很大程度上与此类住房交易规模大、监管成本高、部分互联网技术创新使得监管困难有关”。

明码标价还需法律明确

那么，如果出现虚假报价，最有效的处理方法是什么？

罚款——严跃进回答的简明扼要，“此类罚款可以采取提高报价相关金额的5倍或更高倍数进行，同时对于出现3次虚假报价的，要限制销售资格，并列入相应的‘黑名单’”。

不过，严惩却并非易事。

“如果开发商没有按明码标价去卖，被查处肯定要承担责任的。但是，发改委、房屋管理部门和价格管理部门的执法力量都有限。最能够发现这种违法违规行为的是购房者。”楼建波向记者分析说，“如果说市场是一个卖方市场，很多人愿意加价去买，买方加了价，就不会去投诉，在这种情况下很难监管，执法就不会那么有效”。

不过，楼建波也向记者坦言，明码标价在法律上仍缺乏依据。“城市房地产管理法中明确规定，国家实行房地产成交价格申报制度。根据上述明码标价的规定，是出售的价格要申报。这就和法律规定的成交价格申报存在一定的区别”。

“所以，目前要求的明码标价在法律上还缺少一定的依托，将来还要在法律上进一步明确。而且，如果要真正有效实施，就要对不明码标价的后果规定得更加明确。现在我们做的就是信用体系行政处罚，甚至包括对于资质方面的惩罚。”楼建波说。

如果消费者在购房时发现开发商以高于备案价的价格在销售，该如何维权？

“如果购房者尚未签订合同，则比较简单，可以直接向建委和物价部门投诉，相关部门可以依法要求开发商整改。”楼建波说。

比如，深圳市就明确规定，对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。

至于未来，备案制能否被开发商严格遵守，楼建波说，要解决执行环节的问题，可以加大查处力度。

“以前对开发商的处罚力度很小。”周宁向记者补充说。