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前段时间，各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及，尤其是首付比例提高或者房贷政策收紧，让不少购房者面临资金压力，甚至出现违约情况。尤其是在定金这一点上，开发商认为购房者违约则“定金不退”，购房者则认为，这是政策原因导致，并非自身原因。对此，双方意见不一，导致纠纷。 首付提高放弃购房 定金不退 消费者郑某在余杭区崇贤街道某住宅小区选购了一套商品房，并支付定金一万元。然而，因房产政策的改变，导致首付款变多，郑某无法支付。因此，郑某不得不放弃购房，并想拿回已经缴纳的定金一万元，不料却被开发商拒绝了。 郑某向余杭区消保委崇贤分会投诉，消保委工作人员调查后了解到，郑某在今年10月20日以男朋友胡某名义与杭州某房地产开发有限公司签订协议书，认购一套商品房，原约定首付2.5成，然而郑某认为因政策导致的变动，首付最低调整为3成，因此导致无法履行合同，要求解约，并退还定金一万元。 然而，该房地产开发有限公司认为，郑某无法购房，是其个人原因，政策的变化不足以导致合同无法履行，要求对方按合同履约。双方协调不成。 调解人员认为，政策变化导致合同无法履行的情形下，合同能否撤销也需要严谨论证。在这起纠纷中，郑某的首付款虽然提高了，但是跟原先约定的款项并没有太大的差别，理论上来说消费者应该有能力应对，开发商不愿意退还定金的说法也有一定的道理。在这起纠纷中，消保委全力作了调解，但双方未达成一致意见，建议郑某通过其他途径解决。 专家：按照具体案情具体分析 在业内专家看来，楼市新政的变化，导致一部分购房者首付比例增高或者失去了购买资格，因而无法继续履行合同。这时，购房者通常想要解除合同，拿回定金，而卖方不愿意解除合同，或者拒绝退还定金。 余杭消保委相关负责人提醒：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。 一般情况下，贷款成数的变化不会导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。 当然，若当事人双方约定，由于贷款政策的变化导致贷款成数不足，则合同自动解除，互不追究违约责任。 不过，浙江泽鼎律师事务所的律师陈林兵有不同的看法。他认为由于“限购令”政策导致交易无法进行，这属于情势变更原则。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。因此，定金该退的还是应当退还。 | 
发表于 2016-12-20 16:14
